中國樓市：結構性過剩來臨

鄒琳華

中國樓市結構性過剩時代來臨

2014年以來，中國樓市發展背景正在悄然發生深刻的轉變，“結構性過剩與結構性短缺并存”取代“總量供不應求”，成為今后十年中國樓市發展的大背景。

中國商品住房銷售供不應求的態勢開始出現逆轉。2011年以來，部分中小城市商品住房已經出現滯銷。2014年以來，大城市樓市也出現滯銷。全國銷售量與銷售額均出現較大負增長。2014年，中國商品住房銷售面積為105182萬平方米，同比下降9.1%；商品房銷售額為62396億元，同比下降7.8%。隨著全國住房成交量萎縮明顯，庫存水平繼續提升。2014年12月底，中國新建商品住房待售面積增加至40684平方米，同比增長 25.6%。

房價正在告別全面上漲。2012年下半年及2013年大中城市房價暴漲，剌激了住房開發投資的迅猛增長。這些新增供給在2014年以后集中入市，從而形成目前大中城市階段性供給過剩的格局。

商品住房投資有由高速增長期進入低速增長期的態勢。隨著全國銷售不暢和大中城市房價微跌，房地產企業資金回籠速度變慢，開發投資增速不斷下滑。2013年，中國商品住宅開發投資額為58951億元，同比增長19.4%。2014年，中國商品住宅開發投資額為64352億元，同比增長率降至9.2%。

本輪市場調整與2008或2011年的市場調整的根本區別是，本輪調整是由市場力量自發形成的。而2008年或2011年的市場調整，都是由外部因素沖擊所導致。如2008年的金融危機沖擊，2011年的大中城市限購政策沖擊。市場的主動調整，表明大中城市供求形勢正由供不應求向階段性、結構過剩轉變。

結構性過剩階段的樓市發展主線

隨著“結構性過剩與結構性短缺并存”取代“總量供不應求”成為未來十年中國樓市發展的大背景，“住好房”將取代“有房住”，成為未來十年中國住房發展主線。

住房“總量供不應求”時代已經淡出。城鎮化與工業化作為過去十年住房市場發展的超級引擎，目前都處于減速狀態。經濟增長進入所謂的“新常態”，城市經濟結構正面臨著巨大的轉型升級壓力。由于收入增長決定人口流向，經濟減速也意味著城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時，中國城鎮住房卻已經累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長。特別是一些三、四線城市，商品住房積壓現象已經很嚴重。2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經趨于寬松，但住房市場仍然在主動下調。

優質住房仍將存在“結構性短缺”。雖然從量的方面看，中國城鎮商品住房已經出現結構性過剩。但從質的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。中國城鎮人均住房面積雖然達到33平方米以上，但多數人對自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當前城鎮住宅存量的主體，多代人共居一戶現象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切。隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升，對優質住房的需求還將穩步增長，優質住房仍然具有一定的稀缺性。

當前中國樓市發展所處歷史階段

改革開放以來，根據市場發展背景、驅動因素及供求格局，我國住房市場發展可以分為住房改革推動下的潛在需求緩慢釋放階段（1978～2001年）、快速城鎮化與工業化推動下的供不應求房價飆漲階段（2002～2013年）、結構性過剩與結構性短缺并存階段（2014年以后）三個主要階段。目前正處于第二個階段的歷史終點與第三個階段的歷史起點上。對前承接黃金時代，向后開啟白銀時代。

住房改革推動下的潛在需求緩慢釋放階段（1978～2001年）。自1978年改革開放以來，中國住房市場化改革在摸著石頭探索前行。先后經歷了探索試驗售房（1978～1985年）、提租補貼（1986～1990年）、以售帶租（1991～1993年）、提租與公房出售全面推進（1994～1998.6）、取消福利分房、實行貨幣分房等曲折改革步驟。隨著市場化改革的曲折推進，被壓抑的住房需求不斷得以釋放，住房市場規模持續擴大，到2001年，全國商品住宅投資達到4216.68億元，占全國城鎮住宅投資的67.34%。但是直至21世紀初，由于城鄉居民家庭收入水平仍然較低，尚未達到大規模改善住房條件的門檻值，住房潛在需求釋放緩慢，住房改革艱難推進，社會各界對住房改革的反響相對較為冷淡。

1978～1985年的探索試驗售房改革，啟動了住房市場化改革的第一步。1986～1990年提租補貼改革，進一步培育了城鎮居民有償住房意識。1991～1993年以售帶租，意在規避市場化改革阻力。1994～1998年6月提租與公房出售全面推進，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面都取得較大的進展。1998年6月，取消福利分房、實行貨幣分房政策出臺，沿襲數十年的福利住房政策為住房商品化所取代，確立了以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。受收入門檻制約，該階段住房市場需求并未取得爆發性增長，商品住房市場總體呈現供求平衡、略有過剩的局面。

快速城鎮化與工業化推動下的供不應求房價飆漲階段（2002～2013年）。2002年以來，在快速城鎮化與工業化浪潮的強力推動下，城鎮住房整體呈現供不應求的態勢，這是該階段中國樓市發展的歷史大背景。一方面，大量農村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求。另一方面，工業大發展、經濟起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此對應的是，我國原有的城市規模狹小、住房老舊，無法滿足爆發性增長的住房需求。

與供不應求的中國住房發展背景相適應，該階段中國住房市場的發展主線就是多方擴大住房供給，緩解住房供求矛盾。解決“有房住”的問題是它的主要歷史使命。在這一階段，我國住房發展的成效卓著。大多數城鎮居民家庭都擁有了一套以上商品住房，還有不少家庭擁有多套商品住房。很多進城務工的農民家庭，也在其流出地縣城或地級市購置了一套以上商品住房。但該階段在住房大發展的同時，也產生了一些突出負面效應，如房價飛漲、住房投機盛行及泡沫堆積等。2002～2013年，中國住房銷售呈爆發性增長的態勢，居民購房欲望始終十分強烈，商品住房銷售面積實現年均17.2%的增長率，商品住房銷售額年均增長率為29%；中國住房價格總體呈持續快速上漲的態勢，只有2008年出現過短暫的下挫，中國商品住房銷售均價實現年均9.50%的增長率；中國住房投資長期維持高速增長的態勢，2013年，中國商品住房開發投資額達到58951億元，比上年增長19.40%，是2002年的11.28倍，2002年來實現年均24.76%的增長率。

結構性過剩與結構性短缺并存階段（2014年以后）。住房市場發展背景由“總量供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變，住房市場發展主線由“有房住”向“住好房”轉型，中國樓市進入新的發展階段。房地產黃金時代謝幕，白銀時代開啟。

中國樓市走勢展望

居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變，房價不會出現整體崩盤。由于人們改善居住條件的動力仍然強勁，人口流向也沒有出現顯著的宏觀拐點，因而中國還不會進入住房普遍過剩時代，房價不會整體崩盤。調整充分存量消化后，長期看還有一定上行空間。一方面，居民需求熱點正由“有房住”向“住好房”轉變，人們改善居住條件的動力目前還遠看不到衰竭的跡象，住房市場仍承載著國人的小康夢想。在可以預見的未來，中國住房市場不會出現斷崖式的需求崩潰，但有可能會出現重大結構性調整。另一方面，城市人口流入的宏觀拐點尚未出現。從人口流向拐點看，中國作為發展極不平衡的大國，人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化等力量是同時并進、共同存在的。大城市病的集中爆發將使當地的富裕家庭對其產生厭惡感，從而激發了大城市郊區化的動力。但又有不少人口因大城市的高收入和高水準公共服務等，而被從中小城市吸引過來，將大城市富裕階層家庭郊區化的空缺彌補。由于人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化層層遞補、并存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。

供求形勢由供不應求向結構性過剩轉變，房價結構性調整不可避免。中國住房市場雖然沒有進入普遍過剩時代，但已經進入結構性過剩時代，短期內的市場結構性調整不可避免。從全國看，由快速城鎮化與國民收入高增長導致的住房總量短缺已經趨于尾聲，多數城市住房出現階段性過剩，房地產市場持續滯銷。從一、二線城市看，前期房價的瘋狂上漲誘發了大量新房集中上市，已經形成階段性高供給態勢，房價出現主動下調。為消化結構過剩與階段性高供給，住房價格將進入結構調整期。

（作者單位：中國社會科學院財經戰略研究院）