淺議養老住區發展的模式與方向

管軼群

如何為當下中國尋找合適的養老住區開發模式，早已成為了被業界廣泛關注，卻又是各執一詞的行業現狀。客觀上來說，成熟的開發模式需要由項目實踐反復錘煉而成，需要經受時間的長期考驗。現在我們能做的，與其說是模式的討論，不如說是方向的摸索。

通過研究發現，中國老人在生活方式的選擇上有三個重要關注點：紐帶關注、生命關注和自由關注。紐帶關注指的是關注基于血緣關系的家庭化生活方式，和基于熟人關系的社區化生活方式；生命關注指的是關注圍繞健康保障、生命延續展開的生活方式；而自由關注則是體現在對個體心理愉悅、精神自由的強烈追求。

對老人生活方式關注點的全面實現是構建理想老人社區的重要目標。但對于不同區域或者文化背景的老人，或者在老人不同的生命階段，他們的關注點會在三者之間偏移變化。此外，針對不同養老住區項目，存在不同的外部開發條件與內部資源特點。這就迫使我們必須充分考慮項目的自身特點，同時尋找與老人生活方式的匹配項目形態。

為了更好的分析項目的開發形態，我們從眾多影響養老住區開發的因素中，提取了三個核心要素，組成分析模型的三個象限，分別是項目區位，居住形態和目標客群。其中：項目區位分為市區型、郊區型與景區型；居住形態分為借居型、長居型與短居型；目標客戶群分為照護型、活力型與混合型。通過將這三個象限中的各要素組合后，可以幫助我們梳理項目核心開發要素，尋找合適的項目形態和項目定位。

而從老人的生活方式出發，我們梳理出三種具有市場想象力的養老住區開發方向，一種是基于老人紐帶關注的全齡混合社區，一種是基于生命關注的專業護理社區，一種是基于自由關注的養生度假社區。

全齡混合社區的目標客戶群是全年齡段的人群，除了老人，也包括年輕人與兒童，它是一個大型的成長型活力社區。此類項目一般具有較大的建設規模，同時也將會作為居住人群的第一居所所在地。針對現今中國各城市的發展情況，能具備這些要求的土地供應，主要出現在城市的近郊位置。同時，考慮到全年齡段人群的多樣化生活服務需求，及近郊公共配套設施及服務水平相對滯后，要求開發企業建設綜合性的配套設施，包括各類養老設施、教育設施等，并通過持有、委托運營等方式為服務品質提供持續保證。

這種模式對于現今大型房地產開發企業的產品升級和完善具有重要啟示。我們從杭州萬科隨園嘉樹項目可以看出，正是依托于良渚文化村整體的生活環境和設施的持續打造，才造就了該項目租售兩旺的局面。同時也可以從該項目宣傳口號——“鄰里式養老社區”可以揣摩到萬科對于老人“紐帶關注”的把握。

專業護理社區的目標客戶群為有一定照護需求的老人。這類老人（或家屬）有強烈的生命關注度，這就要求社區除了提供完善的專業護理醫療服務，最好項目周邊具有優勢的醫療配套設施。現在中國大中城市優勢醫療資源相對集中于市區或成熟的生活區，引發了相對較高的項目開發成本或租賃成本，也導致社區規模一般比較小。當然在項目小規模、高成本運營的同時，老人客源比較充沛，產品也具備較高的溢價能力，持續盈利或獲得中長期回報機會較大。

這種類型對于地方政府通過完善現有城區機能，應對城市老齡化趨勢有重要意義，同時發展專業型照護連鎖機構具有廣大的市場前景。我們可喜的看到，在某些大型城市的類似機構在政府的支持下發展迅速，在逐步提高自身業務水平的同時，積極探索服務標準化流程，為規模化、連鎖化發展打下基礎。

養生度假社區的目標客戶群主要針對活躍型老人及家屬。此類項目一般位于自然人文資源豐富的旅游目的地，或者位于環境相對較好的城市遠郊，作為老人或家庭的第二居所。由于其目標客戶群體強烈的度假需求，要求項目配建完善的休閑設施，在做好基本的醫療保障的同時，可以考慮配建特色的養生、康復保健設施。

這類項目對于擁有良好環境資源優勢的地方政府具有啟示意義。同時也能引發傳統旅游地產的進一步產業細分或升級。細分體現在對老人群體的關注，升級體現在服務配套的優化組合。如果我們將這類項目與酒店行業作類比，我們傾向于從一站式的度假酒店尋求啟發，例如地中海俱樂部（Club med），對家庭成員的需求做了很好的組合。所以我們必須在考慮全年齡段度假需求的基礎上關注老人的特殊需求，我們也可以把這類項目看成全齡混合社區在度假領域的細分。

以上三種模式貌似老生常談，但我們如果仔細去考察驗證，必然會找到其存在與發展的內在邏輯與外部驅動條件。隨著我們對中國老人生活方式研究的不斷深化，必然衍生出基于這三類社區的細分產品，發展出各具特色的中國式養老社區模式。

作者系上海棲城建筑規劃設計有限公司（GN）董事合伙人