顛覆房地產的不是互聯網，而是金融

臧建軍

互聯網能否顛覆傳統房地產行業，這個問題一直困擾地產行業。但到今天為止，大家更多地認為主要是“房地產+互聯網”，萬科朱保全有一句話“不動產的物理邊界和互聯網的無邊界，決定了這是一個既矛盾又可能沒有答案的命題”，我認為這句話相當精妙。這里不去探討這個復雜的話題，如果說房地產可能“顛覆”的話，有一個比互聯網更有力量的東西，那就是金融。

先舉個例子。就房地產銷售而言，二十多年來最大的房地產營銷創新者或者顛覆者，我認為是朱镕基總理。朱總理啟動個人住房按揭貸款政策，激活了住宅消費能力，使得中國房地產市場迅速爆發。而之后房貸成數和利率的調整，也是影響地產銷售業績的最大市場變量之一。金融的力量之強，可見一斑。

從更廣的角度來看，房地產有三個核心生產要素：資金、土地和建材，所謂的顛覆就在這三個要素上突破。假設土地制度改革，或者建造工業4.0成熟，房地產行業一定會被顛覆。但目前假設尚不能成立，能夠明確的、正在快速發生的，正是資金環節金融領域的創新與變革。

房地產是個資金高度密集的行業，而我們房企一直主要依靠自有資金和銀行貸款來支撐開發經營。狹窄的融資渠道、高昂的間接資金成本，是住宅開發銷售必須高周轉、商辦地產不合理散售、養老地產投資回收困境等各種問題的根源。

而在成數的發達國家市場，房地產由金融、建造和服務三部分組成。各種退休基金、保險、投資機構或個人等資金構成房地產投資基金，房地產商提供獲取項目、規劃、建造、營銷與資產管理等專業服務，并獲得權益分紅。這種房地產開發與經營的所謂“美國模式”，正是當下包括萬科、萬達等嘗試轉型的輕資產模型。輕資產模式的本質就是金融化，包括萬科在前海項目上嘗試的REITs、萬達的眾籌穩賺一號、綠地的地產寶等，雖然只是試點，但代表著房地產行業真正的變革方向。

為什么說金融比互聯網更有力量“顛覆”房地產？因為互聯網的本質是連接，可以使各種要素之間的連接更有效率。比如可以讓信息更透明，讓企業更貼近客戶，讓管理更有效率，但似乎難以改變房地產的開發模式。而在中國金融改革大背景下的金融創新，則可能改變行業里各個角色的定位，重塑房地產行業利益分配格局。當然，金融再嫁接上互聯網，則讓地產行業的變革更加迅速和廣泛，比如當下許多房企試點的眾籌開發，完全有可能重新定義開發與銷售流程。

所以我們看到，房地產行業在擁抱互聯網的同時，都把金融化作為最重要的戰略轉型方向之一。這里包括“萬萬”為代表的開發企業，也包括我們這樣的服務型企業。鉅派的上市可謂易居在金融戰略上邁出的一大步，但對于中國房地產行業的金融化轉型來說，這條路才剛剛開始。

作者系易居中國執行副總裁