基于SD的成都市商品住宅價格預測分析

王蘭葉　趙鑫

摘 要：文章首先運用系統動力學方法研究商品住宅系統，定性分析商品住宅價格的影響因素及相互因果反饋關系；然后建立系統動力學因果反饋圖，并建立系統流圖，利用計算機軟件進行仿真模擬，并將仿真結果與真實數據進行比較以檢驗模型的有效性；最后預測未來成都市商品住宅價格的走勢，研究成果為提出相關政策性意見提供依據。

關鍵詞：系統動力學；商品住宅價格；成都

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）20-0134-02

1 系統動力學理論概述

系統動力學（System Dynamics，簡稱SD）是一門研究分析信息反饋系統的科學。SD適用于分析和研究大的復雜系統及復合系統，例如：社會、經濟、環境和生物等復雜科學。系統動力學建模過程大致分為任務調研、問題定義、劃定界限、反饋結構分析、變量定義、建立方程、建立模型、模型模擬、模型評估和政策分析與模型使用等非常復雜的階段。

城市商品住宅產業是房地產行業的重要組成部分，它的發展與國民經濟的增長和人民生活水平密切相關。

目前成都房地產市場處于不斷調整之中，新建商品住宅價格呈現緩慢下降之勢。二套房首付比例下降，央行降息，國家頻頻對房地產進行房地產政策刺激，這些都充分說明了國家對城市商品住宅產業的重視。

然而，這些政策刺激是否能有效穩定住房消費，商品住宅價格趨勢未來如何演變尚存許多不確定性。為此，本文將系統動力學方法應用于城市商品住宅產業的研究之中，利用仿真模型對其未來發展趨勢進行分析預測。

2 商品住宅市場系統動力學模型的建立

2.1 模型變量關系

模型主要包括狀態變量、速率變量和輔助變量。狀態變量是描述系統的積累效應的變量。包括商品住宅價格、樓面地價、城市常住人口總量、住宅供給總量和住宅需求總量和城市GDP。速率變量也叫流量，是描述系統中積累效應變化快慢的變量。

本模型速率變量有需求增加量、GDP增長速度、新增住宅供給、住房價格增長、樓面地價增長等。輔助變量是用以得出速率變量及狀態變量的輔助代數運算變量，城市住宅市場影響因素之多，因此系統模型中的諸多因素變量均為輔助變量。

本文輔助變量主要有GDP平均增長率、人口年平均增長率、新增結婚人口、貸款利率等。

2.2 系統的因果反饋圖

本文把成都市商品住宅市場分為需求子系統、人口子系統和經濟子系統來討論，得出關于商品住宅價格的系統動力學因果反饋圖，如圖1所示。

對涉及的各子系統反饋回路進行分析有以下幾方面。

①人口子系統：城市常住人口總量→+人口增長→+城市常住人口總量。

②經濟子系統：城市GDP→+住宅開發投資→+樓面價格→+房屋開發綜合成本→+住房價格→+房地產業生產總值→+城市GDP。

城市GDP→+人均可支配收入→-房價收入比→-住宅需求總量→-供求比→-住房價格→+房地產業生產總值→+城市GDP。

③住宅市場需求子系統：住宅需求總量→-供求比→-住房價格→+房價收入比→-住宅需求總量。

住宅需求總量→-供求比→-住房價格→+房地產業生產總值→+城市GDP→+人均可支配收入→-房價收入比→-住宅需求總量。

2.3 系統流

模型的系統流圖，如圖2所示。

3 模型模擬結果分析

3.1 城市GDP

本文主要研究城市GDP與房地產業發展的內部結構關系，所以把影響GDP發展速度的其他變量看作常量，而僅僅探討影響GDP發展趨勢的房地產業相關變量之間的相互作用關系。由圖中的因果反饋圖知道，城市GDP所在的兩條主要因果反饋環均是正的反饋環，所以可知隨著城市房地產業的繁榮，城市GDP總量會越來越大。當然，隨著政府的相關調控，增長速度會有所減緩。

3.2 城市人口

城市常住人口總體趨勢隨時間變化，人口規模逐年擴大，但是考慮到生態和水資源的承載力，常住人口增長率會逐年降低，人口總量逐漸趨于穩定。

根據成都人大關于《成都市城市總體規劃（2011—2020）》完善情況的報告，總體規劃確定市域2020年總人口約2 000萬人，其中城鎮常住人口約1 620萬人，城鎮化水平約為81%。因此本文用斜坡函數的形式表達未來十年城鎮常住人口的平均增長率，是符合實際情況的。因此可以考慮采取相關的人口政策，如計劃生育，減少人口的機械增長等。

3.3 住宅需求

從模型仿真出的住宅需求來看，長期來看住宅需求是不斷上升的，原因是城市化進程所帶來的城市常住人口不斷增加以及大規模的舊城改造和城市拆遷，但由于房價上漲、居民收入提高以及消費者預期等因素的綜合影響，在2010～2015年這段時間，需求增長速度緩慢。后期由于對銷售面積在2015年后的預測精度不高，所以沒有一定的波動性，但總體來看，后期的住宅需求是不斷上升的。

3.4 住宅供給

從模型仿真出的住宅供給來看，長期來看供給還是會逐漸增加。在這里除去銷售面積因素（由于本文把銷售面積看作外部變量，沒有深入研究發展趨勢）來看，國家的宏觀調控政策從2007～2013年的數據來看還是得到了一定的體現。由于2007年房地產過熱，國家對房地產市場進行調控，采取了限制土地出讓量（本文同樣沒有土地市場做深入研究，但是土地市場對住宅市場的影響仍然十分重要），以及連續加息等政策，使得2007年過后增速有所減緩。

3.5 供求比

城市住宅系統市場運行機制主要取決供求關系，當住宅供求比小于1時，住宅需求總量大于住宅供給總量，現有住宅總量無法滿足住房需求，住宅價格從而上漲。從模擬結果來看，供求比在長期來看會不斷波動，但是始終由于城市化進程的加快以及人口增長，結婚帶來的剛性需求的增加，城市供給始終不能滿足住宅需求量，所以造成住房價格的不斷攀升。

3.6 商品住宅價格

本文的住房價格主要指的是全市商品住宅的平均交易價格，圖中模擬結果顯示，住房價格呈逐漸上升趨勢。一方面是由于整個房地產市場一直處于供不應求的狀態，人們的剛性需求比較旺盛；另一方面是由于政府為了獲得高的GDP增長率，使得住宅開發投資一直呈上漲趨勢，使得地價漲速較快，房地產商的開發成本越來越高。

4 結 語

住宅產業發展關系到經濟發展及民生改善，本研究運用系統動力學理論，應用系統動力學軟件Vensim PLE對成都市住宅市場進行系統模擬與仿真，結合人口、經濟、住宅供需等影響住宅價格的重要因素，建立成都市住宅市場系統動力學模型進行系統仿真，并預測了成都市未來10年的住宅市場發展走勢，研究成果為提出相關政策性意見提供依據。文章研究的重點在于住宅需求影響因素，而沒有對土地供應以及投資型住房需求等模塊進行定量深入研究。同時，對有些不容易獲得的指標數據采用估算值代替，間于篇幅限制未進行政策參數討論，這都使得模型還需要進一步完善。

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