不動產登記影響幾何

何佳艷

爭論了多年的不動產登記條例，終于揭開了神秘的面紗。

2014年12月22日，國務院發布《不動產登記暫行條例》（下稱《條例》），將于2015年3月1日起施行，全國統一的國土資源與不動產登記信息平臺，也計劃從2015年下半年開始上線試運行，并最終在2017年全面運行。

對于企業和居民來說，《條例》將對他們的生活帶來哪些影響呢？

一個窗口登記

《條例》實施的主要目的是建立所有種類不動產的登記制度。按照《條例》界定，不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物?！稐l例》規定了10種不動產權利，包括房屋等建筑物、構筑物所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、抵押權等。登記分為首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記等8大類。

一直以來，我國不動產登記工作由多個行政機關負責對不同的不動產加以管理，由此形成了分散登記的現象，如土地由土地管理部門管理，建設用地使用權登記也在土地管理部門進行；房屋由城建部門管理，產權登記也在該部門進行。耕地、草地、林地等土地承包經營權、海域使用權等，則分散在農業、林業、海洋等部門。由于各部門登記方法、技術規程不一致，原有的分散登記方式很容易導致各種不動產權利的重疊、漏登；分散在不同部門管理和登記，又容易導致農林用地、農牧用地及林牧用地之間權屬界線不清、權利歸屬不明，引發矛盾和糾紛。另外，對于企業和居民來說，證書繁多，不僅辦證不便，還增加了成本。

而建立不動產統一登記制度，將化繁為簡，使得企業和居民只需要跑一個窗口就能辦成不動產所有相關證件。不動產統一登記就是要將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。

根據《條例》，國家層面將組織建設全國統一的國土資源與不動產登記信息平臺。這個平臺主要有兩方面的作用，一是為不動產登記機關依法登記提供信息基礎，為不動產登記查詢提供便利，從而為不動產交易及更有效率的利用提供保障；二是通過對登記信息的整合，為不動產登記資料查詢、不動產管理等提供信息基礎，為宏觀調控和其他社會治理提供數據支撐。

按《條例》要求，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，各級不動產登記機構登記的信息應當納入該平臺，確保國家、?。▍^市）、市、縣四級登記信息實時共享。《條例》還要求，不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等9部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

2017年全面建成統一平臺

按照黨中央、國務院的要求，不動產統一登記工作將分 “三步走”：2015年下半年開始，陸續完成不動產登記操作系統軟件與信息平臺的對接，提供不動產登記信息查詢服務。2015年7月，計劃上線試運行信息平臺；2016年完善平臺并擴大試運行范圍；2017年全面運行。

據國土資源部地籍司（不動產登記局）司長局長王廣華介紹，目前國家層面正負責開展信息化建設頂層設計，組織建設全國統一的國土資源與不動產登記信息平臺。各地負責推進本地區不動產登記的數據整合、接入信息平臺的相關準備工作。

在信息平臺投入運行前，各地要全面清理和整理不動產登記歷史資料，按照國家統一制定的數據庫標準和數據整合建庫技術規程，對本地區土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數據進行整合，建立關聯關系，健全完善不動產登記信息數據庫。

信息平臺投入運行后，各地應根據當地信息化工作基礎，提早對各類不動產登記操作系統軟件進行融合、對接，形成統一發證的業務操作系統軟件，支持與本級國土、住建、農業、林業、海洋等部門的業務協同，提供本級登記信息查詢服務，并按照信息平臺統一技術要求，預留接口，做好準備，一旦成熟，及時接入信息平臺，并將本地區日常不動產登記信息實時納入信息平臺。

既有證書繼續有效

登記簿是不動產物權歸屬和內容的根據，登記簿的統一，是統一信息平臺建設的基礎?！稐l例》第八條對登記簿冊的統一設立作了明確規定，同時對登記簿應當記載的事項進行了明確，從法律層面實現了登記簿冊的統一。

《條例》遵循“不變不換”的原則，規定在新的證書頒布前申請登記的，繼續發放舊版證書；新的證書頒布后申請登記的，發放新版證書，原來各部門已經發放的證書繼續有效，不得強制要求更換證書，不增加企業和群眾負擔。

《條例》根據《物權法》的有關規定，沒有要求對不動產權利進行強制登記。王廣華提醒，如果權利人不登記，其不動產交易安全將受到影響，也容易發生權屬糾紛。因此，《條例》重點從保護權利人物權的角度規定了依申請登記?？梢灶A見，隨著制度不斷完善和登記機構不斷健全，不動產登記的重要意義會不斷地被權利人所認知，在自愿的基礎上，權利人主動申請不動產登記將逐漸普及。

提供有限度的查詢

作為社會治理的基礎設施之一，不動產統一登記天然具有的反腐功能一直備受期待。對此，王廣華表示，實施不動產登記的出發點并非從反腐敗、遏制房價考慮，盡管客觀上不動產登記與反腐敗可能有些關聯。作為物權法的配套法規，《條例》所規定的不動產信息登記，屬于私法的范疇，不同于行政法意義的公示、公告，與公職人員財產公示法或領導干部財產申報法等公法有著本質區別。

根據《物權法》的相關規定，《條例》明確，只有權利人、利害關系人、有關國家機關可以依法查詢、復制不動產登記資料。

權利人指的是不動產權的所有人，如房子是自己的，就可以申請查詢自己名下的房產情況。若房子抵押給銀行，那么銀行作為抵押權人，憑借抵押登記也有權去查詢登記資料。利害關系人是指和不動產所有者有直接關系者，比如夫妻等，在一些債務糾紛中，債權人也可以憑借人民法院的補充證據材料通知書，自行或委托律師事務所查詢債務人名下的已確權房產情況。

需要注意的是，《條例》規定，查詢不動產登記資料的單位、個人，不得將其查詢所獲得的不動產登記資料用于其他目的，以保護個人的房產隱私。

對于不動產登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動產登記資料的單位和個人，《條例》明確了其保密義務。如果其違反國家規定，泄露不動產登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任，對有關責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。