商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中如何提高可銷售建筑面積

黃芳 倪軍

摘 要：建筑面積是建設(shè)項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。房屋單體建筑面積量的確認(rèn)，需經(jīng)歷立項(xiàng)、用地審核（容積率）、建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃批準(zhǔn)、施工、竣工驗(yàn)收、房產(chǎn)測(cè)繪、確權(quán)發(fā)證等幾個(gè)階段，涉及多個(gè)行政管理部門，不同的部門計(jì)算口徑不完全一致。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要求熟練掌握各部門的政策規(guī)定以及相關(guān)文件，嚴(yán)格按計(jì)算規(guī)則對(duì)建筑面積進(jìn)行精確計(jì)算、復(fù)核，做到既做足指標(biāo)，又不突破驗(yàn)收條件，充分合理地利用土地資源，特別是在商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，提高有效可售建筑面積，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

關(guān)鍵詞：商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；提高；可銷售面積

1 研究背景及意義

房屋建筑面積測(cè)算是一項(xiàng)精細(xì)、繁瑣，技術(shù)性及政策性很強(qiáng)的工作，房產(chǎn)測(cè)繪公司測(cè)算的房屋建筑面積作為產(chǎn)權(quán)證面積，直接影響房屋價(jià)格及相關(guān)費(fèi)用。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，如何節(jié)約集約利用土地資源，提高有效可售建筑面積，從而達(dá)到利潤(rùn)最大化，是非常重要的研究方向。本人根據(jù)國(guó)家及行業(yè)規(guī)范，結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，淺談在商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，如何在規(guī)劃條件允許的前提下，提高房屋可銷售建筑面積，為投資者創(chuàng)造更大的收益，實(shí)現(xiàn)造價(jià)控制，以達(dá)到利潤(rùn)最大化。

2 同類工作現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，一般按項(xiàng)目基本建設(shè)程序，拿地以后，先按規(guī)劃條件進(jìn)行設(shè)計(jì)，經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土、建委、消防等相關(guān)職能部門審核，完成報(bào)批，取得由規(guī)劃局核發(fā)的《建筑工程規(guī)劃許可證》，規(guī)劃許可證上核準(zhǔn)的建筑面積就是允許建造的面積。施工圖一經(jīng)批準(zhǔn)后，由規(guī)劃信息中心存檔，一般不允許再修改。竣工驗(yàn)收時(shí)，實(shí)測(cè)的房產(chǎn)測(cè)繪面積，不能超過(guò)規(guī)劃許可證上的面積。為了保證能通過(guò)驗(yàn)收，一般的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)留有一定余地，以免超建，這樣就存在指標(biāo)做不足，不能充分利用土地資源。既使建筑面積指標(biāo)做足了，如果其中有效的可銷售建筑面積所占的比例不高，同樣也不能保證投資者的收益最大化。

3 提高可銷售面積的途徑

在前期報(bào)建時(shí)，規(guī)劃部門以設(shè)計(jì)院計(jì)算并經(jīng)圖審單位確認(rèn)的建筑面積為準(zhǔn)，核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》；在竣工驗(yàn)收時(shí)，規(guī)劃部門以房產(chǎn)測(cè)繪單位出具的測(cè)繪報(bào)告中的實(shí)測(cè)建筑面積為準(zhǔn)，進(jìn)行規(guī)劃竣工核實(shí)，房管局以此數(shù)據(jù)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。在不同的建設(shè)階段以及不同的部門其計(jì)算口徑存在不一致現(xiàn)象。在商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，想要提高可銷售建筑面積，這就需要在設(shè)計(jì)報(bào)批前收集建筑面積計(jì)算規(guī)范、項(xiàng)目所在地政府職能部門的相關(guān)文件、條例，進(jìn)行深入研究、分析，找出各部門計(jì)算口徑的差異，并分析形成原因。在項(xiàng)目報(bào)建時(shí)，特別是工程規(guī)劃許可證審批前，預(yù)先做一次施工圖的預(yù)測(cè)繪參考，計(jì)算出相對(duì)準(zhǔn)確的測(cè)繪建筑面積，測(cè)算可售面積，并與規(guī)劃條件允許建設(shè)的面積比較，盡量做足面積指標(biāo)，又不超出合理誤差范圍， 提高有效可售建筑面積，達(dá)到利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

4 工程實(shí)例

我們結(jié)合一個(gè)實(shí)際工程“五洲國(guó)際廣場(chǎng)”為例來(lái)分析。該工程位于杭州市古墩路與余杭塘路交叉口西南角，由商業(yè)、辦公、影院組成，總建筑面積為76631平方米，其中地上建筑面積46525平方米，地下建筑面積30106平方米。由四個(gè)塔樓入裙房組成，地下一層為超市及設(shè)備用房，地下二層為停車庫(kù)，地上一～二層為商場(chǎng)，三層為影院，四～十一層為辦公樓。該工程設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行預(yù)測(cè)繪計(jì)算參考，直到預(yù)售前做預(yù)測(cè)繪時(shí)才發(fā)現(xiàn)可銷售面積偏小，根據(jù)建設(shè)程序，規(guī)劃許可證已經(jīng)申領(lǐng)，因此建面積也已確定，建筑單體也已定型，只能從房產(chǎn)測(cè)繪的共有建筑面積分?jǐn)偵险彝黄瓶冢覀兺ㄟ^(guò)研究各類計(jì)算規(guī)則及實(shí)施細(xì)則，咨詢建筑、規(guī)劃、測(cè)繪等業(yè)內(nèi)資深專家，并經(jīng)研究匯總，找到了一條既可以增加可銷售面積，又符合相關(guān)政策法規(guī)的辦法，根據(jù)《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》5.7.1條，“幢共有建筑面積由整幢房屋各單位按面積比例進(jìn)行分?jǐn)偅还δ軈^(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單位按面積比例分?jǐn)偂！倍鶕?jù)第5.9條，“獨(dú)立的為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的管理用房、公共用房等不計(jì)入共有建筑面積”。為了使商業(yè)功能區(qū)分?jǐn)偟礁嗟拿娣e，調(diào)整設(shè)計(jì)功能布局：把原設(shè)在地上一層的供1～4號(hào)樓商場(chǎng)共同使用的設(shè)備用房移至地下二層，分四處設(shè)置，分別單獨(dú)供1～4號(hào)樓的商場(chǎng)使用。這樣地下這部分設(shè)備用房面積就可以分?jǐn)傊恋厣仙虡I(yè)面積中，由此占用的原地下二層機(jī)動(dòng)車停車位40個(gè)，采用增加立體停車位的方法補(bǔ)足車位數(shù)量，滿足功能要求。這樣，經(jīng)過(guò)重新測(cè)繪計(jì)算，總建筑面積不變，增加了可銷售商業(yè)面積800平方米左右，按平均售價(jià)4萬(wàn)元測(cè)算，可增加收入3200萬(wàn)元，極大地提高了投資者收益。由此可見(jiàn)，施工圖設(shè)計(jì)時(shí)做預(yù)測(cè)繪參考，計(jì)算出相對(duì)準(zhǔn)確的建筑面積，盡可能的多做可銷售面積是一條行之有效的途徑！

5 結(jié)束語(yǔ)

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，按一般的基本建設(shè)程序，可以按相關(guān)規(guī)定完成項(xiàng)目，但不能達(dá)到利潤(rùn)最大化。希望通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目如何做足規(guī)劃指標(biāo)，如何提高有效可銷售建筑面積的研究，總結(jié)近幾年我國(guó)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理模式，通過(guò)對(duì)計(jì)算建筑面積的各種規(guī)范、部門文件及實(shí)施細(xì)則的比較，從造價(jià)控制角度指出了在建筑面積指標(biāo)計(jì)算上存在的問(wèn)題，施工圖設(shè)計(jì)時(shí)做預(yù)測(cè)繪參考，并找出解決問(wèn)題的有效途徑。在商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中推廣之，供相關(guān)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借鑒使用。

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