商業開發項目中如何提高可銷售建筑面積

黃芳 倪軍

摘 要：建筑面積是建設項目的主要經濟指標之一。房屋單體建筑面積量的確認，需經歷立項、用地審核（容積率）、建筑設計、規劃批準、施工、竣工驗收、房產測繪、確權發證等幾個階段，涉及多個行政管理部門，不同的部門計算口徑不完全一致。因此，在項目開發過程中，要求熟練掌握各部門的政策規定以及相關文件，嚴格按計算規則對建筑面積進行精確計算、復核，做到既做足指標，又不突破驗收條件，充分合理地利用土地資源，特別是在商業開發項目中，提高有效可售建筑面積，實現利潤最大化。

關鍵詞：商業開發項目；提高；可銷售面積

1 研究背景及意義

房屋建筑面積測算是一項精細、繁瑣，技術性及政策性很強的工作，房產測繪公司測算的房屋建筑面積作為產權證面積，直接影響房屋價格及相關費用。在項目開發中，如何節約集約利用土地資源，提高有效可售建筑面積，從而達到利潤最大化，是非常重要的研究方向。本人根據國家及行業規范，結合實際工作經驗，淺談在商業開發項目中，如何在規劃條件允許的前提下，提高房屋可銷售建筑面積，為投資者創造更大的收益，實現造價控制，以達到利潤最大化。

2 同類工作現狀

國內在項目開發中，一般按項目基本建設程序，拿地以后，先按規劃條件進行設計，經規劃、國土、建委、消防等相關職能部門審核，完成報批，取得由規劃局核發的《建筑工程規劃許可證》，規劃許可證上核準的建筑面積就是允許建造的面積。施工圖一經批準后，由規劃信息中心存檔，一般不允許再修改。竣工驗收時，實測的房產測繪面積，不能超過規劃許可證上的面積。為了保證能通過驗收，一般的項目在設計時會留有一定余地，以免超建，這樣就存在指標做不足，不能充分利用土地資源。既使建筑面積指標做足了，如果其中有效的可銷售建筑面積所占的比例不高，同樣也不能保證投資者的收益最大化。

3 提高可銷售面積的途徑

在前期報建時，規劃部門以設計院計算并經圖審單位確認的建筑面積為準，核發《建筑工程規劃許可證》；在竣工驗收時，規劃部門以房產測繪單位出具的測繪報告中的實測建筑面積為準，進行規劃竣工核實，房管局以此數據進行產權登記。在不同的建設階段以及不同的部門其計算口徑存在不一致現象。在商業開發項目中，想要提高可銷售建筑面積，這就需要在設計報批前收集建筑面積計算規范、項目所在地政府職能部門的相關文件、條例，進行深入研究、分析，找出各部門計算口徑的差異，并分析形成原因。在項目報建時，特別是工程規劃許可證審批前，預先做一次施工圖的預測繪參考，計算出相對準確的測繪建筑面積，測算可售面積，并與規劃條件允許建設的面積比較，盡量做足面積指標，又不超出合理誤差范圍， 提高有效可售建筑面積，達到利潤最大化的目標。

4 工程實例

我們結合一個實際工程“五洲國際廣場”為例來分析。該工程位于杭州市古墩路與余杭塘路交叉口西南角，由商業、辦公、影院組成，總建筑面積為76631平方米，其中地上建筑面積46525平方米，地下建筑面積30106平方米。由四個塔樓入裙房組成，地下一層為超市及設備用房，地下二層為停車庫，地上一～二層為商場，三層為影院，四～十一層為辦公樓。該工程設計時沒有進行預測繪計算參考，直到預售前做預測繪時才發現可銷售面積偏小，根據建設程序，規劃許可證已經申領，因此建面積也已確定，建筑單體也已定型，只能從房產測繪的共有建筑面積分攤上找突破口，我們通過研究各類計算規則及實施細則，咨詢建筑、規劃、測繪等業內資深專家，并經研究匯總，找到了一條既可以增加可銷售面積，又符合相關政策法規的辦法，根據《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》5.7.1條，“幢共有建筑面積由整幢房屋各單位按面積比例進行分攤；功能區共有建筑面積由該功能區內各單位按面積比例分攤。”而根據第5.9條，“獨立的為多幢（或小區）服務的管理用房、公共用房等不計入共有建筑面積”。為了使商業功能區分攤到更多的面積，調整設計功能布局：把原設在地上一層的供1～4號樓商場共同使用的設備用房移至地下二層，分四處設置，分別單獨供1～4號樓的商場使用。這樣地下這部分設備用房面積就可以分攤至地上商業面積中，由此占用的原地下二層機動車停車位40個，采用增加立體停車位的方法補足車位數量，滿足功能要求。這樣，經過重新測繪計算，總建筑面積不變，增加了可銷售商業面積800平方米左右，按平均售價4萬元測算，可增加收入3200萬元，極大地提高了投資者收益。由此可見，施工圖設計時做預測繪參考，計算出相對準確的建筑面積，盡可能的多做可銷售面積是一條行之有效的途徑！

5 結束語

在項目開發建設中，按一般的基本建設程序，可以按相關規定完成項目，但不能達到利潤最大化。希望通過對該項目如何做足規劃指標，如何提高有效可銷售建筑面積的研究，總結近幾年我國項目開發的管理模式，通過對計算建筑面積的各種規范、部門文件及實施細則的比較，從造價控制角度指出了在建筑面積指標計算上存在的問題，施工圖設計時做預測繪參考，并找出解決問題的有效途徑。在商業開發項目管理中推廣之，供相關房產開發企業借鑒使用。

參考文獻

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