黃山產權別墅：合伙買，一起用

錢雯婷

投入低的新模式，新產品，解決了度假旅游地產閑置問題。

項目簡介：

2014年，互聯網金融革新帶來了產業的創新模式。榮盛房地產發展股份有限公司與上海禹璇信息技術有限公司共同推出黃山太平湖蓮花國際度假聯排別墅眾籌項目：9.6萬元，擁享天下別墅。給向往度假旅游地產的朋友帶來了服務高、環境好、設施全而投入低的新模式，新產品，更解決了度假旅游地產閑置問題，還為產權所有人帶來了購置一份，即可享受全國別墅度假旅游的高性價比服務。

華慕琛：旅游地產大家都非常向往，在一個風景秀麗地方擁有一個自己的家，特別是別墅這么大的家。但是，旅游地產的缺點也非常明顯：總價高、利用率低、維護難。所以，我們推出了新的旅游地產模式：合伙買、一起享用、專業經營。我先來簡單介紹一下項目概況：安徽省黃山太平湖蓮花國際占地面積66700平方米，總建筑面積40000平方米，打造以“影視傳媒概念”和“水上游樂活動”為主題，集旅游觀光與休閑度假為一體的旅居結合的托斯卡納風格休閑旅游度假區。項目的地理優勢也非常明顯：京福高鐵將于2014年建成通車，黃杭高鐵已完成規劃，開工在即。黃山屯溪和九華山國際機場都在1個小時車程內，1小時抵達上海、武漢，2小時抵達北京、廣州、香港。連接滬渝、杭瑞的京臺高速穿湖而過，距離合肥、南京、杭州都在2小時左右車程，距離銅陵、蕪湖在1小時左右車程。4小時內貫穿京津冀、長三角、海西三大經濟圈。項目地處國家級旅游景點黃山，離黃山風景區北門17公里，最近的黃山鎮生活小區10分多鐘，太平湖是人工湖，是4個西湖的大小，風景極佳。所在地區同時有4家較大的房地產公司在集中開發，可望成為兩三萬人口的旅游及養老小鎮，可對比的為千島湖，是距離華東經濟發達區較近的甲級風景點。

我來介紹一下此次的開發商——榮盛房地產發展股份有限公司。榮盛房地產發展股份有限公司成立于1996年，注冊資金達18.82億元，一直致力于中等規模城市地產開發，通過專業化經營與高檔產品品質詮釋現代人居住理念。經過10余年發展，榮盛已成為集建筑設計、商品住宅開發、物業經營及酒店管理為一體，具有國家一級開發資質、甲級設計資質的大型綜合體。2007年8月8日，榮盛成功登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產企業。可見，我們的開發商實力非常雄厚。

此次的眾籌方案

我們首次拿出了3號樓1號聯排別墅毛坯房，價值260萬元；按照2000元/平方米的設計標準，硬裝50萬元；家電家具軟裝30萬元；運營基金44萬元，總價384萬元，分為40份，每一份投資為9.6萬元。

此次的項目回報

每份可獲得（1）聯排別墅70年產權一份，每一份投資占1/40產權；（2）每年1.5萬元VIP旅游充值。1.5萬元是根據我們項目周邊的房價做出的預測，預測每套（3間房）夜的價格在3000元左右，5天的使用權即1.5萬元；（3）旅游置換。下面，我著重介紹一下我們的置換計劃：在黃山項目交房后就會開放秦皇島、宜興、神農架三地的五星級酒店置換旅游。接下來還會有廈門、太湖、麗江、青島、三亞等等；（4）50%的營業分紅。我們的別墅除了分給業主的200天使用權外，還有150多天可對外營業，若營業產生凈收入，那凈收入的50%會分給業主；（5）每年贈送黃山景區的門票；（6）每年贈送一份黃山特產禮包。

Q&A

黃璐：部分產權在國內可以寫在房產證上嗎？產權多少年？后期轉讓事宜如何處置？

華慕琛：業主擁有有法律效力的房產證、房產共有權證，購房合同合同、保險等并會予以公證。房產證是證明房產所有權的一種受到國家認可的憑證，這個大家都能理解。

房屋共有權證指由縣級以上房產管理部門對共有的房屋向共有權人核發，每個共有權人各持一份的權利證書。房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等效力。

《房屋共有權證》一般為縣級以上房產管理部門對共有的房屋向共有權人核發，每個共有權人各持一份的權利證書，用以證明共有房屋的歸屬；是房屋產權登記機關頒發給兩個或者兩個以上的權利人的法定憑證。共有的房屋，由權利人推舉持證人收執《房屋所有權證》。其余共有人各執房屋共有權證書一份。產權和住宅一樣，是70年的。轉讓就按照國家規定的過戶手續辦理。如果覺得這些事情比較繁瑣，也可以委托我司辦理。

顧冰：為什么是每人5天的使用權呢？365天分配成40份，應該每人有9天啊？

華慕琛：每人每年5天，分配的看起來是200天使用權。但是鑒于各位業主通常的采用是周末加前后工作日的出行方式，而剩余的零星工作日難以在一個旅游景點出售，實際分配的是40周。剩余的12周對外經營，所得的費用將用于支付委托酒店經營的管理費、物業費、水電通訊費、和保險費。

顧冰：使用權如何預定呢？在國定假日大家都想這個時間去，要怎么處理？

華慕琛：我們與榮盛在太平湖蓮花國際合作一共是55套別墅。換句話說，有54套作為后備，形成一個別墅池，解決集中預定的問題。

其次，所有的別墅會委托榮盛的酒店管理公司經營，形成一個"別墅酒店”，所有的業主有5天的免費居住權。居住權的分配形式是貨幣化的，用消費券的方式發放，入住需要向酒店預訂，按照先到先得原則辦理。需要熱門假期時段的業主可以提早預約。

黃璐：這個跟購買有產權抵押但使用權集中管理的俱樂部會籍的區別在什么地方？

顧冰：國內類似你說的這樣的有一種分時度假模式，但是很快就淘汰了。國外的俱樂部不太了解，我們就簡單談談自己的認識吧。首先，俱樂部一般是小范圍單一內容的，比如游艇俱樂部，高爾夫俱樂部。而我們的模式提供了更廣泛的服務。其次，會籍、使用權是一種服務，很難界定它的權益歸屬；不屬于資產類，變現也比較難，轉讓價格也難以界定。相比之下產權是一種確定的，可以轉讓、定價的資產，和會籍、使用權相比，有著明顯的優勢。第三，使用權集中管理，會員分配經營紅利，聽上去很不錯。但是酒店經營策略是否合理，財務是否透明，是否存在費用虛高擠占利潤現象，會員是否可以決定分紅與否，這些問題難以解決。但是不解決，對購買者來說又何來的收益呢？相比我們的模式，酒店是為了自己的服務費用在經營，經營不善意味著他們的管理費沒有著落，這樣的壓力也會迫使酒店方提供優質的服務。

俞澤臻：別墅的面積是多少？每幢別墅可以住幾個人呢？

華慕琛：一套別墅有3個雙人臥室，2個活動室，3個客廳。住幾個人，可以自行決定。

這里也提供一些旅游方案給大家參考：

（1）如果3個關系比較密切的家庭，每個家庭各持有一份的話，除了最簡單的各自選擇一個周末，攜帶雙方父母和孩子到太平湖度假，還有很多的組合方式；

（2）可以3個小家庭在某一年約定，利用一年的3個小長假，加上前后各一個工作日出游，清明到黃山宏村觀賞徽州村落、油菜花田；端午去秦皇島玩南戴河海濱水上樂園，吃海鮮，爬野長城；中秋到神農架原始森林，帶著孩子探險尋找野人蹤跡；

（3）3個家庭的外公外婆或者爺爺奶奶，暑假帶著孩子，一起到一個避暑勝地（事實上黃山、秦皇島、神農架、宜興等地都適合避暑），度過15天的清涼時光，不僅避開40攝氏度高溫對老人孩子的傷害，還可以給獨生子女的孩子一種不同的集體生活體驗，讓他們學會和同齡孩子分享；讓獨居的退休父母找到年齡相仿的朋友，一起聊聊養生娛樂、談談喝茶種花。

當然以上只是拋磚引玉，有更多的旅游組合，大家可以自己設計。

顧冰：權益收益還是不夠明確。

華慕琛：簡單點說，9.6萬元=產權+房產升值帶來的收益+使用權+置換旅游+對外經營盈利-管理費用。權益方面，每個人都有對應的房產證，這是國家頒布的一種權益證明。可以說是最明確的一種確權證書了。收益方面，居住權、置換度假旅游體驗這些是不能用貨幣衡量的；而房產本身的升值、經營分紅本來就是不確定的，這個需要投資人的判斷。根據相關規定，能明確保證收益的只有銀行儲蓄存款，其他的所謂保證收益都是不靠譜的哦。

顧冰：產權會不會被“代表”抵押？部分產權會不會能接受這樣轉讓方式的人比較少呢？

華慕琛：我們的產權并沒有一個所謂的代持人、代持公司，而是落實到每個所有人的。因此，沒有房產證上的權利人，也就是業主本人的同意，是不能辦理抵押的。當大部分業主同意的時候，可以整套出售。單份的出售只要買賣雙方同意并協商好價格就可以辦理過戶手續，不需要其他業主同意。