全球商鋪租金最昂貴的街道：紐約第五大道上段

馮京津

近日，領先全球的房地產服務商戴德梁行發表最新的全球商業研究報告，指出紐約的第五大道上段（Upper 5thAvenue）是全球最昂貴的商業街道，2015年租金達每平方英尺3500美元，較第二位的香港銅鑼灣高出接近50%。

戴德梁行的《全球主要大街》報告追蹤全球超過500條主要商業街道，并按該行數據所計算的頂級商鋪租金為這些街道排名。2015年第27期《全球主要大街》報告指出，雖然過去12個月全球經濟不明朗因素增加，但報告所涵蓋的街道中，約35%街道的商鋪租金仍有上漲。報告還列出了全球65條鋪租最高的商業街道，每個國家列出了其最昂貴的一條街道。

該期報告中，紐約的第五大道上段蟬聯全球最昂貴商業街道，截至2015年第二季度，當地的年度鋪租達到每平方英尺3500美元，同比上升3.6%，較第二位的香港銅鑼灣鋪租高出46%（銅鑼灣的年度鋪租為每平方英尺2399美元）。全球十大最昂貴商業街的名單如下：

亞太區方面，中國商業市場正面對因零售放緩及旅客人數減少導致的商鋪租金下降，但這也促成了更多國際奢侈品牌及名店進駐。然而中國政府的加息措施，或會影響消費者的購買力。另外，澳大利亞及新西蘭，以及馬尼拉大都會地區則受到國際知名品牌的垂青。

戴德梁行亞太區商業地產租戶代表主管寧孝言表示：“亞洲整體商業市場的前景較為正面，預料未來五年間以美元計算的銷售增長平均可望達到8.5%。旅客人數增加，為核心、人流暢旺的商業地區的零售需求提供了穩健增長的基礎。雖然亞太區內電商崛起已是不爭事實，但實體商店仍然重要，商鋪業主需要做的就是改良購物環境及顧客體驗，以期爭取更多客源。”

預計到2018年，中國將成為全球最大的零售市場。雖然主要商業街道上的實體商店及購物中心仍然很受歡迎，但隨著電商及網絡營銷市場大行其道，實體商店的銷售增長亦見放緩。而目前市場由國內電商主導的局面，令外國的電商難以加入分一杯羹。另一方面，國內經濟增長前景被看淡，加上政府的反腐工作，為奢侈品市場發展增添不確定因素。不過，國內中產階級的擴張預計將有助于中高檔輕奢侈品牌的快速增長。

值得注意的是，中國的購物商場正積極轉型為一站式的時尚生活體驗場所，并大量運用休閑娛樂等設施，以打造有別于網上購物的體驗，同時開拓更多收入來源。在北京，商場開發商不只提供零售空間，更要打造購物體驗的目的地，因此，商場普遍增設更多餐飲及兒童教育等消費元素。上海的商業經營者更多地通過手機購物應用及免費Wifi無線上網等新科技，在打造線上至線下的購物體驗的同時也收集到顧客消費模式的信息和數據。此外，上海迪士尼樂園明年開幕，預計也會推動新一輪以兒童消費為主的商業熱潮。

香港的銅鑼灣今年繼續成為亞太區最昂貴的商業地段，全球排名第二，然而受到銷售下跌及旅客人數減少的影響，區內主要街道的鋪租也面對下調的壓力。不過，從正面來看，銅鑼灣區部分店鋪租金下降，對租戶則較為有利。

臺灣方面的一線商鋪租金則有所增長，主要原因是新入駐的國際品牌愿意付出頂級租金進駐人流最高的位置，以及旅客消費也有所增加。不過，部分餐飲店鋪則選擇進駐人流亦不弱但租金更便宜的百貨公司，以節省租賃開支。

歐洲、中東及非洲

巴黎香榭麗舍大街繼續成為歐洲、中東及非洲地區最昂貴的商業街，倫敦新邦德街則緊隨其后。本年租金升幅最強勁的商業街是都柏林的格拉夫頓街（Grafton Street）、倫敦的柯芬園（Covent Garden），以及米蘭及羅馬的主要商業大街。另一方面，俄羅斯及烏克蘭的主要商業街鋪租則跌幅顯著，這是由于兩國的沖突令經濟增長及零售下跌所致。

戴德梁行歐洲、中東及非洲地區商業地產服務部主管賈斯汀泰勒（Justin Taylor）表示：“在經濟發達的地區，就業情況有所改善、實際工資增加，以及消費信心回升至較健康的水平，都會有利于零售業的發展。”

“從歐洲、中東及非洲地區來看，雖然部分國家的經濟及政治環境不明朗，但預料零售市場的表現仍會改善。隨著不少地區的銷售額出現強勁的增長，商戶租賃需求殷切，加上商鋪供應短缺，我們預期最受歡迎的商業街道的租金仍將繼續上升。商鋪供應緊張，影響著商業街道的版圖，不少地區的熱門商業區域都是從固有商業街向外擴展，令核心商業范圍變得更廣。”

美洲

美洲方面，紐約曼哈頓川流不息的人群，加上海外旅客慕名而至，大街上奢侈品牌林立，令紐約商業街的地位穩如泰山，品牌持續擴張。事實上，美洲十大最昂貴商業街名單中，位于美國的地點就占了七個，其余三個地點分別是多倫多、溫哥華及布宜諾斯艾利斯。

芝加哥及舊金山的商鋪租金呈現健康增長，預料在國際品牌穩健的租賃需求下，鋪租升勢仍會持續。在芝加哥，商業集中于密歇根大道及一些主要街道，預料旗艦店鋪將會選擇進駐這些核心街道以外的位置，從而拓寬核心商業區的范圍。舊金山則一直得益于于蓬勃的旅游業發展，加上當地經濟有所改善，令奢侈品牌紛紛搶占鋪位，當地知名的聯合廣場（Union Square）的空置率跌至歷來最低的1.1%，租金則在截至本年六月的過去一年內上漲了13%，增幅少于之前一年的21%。

戴德梁行北美洲商業地產服務部副董事長吉恩施皮格爾曼（Gene Spiegelman）說：“展望明年，能源開支減少及就業情況穩定，將會刺激民眾消費，有助美洲特別是美國的商業市場保持上升的態勢。零售商將繼續開設更多實體商店，以支援業務的擴充，以及與網上商店一較高下，爭奪客源。與此同時，國際奢侈品牌仍將繼續占據主要大街的核心商業位置，特別是在最受旅客歡迎的觀光城市，名牌林立仍會是這些商業街的重要特色。”