由物業管理糾紛引發的思考

摘要：物業管理是一個新興行業，近20年來隨著我國經濟的飛速發展和住宅商品化的不斷發展，物業管理首先發端于沿海發達城市，逐步向內陸地區延伸，其對于改善居民居住環境、促進社區建設、提高城市管理水平等方面發揮了積極作用，同時隨著物業管理范圍的逐步擴大，涉及到的利益主體日益增多，也產生了許多的矛盾和糾紛，且該類案件訴訟主體復雜，法律關系復雜，具有群體性糾紛的潛在因素。

關鍵詞：物業管理 糾紛 思考 對策

物業管理是指物業管理企業接受業主、業主委員會或者其他組織的委托對物業進行維護、修繕、管理，對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境衛生、綠化等事項提供協助管理、服務的有償活動。

一、物業管理糾紛產生的原因

1、形成的依附性。

目前，房地產開發公司在業主購買房屋時要求雙方簽訂一份臨時物業管理合同，而這個物業管理公司都是開發公司指定的，有的甚至是開發公司內部成立的，基于其形成的依附性，決定了它只在經營過程中始終把維護開發公司的利益放在首位，不能正視房屋建設過程中的瑕疵，從而忽視了服務的本職工作，物業建設單位與物業管理企業之間“剪不斷，理還亂”的利益關系是引發物業管理糾紛的根源。

2、經營的唯利性。

物業管理公司良莠不齊，有的企業收費至上，只顧眼前利益而缺乏長遠打算，盲目追求利潤，忽視了服務質量，在收費時可以給出很多承諾，可是收完費后，很多承諾都不能兌現，這些原因導致物業管理公司與業主之間矛盾的產生。

3、管理的滯后性。

由于目前政府對物業管理公司的準入門檻不高，成立后，缺乏有效的監管，導致有的物業管理公司放松了對自身的內部管理，在服務過程中缺乏責任感，遇事相互推諉，造成業主投訴無門，只能到法院起訴。

4、溝通的局限性。

物業管理公司在管理過程中，不能正確為自己客觀定位，總認為其是來管理業主的，而不是來為業主服務的，平時的管理松散，不善于和業主積極溝通，對業主反映的問題置之不理，物業管理企業角色錯位，服務行為不規范，是產生物業管理糾紛的直接原因。

5、組建的非法性。

很多物業管理公司先進駐管理，不組建業主委員會，不通過合法的選舉產生物業管理公司，有的在服務一年后，連物業管理合同都不和業主簽，使得業主與物業管理企業之間的糾紛增加法律障礙。

6、立法的滯后性。

物業管理立法滯后、相關法律法規不健全，是物業管理糾紛不斷增多的根本原因。目前我國已頒布的《物業管理條例》操作性不強，法院審判一般依據《民法通則》、《合同法》的基本原則，參照部門規章、地方法規進行處理，而這些法規、規章規定不夠詳盡，甚至規定自相矛盾。物業服務收費政府指導價范圍縮小，市場調節價范圍擴大，而相關法規又未規定違反指導價的責任后果，致使一些小區的住宅物業服務收費遠高于政府指導價，由此產生的糾紛呈爆發態勢。

7、業主的復雜性。

業主及業主委員會方面，物業管理消費觀念沒有適時、適度的改變，業主除了交納水、電、氣費外還要交納小區綠化、共享設施維修保養、保安、保潔等一系列費用，有些業主對物業管理服務有一種反感情緒。一些業主物業管理方面的專業知識還相當缺乏，而有些業主并不缺乏一定的物業管理專業知識和相關法律知識，但其法制觀念卻相當淡薄，對購房時簽訂的業主公約、物業管理服務合同不認真履行，有的甚至故意侵犯物業管理公司的合法權益、無理取鬧，不顧禁令違章裝修、搭建，或稍不如意則拒交管理費用，從而引發糾紛。

二、物業管理糾紛的對策及建議

1、規范物業管理市場的競爭，以招投標方式選擇物業管理公司，這樣有利于保護業主的利益。理清開發商與物業管理企業的關系，保證物業管理企業的選聘真正體現業主意志。公開招標由業主和業主委員會在眾多的物業管理公司中，按各個公司的條件和信譽進行選擇，通過這種形式選擇的物業管理公司與開發商是平等的合同主體，雙方的責任可以再合同中明確劃清，杜絕了開發商留下諸多問題而造成物業管理公司與業主的糾紛。

2、加強對物業管理企業的監督管理。一方面擴大管理、服務隊伍，使對物業管理的日常監管成為可能；另一方面加強對管理人員的培訓，提高業務水平，確保監管到位，切實承擔起指導業主依法開展活動、監督物業企業合法經營等職責。

3、加強對物業管理知識的宣傳，轉變思想，實現權利與義務的對等。物業管理企業的服務觀念應當從“管理型”向“服務性”轉變，業主應當樹立商品意識和物業消費意識。

4、建立和完善業主委員會，充分發揮其職能。在街道、社區居委會、業主的共同努力下，成立業主委員會，使得業主與物業管理企業之間的糾紛能夠通過和諧手段自行排解。簡單的拒交物業費的行為是不對的，廣大業主應當通過業主委員會來維護自己的權益。

5、完善立法，做到有法可依。參照有關國家法律規定，盡快出臺《建筑物區分所有權法》等法律和行政法規，對物業管理法律關系中的各種權利義務予以明確，確立各民事主體的訴訟地位與救濟手段。

6、作為業主要轉變思想意識，由過去的“無償服務”變成了“花錢買服務”，確立商品意識和物業消費意識，學習相關物業管理專業知識和法律法規，遇到問題就可以通過業主委員會或者其他法律途徑來解決糾紛，而不是以不交物業費的方式來抗爭。

物業管理與人們的生活息息相關，相信在各方面的努力下，物業管理很快會步入正軌，為人民的幸福生活增色添彩。