新舊《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的對比分析

楊本廷

(重慶市勘測院，重慶 400020)

1 前 言

住房和城鄉(xiāng)建設部頒布并從2014年7月1日開始實施《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353－2013)(簡稱新規(guī)范)。新規(guī)范是在總結《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353－2005)(簡稱舊規(guī)范)的基礎上進行修訂的。由于建筑工程項目竣工核實與審批執(zhí)行相同標準，因此，在相當長的一段時間內(nèi)，新舊規(guī)范將同時存在實施。作者在此對新舊規(guī)范以及新規(guī)范與《房產(chǎn)測量規(guī)范》進行了對比分析，以便于技術人員和管理人員正確運用新舊規(guī)范。

2 新規(guī)范修訂內(nèi)容

2.1 修訂的原則

新規(guī)范《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353－2013)是在總結舊規(guī)范的基礎上，為了解決建筑技術發(fā)展產(chǎn)生的面積計算問題，對建筑面積的計算范圍和計算方法進行了修改統(tǒng)一和完善。進一步明確了新規(guī)范的適用范圍，適用于新建、擴建、改建的工業(yè)與民用建筑工程建設從項目建議書、可行性研究報告至竣工驗收、交付使用的全過程的建筑面積計算，因此規(guī)劃審批的指標核算、施工的工程量計算、竣工的建筑面積測算均適用于該規(guī)范。

2.2 條文的變化

新規(guī)范在總則、術語、計算建筑面積的規(guī)定的條文數(shù)量方面均有明顯的變化，如表1 所示。

(1)術語的變化

保留術語16 條，分別是:自然層、圍護結構、地下室、半地下室、走廊、架空走廊、落地櫥窗、檐廊、挑廊、門斗、雨篷、變形縫、騎樓、過街樓、建筑物通道、勒腳。

新舊規(guī)范條文數(shù)量的對比 表1

修改術語4 條，將原“層高”調整為“結構層高”，將原“飄窗”調整為“凸窗(飄窗)”，“架空層”和“陽臺”術語內(nèi)容有修訂。

新增術語10 條，分別是:建筑面積、建筑空間、結構凈高、圍護設施、結構層、門廊、樓梯、主體結構、露臺、臺階。

停止使用術語5 條，分別是:回廊、圍護性幕墻、裝飾性幕墻、瞭望間、永久性頂蓋。

(2)規(guī)定的變化

新規(guī)范中計算建筑面積的規(guī)定共27 條，在舊規(guī)范24 條的基礎上，將舊規(guī)范3．0．1(單層建筑)和3．0．3(多層建筑)合并成新規(guī)范的3．0．1，將將舊規(guī)范3．0．20(高低跨建筑、變形縫)和3．0．23(變形縫)合并成新規(guī)范的3．0．25。將舊規(guī)范3．0．11(落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊)拆分成新規(guī)范的3．0．12(落地櫥窗)、3．0．14(挑廊、走廊、檐廊)、3．0．15(門斗)3 條。新規(guī)范新增3．0．06(出入口)、3．0．13(飄窗)、3．0．26(設備層、管道層、避難層)3 條，其新舊規(guī)范條文的對比如表2所示。

2.3 計算規(guī)定的修訂

新規(guī)范中“計算建筑面積的規(guī)定”修訂的主要技術內(nèi)容是:

(1)刪除了有永久性頂蓋要求的規(guī)定，如3．0．20(室外樓梯)、3．0．9(架空走廊)、3．0．12(落地櫥窗)、3．0．14(走廊、挑廊、檐廊)、3．0．15(門斗)，并不是說計算面積不需要有永久性頂蓋，而是最基本的條件。舊規(guī)范中永久性頂蓋的解釋是經(jīng)規(guī)劃批準設計的永久使用的頂蓋。

新舊規(guī)范條文對比 表2

(2)刪除了設計加以利用時計算面積的規(guī)定，如3．0．3(坡屋頂建筑空間)、3．0．7(架空層)。改為具備可利用條件(設計中可能標明了使用用途，也可能沒有標明使用用途或使用用途不明確)。

(3)修訂了建筑物架空層的面積計算規(guī)定，3．0．7(建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層)，應按頂板水平投影計算建筑面積。在原有吊腳架空面積計算的基礎上增加了僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間甲架空層的面積計算，雖然取消了深基礎架空層，但該條仍然適用深基礎架空層的面積計算。

(4)修訂了建筑物主體結構內(nèi)的面積計算規(guī)定，如3．0．1(建筑物主體結構)，在主體結構內(nèi)形成的建筑空間，不管是否具有圍護結構，只要結構層高在2.2 m及以上，均計算全面積。主體結構外的附屬建筑無圍護結構的原則上算1/2 面積。

(5)修訂了設備層、管道層的面積計算規(guī)定，新規(guī)范3．0．26(設備層、管道層、避難層)規(guī)定，對于建筑物內(nèi)的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層，結構層高在2.20 m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20 m以下的，應計算1/2 面積;舊規(guī)范;舊規(guī)范3．0．24(2)規(guī)定設備管道夾層不計算面積;

(6)修訂了陽臺的面積計算規(guī)定;3．0．21(陽臺)規(guī)定，在主體結構內(nèi)的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2 面積。根據(jù)新規(guī)范的術語解釋，所謂的“封閉陽臺”應該不是陽臺，應計算全面積;舊規(guī)范3．0．18規(guī)定，建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的l/2計算。也就是不管是主體結構內(nèi)還是主體結構外，不管是封閉陽臺還是不封閉陽臺均計算1/2 面積。

(7)修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規(guī)定;將舊規(guī)范中的3．0．11(落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊)拆分成新規(guī)范的3．0．12(落地櫥窗)、3．0．14(挑廊、走廊、檐廊)、3．0．15(門斗)3 條。其中無圍護結構有圍護設施的挑廊、走廊、檐廊應計算1/2 面積。

(8)修訂了圍護結構不垂直于水平面的樓層面積的計算規(guī)定，新規(guī)范3．0．18規(guī)定適用于圍護結構向內(nèi)、向外傾斜兩種情況;舊規(guī)范3．0．14僅規(guī)定圍護結構向外傾斜一種情況;

(9)修訂了外保溫層的面積計算規(guī)定;計算方法新舊規(guī)范有一定的變化，新規(guī)范3．0．24(外保溫層)規(guī)定僅計算保溫材料的建筑面積，不包含抹灰層、防潮層、保護層的面積;舊規(guī)范3．0．22規(guī)定按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積，包含了防潮層、保護層的面積。

(10)修訂了雨棚的面積計算規(guī)定;新規(guī)范3．0．16(雨棚)規(guī)定，有柱雨篷應按其結構板水平投影面積的1/2 計算建筑面積;無柱雨篷的結構外邊線至外墻結構外邊線的寬度在2.10 m及以上的，應按雨篷結構板的水平投影面積的1/2 計算建筑面積。新規(guī)范將雨篷分為有柱雨篷和無柱雨篷。有柱雨篷，沒有出挑寬度的限制，也不受跨越層數(shù)的限制，均計算建筑面積。無柱雨篷，其結構板不能跨層，并受出挑寬度的限制，設計出挑寬度大于或等于2.10 m時才計算建筑面積;舊規(guī)范則3．0．14(雨棚)規(guī)定，所有的雨篷只有出挑寬度的限制，沒有受跨越層數(shù)的限制，出挑寬度超過2.1 m才計算1/2 面積。

(11)增加了建筑出入口面積的計算規(guī)定，新規(guī)范3．0．06規(guī)定:出入口外墻外側坡道有頂蓋的部位，應按其外墻結構外圍水平面積的1/2 計算面積。

(12)增加了無圍護結構有圍護設施的面積計算規(guī)定，如3．0．10(立體庫房)、3．0．14(走廊、挑廊、檐廊)。

(13)增加了凸(飄)窗的建筑面積計算要求。新規(guī)范3．0．13(凸窗(飄窗))規(guī)定，窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45 m以下且結構凈高在2.10 m及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2 面積;舊規(guī)范3．0．24(6)規(guī)定飄窗不計算面積;

(14)增加了有頂蓋的采光井的面積計算規(guī)定。新規(guī)范3．0．19(有頂蓋的采光井)規(guī)定，有頂蓋的采光井應按一層計算面積，且結構凈高在2.10 m及以上的，應計算全面積;結構凈高在2.10 m以下的，應計算1/2 面積。

(15)增加了門廊的面積計算規(guī)定。新規(guī)范3．0．16(門廊)門廊應按其頂板的水平投影面積的1/2計算建筑面積。

3 新舊規(guī)范計算規(guī)定的對比

新規(guī)范在“計算建筑面積的規(guī)定”部分進行了多達15 條(見2.3 計算規(guī)定的修訂)，使得新舊規(guī)范在面積計算規(guī)定存在一些差異，具體如表3 所示。

新舊規(guī)范主要計算規(guī)定差異的對比 表3

4 新建筑面積規(guī)范與房產(chǎn)面積規(guī)范計算規(guī)則的對比

建筑工程量計算及經(jīng)濟指標核算的建筑面積執(zhí)行《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，而建筑房屋預售及房屋產(chǎn)權登記時的房產(chǎn)面積計算執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》。兩者雖然是兩個不同的體系，但兩者又存在緊密的內(nèi)在聯(lián)系，房管部門需根據(jù)規(guī)劃部門竣工核實確認的建筑面積相關數(shù)據(jù)來確定建筑的用途及房產(chǎn)面積。因此，實際工作中經(jīng)常需對這兩個規(guī)范的計算規(guī)則進行對比(如表4 所示)。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》實施9年后，針對出現(xiàn)的建筑新技術和建筑新形態(tài)于2013年修訂后頒布實施，而《房產(chǎn)測量規(guī)范》于2000年2月22日發(fā)布，至今已有14年時間，建議國家主管部門適時啟動該規(guī)范的修訂工作，也希望房產(chǎn)測量規(guī)范、建筑面積規(guī)范的主要標準條款盡量協(xié)調一致。

建筑面積規(guī)范與房產(chǎn)測量規(guī)范主要計算規(guī)則的對比 表4

續(xù)表4

5 工作體會

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》是容積率面積計算的主要規(guī)范。參照上海、北京、重慶的容積率計算規(guī)則，一般情況下，容積率的建筑面積計算按照現(xiàn)行《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定執(zhí)行，但規(guī)定了特殊情況，主要是層高限制、地上地下界定、陽臺控制等方面。但新規(guī)范偏重于工程量的計算，對考慮規(guī)劃管理方面的層高問題、地上地下問題仍然未解決，如:對層高在2.2 m及以上建筑還是按自然層計算，沒有考慮層高的限制;雖然規(guī)定了地下室和半地下室，但對于坡地建筑中局部樓層被室外地坪掩埋情況未做界定;陽臺問題得到了一定的控制。當然，規(guī)范不可能將所有建筑結構的面積計算都進行詳細的規(guī)定，各地方在執(zhí)行新規(guī)范時，可以依據(jù)新規(guī)范的主要原則制定各地的實施細則，以便更好地推動執(zhí)行。

總體來說，同一項目一般情況下按新規(guī)范計算的建筑面積要比舊規(guī)范計算的偏多。“陽臺送一半、飄窗全送、還送入戶花園……”，這種建筑開發(fā)商贈送面積的推銷手段，在新規(guī)范中已不再完全適用。新規(guī)范的出臺，將直接影響項目容積率和工程造價的計算，還將大大影響開發(fā)商對戶型設計思路和工程造價的預算。同時，建筑開發(fā)商也將考慮怎樣在受限的情況下，做出格局更合理、空間利用率更高的房子，這會在一定程度上促進房屋質量的升級。

6 結 語

新規(guī)范的頒布實施，使建筑面積的計算更加完善。當然，這還要靠行業(yè)主管部門的貫徹執(zhí)行。同時新舊規(guī)范將在相當長的一段時間內(nèi)同時存在。這就要求相關人員應加強對新舊規(guī)范的學習，正確理解新舊規(guī)范的共性和差異，以便于在于實際工作中能正確應用。

［1］GB/T 17986．1－2000．房產(chǎn)測量規(guī)范第1 單元:房產(chǎn)測量規(guī)定［S］．

［2］GB/T 50353－2005．建筑工程建筑面積計算規(guī)范［S］．

［3］GB/T 50353－2013．建筑工程建筑面積計算規(guī)范［S］．

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［6］楊本廷，黃勇．規(guī)劃驗收建筑面積測量的幾點體會［J］．城市勘測，2010(3):108～110．

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