房企“去庫(kù)存”路漫漫

劉聞博

4月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議。會(huì)議報(bào)告提到，要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。這被業(yè)界認(rèn)為接下來(lái)政府可能繼續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房的稅收和信貸政策，以起到消化住房庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目的。

一套房、二套房的貸款比例放松，讓不少房企松了一口氣。但是，與一線城市的樓市火爆相比，三四線城市的低迷狀態(tài)并無(wú)絲毫改變，三四線城市成交量呈繼續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。與一線城市成交量環(huán)比上漲超過(guò)27%相比，與北京、上海、深圳的“日光盤”相對(duì)應(yīng)，三四線城市的房?jī)r(jià)下跌了26%。同時(shí)，公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，二三四線城市的住房市場(chǎng)的庫(kù)存非常大，很多城市5到7年都消化不了。消化周期的拉長(zhǎng)，以及資金回籠慢所帶來(lái)的財(cái)務(wù)成本迅速上升已讓不少房企“苦不堪言”。即便“央媽”再次降息，在住房投資收益過(guò)低、住房供給相對(duì)過(guò)剩的大環(huán)境之下，“房地產(chǎn)市場(chǎng)也將風(fēng)光不再”。一如中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院助理研究員鄒琳華所預(yù)測(cè)，“未來(lái)將有一半以上的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入真正意義的寡頭時(shí)代。”

過(guò)往數(shù)年，“黃金房地產(chǎn)”這桌麻將遍地開(kāi)花。不但過(guò)了拿地即可“地胡”、定天價(jià)即可“天胡”的時(shí)代，還發(fā)生了多起房企倒閉、老板跑路事件。有數(shù)據(jù)顯示，2014年至今，四川至少已有30家本地企業(yè)退出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。當(dāng)年活躍在成都市場(chǎng)上的本地房企——圣沅房產(chǎn)、武海置業(yè)等近兩年在土地市場(chǎng)中早已難覓蹤跡。從去年下半年開(kāi)始，浙江房地產(chǎn)企業(yè)倒下的消息從各地頻頻傳出：浙江清水灣置業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)牽出新西湖小鎮(zhèn)“爛尾”問(wèn)題；曾是全國(guó)民企500強(qiáng)的溫州中城建設(shè)集團(tuán)上月破產(chǎn)重組；紹興多處樓盤成為“爛尾樓”，金品置業(yè)、越紅房產(chǎn)母公司等多家當(dāng)?shù)刂髽I(yè)進(jìn)入破產(chǎn)重整階段。在今年前4個(gè)月，石家莊已公布了三批出局房企，累計(jì)已達(dá)102家。5月5日鄭州市房管局發(fā)布公告，擬對(duì)43家資質(zhì)證書超期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)予以注銷。盡管資質(zhì)被注銷的個(gè)體原因各異，但眼下中小房企面臨巨大困境已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

“只有當(dāng)潮水退去的時(shí)候，才知道是誰(shuí)在裸泳。”這是巴菲特的名言，用在股市里如此，用在現(xiàn)今的樓市里，也同樣如此。房地產(chǎn)的潮水正在退去，裸泳者光著屁股浮現(xiàn)出來(lái)了。有房企負(fù)責(zé)人表示，“能活下去，就是萬(wàn)幸。”住建部政策研究中心主任秦虹曾公開(kāi)表示，“商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例不到10%，達(dá)到歷史最低點(diǎn)，在建房屋中90%未賣出去，去庫(kù)存至少需要3-5年乃至更長(zhǎng)時(shí)間。”已不是地產(chǎn)商的任志強(qiáng)也說(shuō)了大實(shí)話：“房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的庫(kù)存很大，預(yù)售面積已經(jīng)超過(guò)將近6億平方米，其中有3億多是住宅。最大的壓力是現(xiàn)有庫(kù)存，這個(gè)庫(kù)存不但在大城市出現(xiàn)，二三四線城市都拼命出現(xiàn)。如果底部運(yùn)行在一個(gè)較長(zhǎng)的周期，就有很多企業(yè)面臨著現(xiàn)金壓力問(wèn)題、資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題、銀行信貸問(wèn)題、高利貸問(wèn)題。”庫(kù)存增加，不僅意味著回籠資金減少，還會(huì)增加資金成本。

“去庫(kù)存”路漫漫，降價(jià)快跑最明智。業(yè)界大佬王石一句“樓市不妙”，早早地為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)定下了暗淡不振的基調(diào)。盡管央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、稅務(wù)總局等五部委頻頻聯(lián)手出招，比如降低二套房首付比例，并下調(diào)了售房免征營(yíng)業(yè)稅門檻。但是，經(jīng)過(guò)快速擴(kuò)張的“黃金時(shí)代”，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，去庫(kù)存并非易事，要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。其中，主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限。而二三線城市又增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。即便市場(chǎng)成交量抬頭，但供大于求的格局已然確立，勢(shì)必影響房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖速的“成色”。一旦收入覆蓋不了成本，資金鏈隨時(shí)可能斷裂。而資金鏈斷裂，房地產(chǎn)行業(yè)就將重新洗牌。所以，對(duì)大部分房企來(lái)說(shuō)，降價(jià)去庫(kù)存才是唯一的、正確的選擇。