公允價值計量準則在中國的適用性分析
——以投資性房地產為例

王海連

（東北財經大學會計學院，遼寧大連 116025）

公允價值計量準則在中國的適用性分析
——以投資性房地產為例

王海連

（東北財經大學會計學院，遼寧大連 116025）

2014年3月，財政部制定了葉企業會計準則第39號——公允價值計量曳（簡稱CAS 39）。CAS 39規范了公允價值定義，明確了公允價值的計量方法，并對公允價值計量相關信息的披露做出具體要求。公允價值計量準則的發布實施，對保持我國企業會計準則與國際財務報告準則持續趨同、促進我國資本市場規范發展和深化經濟改革具有重要意義。然而，公允價值是一把雙刃劍，一直處于備受爭議的地位。尤其在2008年全球金融危機爆發之后，更有人認為公允價值是罪魁禍首。文章以投資性房地產為例，綜合2007年至2014年的上市公司年報數據，分析公允價值計量模式在投資性房地產中的運用情況以及對公司產生的影響，由此進行公允價值計量模式在中國的適用性分析。

公允價值；投資性房地產；適用性

1 公允價值計量在中國的發展運用歷程

公允價值作為適應現代經濟發展及市場模式的計量屬性，越來越受到國際的廣泛關注，越來越多的國家開始采用公允價值計量模式。為順應國際發展趨勢，保持與國際會計準則的趨同性，1998年6月，公允價值概念首次在我國出現。隨著經濟全球化發展以及經濟發展趨勢的不斷變化，我國在參考國際會計準則公允價值計量模式發展、保持與國際接軌的同時，結合我國實際具體國情，以較為謹慎客觀的態度，不斷發展并正在完善適應我國市場環境的公允價值計量體系。在我國，公允價值至今為止，先后經歷引入、回避、重新采用、持續趨同四個階段。

1.1 引入階段（1998-2000年）

在1998-2000年間，財政部開始大力提倡使用公允價值，共頒布10項具體會計準則，明確樹立了公允價值的正確目標，但同時明確規定了暫時不采用現值。1998年6月，財政部發布《企業會計準則——債務重組》，公允價值的概念首次引入我國。提倡公允價值的原因，可歸納為兩點。

1.1.1 更符合相關性要求

經實證研究表明，相比而言公允價值比歷史成本更具相關性。公允價值能夠真實反映資產給企業帶來的經濟利益或企業在清償債務時需要轉移的價值。

1.1.2 與國際會計慣例接軌

越來越多的國家的會計準則采用公允價值，國際準則也已將公允價值作為一項重要的計量屬性在各項準則中應用。將公允價值計量模式引入我國會計準則中，在我國會計準則適應市場環境、與國際會計協調趨同方面起到推動作用。

1.2 回避階段（2001-2005年）

自我國會計準則采用公允價值后，由于我國要素市場不夠成熟，缺乏活躍的市場，公允價值往往難以獲得，導致企業在運用準則時存在一定隨意性，開始出現人為操縱利潤的現象。針對此類現象，財政部發布和修訂了11個具體準則，強調真實性及謹慎性，明確回避了公允價值計量模式。

1.3 重新采用階段（2006-2009年）

然而，從國際會計準則和美國財務會計準則對公允價值的應用情況來看，不使用公允價值顯然與國際潮流相悖。清楚認識到這一點之后，財政部于2006年2月16日頒布了新會計準則體系，參照國際財務報告準則，同時充分結合我國現階段國情，主要在金融工具、投資性房地產、債務重組和非貨幣性交易等方面謹慎采用公允價值計量。準則明確以歷史成本為各會計要素的計量基礎，在能夠取得公允價值且公允價值能夠可靠計量的情況下，則采用公允價值計量。

1.4 持續趨同階段（2010年至今）

2010年4月2日，財政部發布了《中國企業會計準則與國際會計報告準則持續趨同路線圖》，在總結我國多年會計改革的成功經驗基礎上，結合國際國內發展需要，進一步深化會計改革，推動我國會計準則建設及持續國際趨同，意義重大，影響深遠。

2 公允價值計量在投資性房地產行業中的運用概況

2.1 總體應用現狀分析

據統計（見表1），2014年滬深A股2 605家上市公司中，1 148家公司擁有投資性房地產，其中，有1 100家公司采用成本模式計量投資性房地產，占比95.8%，僅48家上市公司采用公允價值計量模式作為投資性房地產后續計量模式，占比僅4.2%。從2007-2014年數據可看出，我國上市公司總數以及其中擁有投資性房地產的企業數量在逐年穩定增加，而采用公允價值模式的企業數量卻增加緩慢，截止至2014年，企業數量甚至不再增長。可見，公允價值在投資性房地產的計量中并未被廣泛使用。

表1 上市公司投資性房地產公允價值計量模式的應用情況表計量單位：家

2.2 公允價值確定方法及行業分布分析

由2007-2014年上市公司年報及相關公告顯示，我國上市公司主要采用評估價格、參考同類或類似房地產價格、以及第三方調查報告三種方法作為投資性房地產公允價值的確定方法，當然也存在一些上市公司并未披露所采用的公允價值確定方法的現象。

據調查數據顯示，上市公司所采用的確定方法中應用最多的便是評估價格，一般有上市公司自行聘請資產評估機構對資產價值進行評估并出具報告。由于資產評估機構相對具有獨立性和專業性，這種方法下確定的公允價值可靠性相對較高。其次是市場類比法，即參考同類或類似房地產價格，極少數企業采用第三方調查報告這種方式。

從行業分布來看，采用投資性房地產公允價值計量模式的企業主要涵蓋以下行業：制造類15家、房地產類11家、金融保險5家、批發零售類5家，以及其他類上市公司7家。

2.3 公允價值計量模式對企業財務狀況的影響

2.3.1 對資產負債表的影響

（1）反映資產的真實價值。近年來，隨著房地產行業的迅速升溫，投資性房地產的市場價值已遠超過其歷史成本，原有的成本模式已不再適用，相比之下，更具有相關性的公允價值計量模式則能夠更加真實地反映出投資性房地產資產的價值，保證其資產不被低估，使信息使用者了解企業的真實財務狀況，作為其投資決策的重要依據。

本文以上海斯米克控股股份有限公司（002162）為例。該公司以2012年1月1日為會計政策變更基準日，將原有的成本模式轉變為公允價值計量模式，作為投資性房地產的后續計量模式。由表2可知，斯米克投資性房地產在變更時賬面價值總值為107 456 671.41元，而其公允價值總值則為245 795 500.00，元，遠遠超出賬面價值，增值率高達128.74%。據此可見，相比歷史成本，公允價值能夠更加準確反映出資產的真實價值，并更具有相關性。

表2 斯米克投資性房地產公允價值明細表計量單位：元

（2）改變企業資產負債結構。由于近幾年房地產行業的迅猛發展，成本模式下，大多數投資性房地產企業的賬面凈值相對市場價值已明顯低估，而公允價值計量模式下，企業賬面凈值隨著市場價值的變動而變動。因此，在變更計量模式的當期，企業的資產價值會大幅度增加，資產負債率隨之下降，降低了企業財務風險，提高企業償債能力，為融資提供便利。如表2所示，斯米克公司所擁有的投資性房地產在變更日時，其公允價值大幅度超出其賬面價值，成本模式下計量的資產被嚴重低估，變更投資性房地產后續計量模式，使資產價值增加138 338 828.59元，大幅度增加資產價值，降低資產負債率，改變企業資產負債結構。

（3）對所有者權益的影響。投資性房地產后續計量模式的變更屬于會計政策變更，應該采用追溯調整法，公允價值與賬面價值之間的差額計入期初留存收益（盈余公積、未分配利潤）。由于投資性房地產行業火熱發展的現狀，公允價值通常遠大于變更前的賬面價值，因此期初留存收益將大幅度增加，所有者權益隨之大幅增加。

2.3.2 對利潤表的影響

（1）增加凈利潤，改善經營業績。準則規定，不對采用公允價值計量模式的投資性房地產計提折舊和攤銷，由于房地產的價值通常較高，減少的折舊和攤銷費用就相應較高，費用的減少相當于增加利潤。同時，企業需要在報告日根據投資性房地產的公允價值調整確認為賬面價值，并將其與原賬面價值的差額確認為當期損益，計入利潤表。以中海發展（600026）公允價值變動帶來的凈收益為例（見圖1），可看出，目前我國房地產行業仍高位運行，采用公允價值計量模式將在一定程度上提高企業利潤水平。

圖1 中海發展（600026）利潤表原加院公允價值變動凈收益

（2）利潤變動導致的風險。在成本模式下，投資性房地產的價值隨著折舊攤銷的計提逐步下降，且下降幅度相對穩定。而在公允價值計量模式下，投資性房地產的公允價值會隨著市場的變動而變動，可能出現大幅度增加或減少，從而引起凈利潤大幅度變動。目前來看，房地產發展迅猛，短時間內公允價值計量模式使企業利潤大幅增加。但近幾年來，我國政府已出臺許多措施以控制房地產價格上漲過快的趨勢，房地產價格持續飛漲的可能性很小。從圖1中也可看出，公允價值受市場環境、政策導向等因素影響很大，市場性的固有波動性決定了企業如果采用公允價值計量模式，可能會導致企業利潤大幅度波動，導致企業先贏后虧或者利潤率下降，從而一定程度上增加了企業的經營風險和財務風險。

3 投資性房地產公允價值運用存在的問題

3.1 應用公允價值的企業數量少

從上述分析中可以看出，公允價值能夠反映真實的資產價值，并且能夠在一定程度上改變企業資產負債結構，改善財務狀況，增加企業利潤改善經營成果，但在實際情況中，采用公允價值計量模式的房地產企業則少之又少，限制企業采用公允價值計量的原因主要有兩點：

3.1.1 缺乏活躍的市場

歷史原因及發展歷程，導致我國現有市場環境尚不完善，市場活躍度低，在非活躍市場下，公允價值的獲得以及市場同類或類似房地產相關信息的獲得成為企業一大難題，在二手房市場上尤為嚴重。在這樣的市場環境下，即使企業能夠取得公允價值，其公允價值是否可靠計量，仍值得懷疑。

3.1.2 應用條件過于嚴格

由于我國市場環境不夠完善，缺乏活躍的市場，公允價值的獲得以及可靠計量方面仍有難度，因而對于公允價值計量模式的運用，我國監管部門一直采取客觀謹慎的態度，規定投資性房地產通常采用歷史成本，只有滿足特定條件才可采用公允價值計量，以此來避免企業通過公允價值的運用操縱利潤。同時，由于準則規定選定計量模式后企業不得隨意變更，在企業選擇公允價值計量模式后，并不允許其從公允價值計量模式向成本模式變更，導致企業一旦選擇采用公允價值模式之后，便再沒有變更成本模式的可能性，這意味著無論市場怎樣變化，公允價值隨之發生怎樣的變動，對利潤帶來怎樣的影響，企業都沒有后悔的余地。然而房地產市場固有的波動性，以及政府為控制房地產過熱而出臺的限制政策，更使企業對公允價值模式望而卻步。市場的變幻莫測，準則的硬性規定，使企業對公允價值的采用更加謹慎小心。

3.2 相關準則體系不夠完善

金融危機以來，公允價值一直處于備受爭議的地位，我國也一直采取謹慎的態度對待公允價值的運用，較為嚴格地限制公允價值的運用。企業會計準則對投資性房地產運用公允價值計量模式規定了嚴格的限制性使用條件，其中規定如果企業要采用公允價值，企業必須有確鑿的證據表明其可以獲得同類或類似房地產的活躍市場的價格信息。這一條件中，有三處不夠明確不夠完善的地方：

3.2.1 準則中對“確鑿的證據”這一概念沒有明確定義

準則中并沒有明確定義如何判斷證據是否確鑿，缺少對證據可信賴程度的劃分，因而“確鑿的證據”這一概念模糊不清，如何判斷證據確鑿與否，是一個仁者見仁智者見智的問題，不同的企業可能有不同的理解。對證據確鑿性概念的不同理解、不同判斷，將可能導致不同企業對公允價值的運用差異。

3.2.2 準則中對“同類或類似房地產”的判斷不明確

是否為同類或類似房地產，以什么考察參照要素進行類比判斷，如何判斷，準則中沒有給予明確的規定。房地產商品自身具有復雜性，涉及要素眾多。以建筑物為例，就涉及所處地理位置及環境、房屋的性質結構、新舊程度、樓層、物業管理、小區環境、周邊交通的便利程度等等可考察的主要要素，而準則中并沒有明確規定應考察哪些要素，怎樣考察，因此企業在判斷“同類或類似房地產”時存在較大的隨意性。

3.2.3 準則中對“活躍的市場”界定不明確

在我國現有市場條件下，市場環境不夠完善，市場活躍度低，此時應該如何判斷投資性房地產所處市場是否活躍，企業應該從哪些方面對市場的活躍性進行判斷，準則中未給予明確界定方法。缺乏對市場活躍度足夠的判斷依據，在一定程度上增加了公允價值計量模式下企業實務操作的難度。

3.3 會計處理過程復雜

投資性房地產公允價值計量模式涉及的會計科目繁多，會計處理過程復雜。針對會計處理方面，這里主要以公允價值與賬面價值的調整確認、稅務處理等三方面進行簡述：

3.3.1 賬面價值及差額的調整

準則中規定，企業選定公允價值計量模式之后，需在轉換日根據投資性房地產的公允價值調整確認其賬面價值，將公允價值與原賬面價值之間的差額計入期初資本公積，轉換后期間內發生的公允價值變動差額在會計期末計入公允價值變動損益。

3.3.2 稅務處理

按照稅法規定，企業以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額，而用于出租的商鋪、寫字樓，屬于為出租而持有的使用價值超過一年的房屋、建筑物，在稅法上屬于固定資產，所得稅匯算清繳時可以扣除其折舊，因此，投資性房地產采用公允價值計量模式后，資產的賬面價值與計稅基礎會產生暫時性差異，財會人員計算企業所得稅時需要根據會計上的利潤總額調整應納稅所得額，同時確認遞延所得稅負債或遞延所得稅資產。

3.3.3 出售或改變資產用途

投資性房地產出售或改變資產用途時，需要將投資性房地產公允價值計量模式核算期間涉及的所有科目予以轉回，包括公允價值變動損益、資本公積和遞延所得稅負債，增加了會計核算的復雜性。

3.4 信息披露不充分

從上文對信息披露情況的統計分析中可以看出，我國上市公司投資性房地產公允價值的信息披露現狀仍然不夠完善，披露信息不充分不及時依然是常態。準則規定，企業采用公允價值計量模式必須披露公允價值的確定方法、評估報告以及對企業的影響等信息。但根據對上市公司年度財務報表以及相關公告分析可看出，一些上市公司在變更投資性房地產后續計量模式之后，并未披露或未及時披露其確定公允價值的方法，也未在年報附注中披露相關信息。而披露公允價值確定方法的企業中，又存在一些企業并未披露確定公允價值時所應用的假設及具體參數等相關信息，公允價值的公允性受到質疑。另外，一些上市公司并未披露投資性房地產具體的項目，所在位置等信息，這些信息的缺失，致使投資者無法正確判斷投資性房地產的真實性，影響其投資決策。

3.5 市場價格體系不完善

自1998年我國實行住房商品化改革以來，房地產行業發展迅猛，價格持續上漲，在此市場條件下，投資性房地產公允價值已遠大于其賬面價值。由于中國人對住房的傳統觀念，對購買住房的強烈需求，且住房對于絕大多數公民而言是不可或缺的生活必需品，因此若房地產價格上漲過快達到一定水平時，我國政府必然會采取措施控制房地產價格的上漲趨勢，不斷完善房地產市場價格體系，以滿足公民購房需求，避免因購房問題可能導致的社會動蕩，保證社會安寧穩定。當前，在政府不斷加強對房地產價格的宏觀調控的情況下，房地產市場價格是融入了人工干預的價格反映，已經不能真實反映我國市場自我調節機制下的投資性房地產的價格信息及走向。

3.6 降低會計信息可比性

我國會計準則規定，企業可以根據其所擁有的投資性房地產的特點進行后續計量模式的選擇。如果企業擁有了足夠的自主選擇投資性房地產計量模式的空間，企業間就會因為選擇了不同的計量模式，進而降低行業內會計信息的可比性。

同時，由于房地產行業的高位上行發展趨勢，投資性房地產的公允價值通常遠超其賬面價值。并且準則規定采用公允價值計量模式的投資性房地產可以不進行折舊和攤銷的計提，而成本模式下的投資性房地產則需每年計提折舊和攤銷，由于投資性房地產自身價值的數額通常較大，其每年度計提的折舊攤銷數額也相應較大。因此，行業市場的火熱以及對折舊攤銷費用的不同處理方式，導致公允價值和歷史成本兩種計量模式下的差別很大，采用兩種不同計量模式的企業之間的會計信息可比性也隨之降低。

4 完善投資性房地產公允價值計量的設想

鑒于房地產行業固有的波動性以及市場變化幅度較大的特點，相比歷史成本模式而言，公允價值能夠更準確地反映投資性房地產的真實價值，并更符合會計信息質量對相關性的要求。

4.1 調整準則導向，鼓勵企業采用公允價值

自金融危機以來，公允價值的備受爭議與兩面性，加上為避免企業借此計量模式操縱利潤，致使我國在公允價值的運用方面一直采取較為保守謹慎的態度，即使我國會計準則允許企業采用公允價值計量模式進行投資性房地產的后續計量，但仍對公允價值的運用條件實行相對較為嚴格的限制，并且不允許企業在選定公允價值計量模式后再變更為成本模式。

政府政策對公允價值使用的導向，很大程度上決定了企業在面對公允價值計量模式時的態度，現行的準則對公允價值使用限制過嚴，并不利于公允價值計量模式的廣泛運用及推廣。因此，為改善現狀，出臺相應政策調整公允價值計量模式運用導向，是首先要做的事情。

國際會計準則以及中國香港、澳大利亞等地的會計準則都是首選公允價值計量模式。從行業發展情況和計量屬性來看，公允價值更適用于計量受市場波動影響較大的投資性房地產的價值，更符合會計信息質量對相關性的要求，我國應適當放寬對公允價值的使用條件，引導并鼓勵企業采用公允價值計量模式作為投資性房地產的后續計量模式，保持與國際會計慣例的接軌，實現與國際發展潮流的進一步持續趨同。

4.2 完善現有準則體系，放寬計量模式變更限制

雖然準則中已對公允價值的使用條件以及相應的確定方法進行了規定，但正如上文分析時所述，準則在公允價值一些具體的運用方面，仍有尚不明確的地方，有待進一步補充完善，以增強準則的指導作用，降低企業運用公允價值計量模式時的實務操作難度。

4.2.1 對于公允價值模式使用條件的完善

關于準則對投資性房地產公允價值計量模式使用條件的規定，上文已簡述其不夠明確，有待完善之處。對于一些界定性概念，準則應給予明確的判斷依據以及程度劃分，例如對“同類及類似房地產”的判斷，應明確指出判斷時需要考察的相關因素以及考察方法，筆者認為，由于涉及要素較多且繁雜，可以依據所涉及要素對投資性房地產的影響程度，將要素劃分為主要考察要素以及次要考察要素，在考察時可以實行打分制，并在主要與次要的要素間進行加權，最后綜合各要素的評定情況以及匯總，作為是否為“同類或類似房地產”的判斷依據。再比如，對于“活躍的市場”的界定，在我國市場活躍度較低的現有國情下，應如何判斷市場活躍度是否滿足要求，準則應給予明確的判斷依據，且應規定在非活躍市場下公允價值的確定方法。

4.2.2 允許后續計量模式的變更

為避免企業利用計量模式的變更操縱利潤，準則中規定，企業選定公允價值計量模式作為后續計量模式之后，不允許再轉為成本模式。但在實際情況中，企業可以通過將公允價值計量模式下的投資性房地產轉為自用的房地產，再將其轉為歷史成本計量的投資性房地產的這種轉換資產的方式實現計量模式的轉變，所以準則中對后續計量模式變更的限制并沒有實際作用。當前，我國已出臺政策控制房地產行業的過快發展，投資性房地產價格的上漲將受到限制，市場波動不可預測，若選定公允價值模式后，此時不允許變更計量模式，仍須按公允價值計量投資性房地產的價值，可能反而不能反映投資性房地產的真實價值。

因此，筆者認為，準則可完善變更計量模式的先決條件，允許特定條件下公允價值計量模式向成本模式的變更，例如，企業在取得確鑿的證據表明該企業已不在活躍的房地產交易市場條件下，允許其將后續計量模式從公允價值計量轉為歷史成本計量模式。

4.3 完善投資性房地產價值評估體系

我國現行會計準則對公允價值估值技術沒有明確而具體的規定，比較寬泛，缺乏實務操作性。按照公允價值理論，在第一和第二層級房地產市場數據不可得到的情況下，公允價值的獲得將轉向第三層級，即運用估值技術進行投資性房地產公允價值的確定。此時，資產評估人員所采用的估值技術合理恰當與否將直接影響投資性房地產公允價值的準確性。相關部門如資產評估協會等，應制定嚴格的資產評估體系，對資產評估的相關制度進行明確且詳細的規定。同時，應引入第三方房地產評估機構，并對該類機構的設立及運營進行嚴格有效的監管，制定全面的準入制度，以確保其獨立性，使之提供的評估信息更加真實可靠。但目前我國資產評估人才匱乏，應加大資產評估人員的隊伍建設，開展培訓等教育活動，提高資產評估人員的專業技能及素質。4.4規范信息披露制度，強制披露必要信息

與國際會計準則對比可發現，我國會計準則關于投資性房地產信息披露的規定顯得過于寬泛簡單，不夠嚴謹，導致上市公司在披露投資性房地產相關信息時存在較大隨意性和不規范的弊端，有些企業甚至未披露或未及時披露公允價值的確定方法及所采取的假設和相關參數。這種隨意性和不規范性，導致信息使用者獲得的會計信息不夠完整，信息質量無法得到保障，投資者無法取得投資決策所需的有效信息，相關監管部門缺少可監管的證據。保證信息披露的公開透明是防止企業利用公允價值計量進行利潤操縱的有效方法。因此，我國相關部門須制定進一步加強關于投資性房地產公允價值信息披露制度的建設，強制要求采用公允價值計量模式的企業必須準確且全面披露相關信息，如公允價值的確定方法、采取的假設、相關參數、證據來源，評估機構、評估方法等，以助于公允價值計量模式下的信息披露，保障信息使用者能夠取得真實可靠的信息，并利于投資者進行相關投資決策。

4.5 積極構建活躍市場，便于公允價值的取得

市場的活躍程度決定著公允價值取得的難易程度以及公允價值是否能夠可靠計量，只有在完全競爭的市場條件下，才能取得真實可靠的公允價值，因此構建有效市場，提高市場活躍度是非常必要且關鍵的。目前我國市場環境尚且不夠完善，政府應積極培育并發展健康并有效的市場機制，利用信息技術，建立房地產交易系統平臺和相應數據庫，建設監管機構，并制定全面嚴格的監管制度，提高效率及透明度。另外，房地產管理部門應定期公開透明地公布本地區房地產的交易相關信息參數，為企業提供評估公允價值的參考依據，便于公允價值的取得，推動活躍市場的構建。

［1］王海連.國際視角下的公允價值計量研究［D］.大連：東北財經大學，2012.

［2］韓金燦.投資性房地產公允價值計量相關問題探討［J］.商業會計，2014（8）.

［3］鄒燕，王雪，吳小雅.公允價值計量在投資性房地產中的運用研究——以津濱發展及同行業同地區公司為例［J］.會計研究，2013（9）.

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.19.001

F230

A

1673-0194（2015）19-0004-05

2015-08-13

王海連（1976-），女，浙江紹興人，東北財經大學會計學院副教授，管理學博士，主要研究方向：會計準則，財務與會計。