高房價收入比形成原因及對中國城市人口集聚的影響:理論與實證

李 超，張 超

一、引 言

房價收入比為住房價格與居民家庭年收入之比，是用于衡量一個國家或城市的房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的綜合指標。目前國際上比較流行的說法認為，房價收入比在3—6倍為合理區間。若某地區計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產市場可能存在泡沫。然而，隨著中國房價不斷上漲，近年來大部分大中城市的房價收入比都遠遠超過了6倍。據上海易居房地產研究院發布的2013年“全國35個大中城市房價收入比排行榜”報告顯示，中國35個大中城市的房價收入比均值為8.5，其中，深圳、北京、杭州、上海、廈門、廣州、福州等7個城市的房價收入比高于10，深圳高達17.2位居首位;剔除經濟適用房、棚改房、動遷房、限價房等可售型保障性住房后，從更反映真實情況的商品住宅來看，35個大中城市的房價收入比均值高達10.2，其中，北京、上海、深圳等一線城市更是分別達到了19.1、18.1和17.3。從國際經驗看，人口高度集聚的發達地區特大型城市的房價收入比都普遍較高，如紐約、洛杉磯、東京、倫敦以及中國香港等的房價收入比都在6—9倍左右，①陳淮:《關于房價收入比的若干辨析》，見《經濟參考報》，2009－03－13。但中國一線大中城市的房價收入比竟然遠遠超過了它們。那么，是什么原因導致中國大中城市出現如此高的房價收入比?目前已有的研究只簡單地認為是由于中國房價上漲的速度快于居民收入，②楊永華:《論房價和房價收入比》，載《經濟學家》2006年第2期;吳福象、姜鳳珍:《租售比、房價收入比與房地產市場調控——基于區際差異化市場比較的實證分析》，載《當代財經》2012年第6期。并過多地糾結于房價收入比的合理范圍，③陳杰、郝前進、鄭麓漪:《動態房價收入比——判斷中國居民住房可支付能力的新思路》，載《中國房地產》2008年第1期;譚峻、趙妍:《房價收入比的實證研究——基于北京和全國整體數據的分析》，載《中國土地科學》2012年第9期。對于為什么房價上漲速度會快于居民收入這一問題卻沒有回答。因此，這是本文關注的第一個問題。

高房價收入比提高了城市居民的居住和生活成本，影響到居民的生活質量。根據由中國經濟實驗研究院對全國35個城市生活質量進行“2014中國35城市生活質量報告”顯示，全國35個城市生活質量主觀滿意度指數平均值為51.57，仍舊偏低。從5個分指數來看，居民對人力資本、社會保障、生活感受和生活水平的主觀滿意度指數均超過50，對包含房屋銷售價格和房價收入比的生活成本滿意度指數則為31.81，這成為拖累生活質量滿意度的最主要因素。①丁棟:《調查稱:生活成本高拉低居民生活滿意度》，中國新聞網，2014 － 06 － 28，http://finance.chinanews.com/life/2014/06 － 28/6329943.shtml。中國正處于高速城市化的進程中，大量人口往大中城市集聚，高房價收入比在降低城市居民生活質量滿意度的情況下，是否會減緩這一人口集聚進程?匡賢明(2009)認為，農民能夠在城市定居并逐步融入城市，一個基本條件是“住有所居”，但是，當商品房價格上漲超過居民收入上漲幅度時，城市化的門檻將逐步提高，城市化的速度將受到影響，甚至出現“逆城市化”。②匡賢明:《高房價下的逆城市化危險 根在控制房價收入比》，見《時代周報》，2009－12－17。然而，從世界各國的經驗來看，人口集聚的“城市化”大潮并未因曾經出現的高房價收入比而中斷過。周其仁(2012)就認為，人不單單是所謂的社會動物，而且還是“傾向于集聚”的社會動物，人們只要發現人口聚集有利于經濟增長，聚集到一起有利于增加收入，聚集與再聚集的增長引擎就發動了，“城市化”大潮不可阻擋。③周其仁:《經濟密度甚于人口密度》，中國企業家網，2012－04 － 11，http://www.iceo.com.cn/column/28/2012/0411/245895.shtml。那么，到底中國大中城市的高房價收入比對其人口集聚進程有怎樣的影響?已有的研究并沒有給出相應的檢驗答案，因此，這是本文關注的第二個問題。

基于以上兩個問題，本文試圖從中國特有的經濟、社會制度因素出發，基于人口集聚與經濟集聚的視角，對中國大中城市高房價收入比形成的原因作出解釋，并在研究城市人口集聚機制與趨勢的基礎上，實證檢驗高房價收入比對中國大中城市人口集聚的影響。

二、中國大中城市高房價收入比的形成與解釋

(一)形成的制度背景

自2000年以來，中國大中城市的房價收入比就一直呈上漲趨勢，到2013年，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房價收入比差不多都上漲了一到兩倍。要解釋這些大中城市高房價收入比為何形成，必須先了解其形成的制度背景。

一是住房貨幣化改革，激活房地產市場。1998年，房改的綱領性文件《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)下發，文件中明確提出 ，1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，具體時間、步驟由各省、自治區、直轄市人民政府根據本地實際確定。隨后，中國人民銀行頒布《個人住房擔保貸款管理辦法》，允許商業銀行開展住房按揭貸款服務。至此，福利分房制度被取消，住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制開始建立。這項重大改革舉措對中國房地市場的影響是巨大的。在1998年之前的近50年時間里，中國房子和金錢的關系并不是很大，分配房子的規則不是市場規則(價高者得)，而是等級規則，通常和“工齡”“級別”等一些詞語掛鉤，福利分房和單位集資建房是解決住房問題的主要方式。房價是隱性的，也就不存在高房價收入比問題。1998年以后，住房貨幣化、市場化改革使得房子逐漸與金錢完全掛鉤，中國房地產市場的走勢開始按市場的供求邏輯運行，一旦市場需求旺盛而供給跟不上，房價就必然上漲，這為大中城市的高房價收入比形成設置了制度條件。

二是戶籍制度改革，促進人口自由遷移。二元戶籍制度是中國在計劃經濟年代為了優先發展城市重工業體系的不得已選擇，主要目的是限制人口在城鄉間的自由流動。1964年8月出臺的《公安部關于處理戶口遷移的規定(草案)》，不僅對從農村遷往城市、集鎮嚴加限制，對從集鎮遷往城市也嚴加限制。改革開放后，為了適應市場經濟的發展要求，中國二元戶籍嚴控制度才開始逐步放松和調整。1984年10月，《國務院關于農民進入集鎮落戶問題的通知》頒布規定，農民可以自理口糧進集鎮落戶。1997年6月，《國務院批轉公安部小城鎮戶籍管理制度改革試點方案和關于完善農村戶籍管理制度意見的通知》出臺，規定已在小城鎮就業、居住、并符合一定條件的農村人口，可以在小城鎮辦理城鎮常住戶口。1998年7月，《國務院批轉公安部關于解決當前戶口管理工作中幾個突出問題意見的通知》讓戶籍制度進一步松動，新生嬰兒隨父落戶、夫妻分居、老人投靠子女以及在城市投資、興辦實業、購買商品房的公民及隨其共同居住的直系親屬，凡在城市有合法固定的住房、合法穩定的職業或者生活來源，已居住一定年限并符合當地政府有關規定的，可準予落戶。這意味著，自1998年起，大量農村和小城鎮人口向大中城市遷移并長期定居下來的通道被逐步放開了。如1999年廣州政府就頒布了《廣州市藍印戶口管理規定》，購房者只需要購買50平米以上物業就可以申辦藍印戶口，持有五年后可轉為正式戶口。遷移通道放開后，大中城市迎來的將是巨大遷移人口的住房需求。

三是高校擴招，加速高素質人口向大中城市集聚。1998年11月，正值金融危機使得中國經濟增速大大放緩、國內需求疲軟之際，經濟學家湯敏以個人名義向中央提交了一份建議書《關于啟動中國經濟有效途徑— —擴大招生量一倍》，建議被中央采納，之后中央很快制定了以“拉動內需、刺激消費、促進經濟增長、緩解就業壓力”為目標的擴招計劃，教育部出臺了《面向21世紀教育振興行動計劃》。在1998年之前，中國高校擴招年均增長率都只在8.5%左右，1999年政策出臺后，當年普通本科、專科生招生數就增加了46.455 4萬人，增長速度達到42.86%，隨后幾年里，每年的擴招幅度都達到20%左右。①數據來源于歷年《中國統計年鑒》，下文中的高校畢業生人數也來源于年鑒。高校大幅度擴招受益最大的就是廣大農村和中小城鎮的學生，這大大地提高了他們接受良好教育的機會，他們也更有可能畢業后留在所就讀的大中城市工作。同時，本科學歷已經成為很多大中城市落戶的通行證，像廣州、深圳等一線城市都明確規定了本科及以上學歷人員可以直接通過人才引進的方式落戶當地。如《廣州市引進人才入戶管理辦法》規定，具有普通高等教育本科以上學歷并有學士以上學位，或具有經教育部認證的國(境)外學士以上學位，或具有本科以上學歷且具有相關專業中級以上專業技術資格或執業資格等人均可落戶廣州。因此，相對于20世紀八九十年代的農民工，這些新生代的大學生有更高和更穩定的收入，具備自由遷移落戶的條件，是大中城市房地產市場所謂“剛需”的主要來源。總體來說，高校擴招的實施促使了更多高素質人口向大中城市集聚，并為這些城市帶來了房地產的“剛需”。

(二)人口集聚速度之解釋

房價收入比是住房價格與居民家庭年收入之比，在兩個城市居民收入同等變化的情況下，房屋價格的漲跌往往決定了其房價收入比的高低。在中國，從1999年商品房改革以來，城市住房價格已經像發達國家一樣逐漸由市場的供求來決定，人口集聚程度引起的住房需求變化成為影響城市房價高低的最關鍵因素。這樣，按道理來講，與紐約、東京、倫敦等發達國家城市人口密度相近的北京、上海、廣州等中國一線城市，應該有與它們比較接近的房價收入比。

表1 國內一線城市與國際大都市的人口與經濟集聚比較(2010年)

如表1所示，北京、上海城區的人口密度與巴黎相近，都在8 000人/平方公里左右，而廣州城區人口密度與倫敦接近，在5 000人/平方公里左右。但現實情況是中國一線城市的房價收入比要遠遠高于那些國際大都市，這看似不合理的地方，其實反映的是大家通常容易忽略的中國因素。一是中國仍處于高速城鎮化進程中。2012年，中國城鎮人口占總人口的比例為52.57%，比發達國家80%左右的穩態城鎮化水平低得多，每年都會有大量農村人口向城市遷移，尤其是向就業機會更多的大中城市遷移。二是中國近年的高校擴招導致每年都有大量高校畢業生涌入大中城市就業及居住。從2002年起，擴招后的大學生開始陸續進入就業市場，當年的高校畢業生達到了133.73萬人，比上一年增長29.05%，2003年上升到187.7萬人，增長40.36%，一直到2008年都維持了14%以上的增長率，2012年的應屆畢業生人數已經達到624.73萬人。這是發達國家沒有的現象。三是中國計劃生育政策造成農村人口出生率要遠高于城市，這為不斷持續的城鄉人口遷移提供了源泉。當前的城鎮化率變化指標其實是低估了中國真正的城鄉人口流動。由于農村人口出生率更高，就算城鎮率不變也實際上有大量農村人口流入了城市。按照中國現行的計劃生育政策，由于處罰措施嚴格(工作與計生育掛鉤，處罰金額巨大)，城市居民大多是一對夫婦只生一個孩子;而在農村，如果第一胎是女兒，一對夫婦本來就可以合法地生兩胎，而且由于受處罰的成本很低(很多地方都是超生1個罰款幾千到一兩萬元，甚至有些干脆不給)，就算是違規生三胎、四胎的現象也極為普遍。

這些因素有一個共同的特征，就是都促進了人口的動態集聚，也即它們使得中國大中城市的人口增長速度很快，城市發展一直處于人口動態集聚的過程。與此相反，國外大都市基本上都已經達到了一個人口穩態發展的狀況，人口增長率較低。如表1所示，從2000年到2010年，北京、上海、廣州等城市的常住人口分別增長了44.5%、43.15%和27.76%，而紐約、東京、倫敦和巴黎的人口增長率分別只有2.2%、8.33%、11.6%和5.12%。人口集聚速度的巨大差別實際上導致了住房需求的差異，中國大中城市不斷面臨著大量遷移人口帶來的新增住房需求，在城市住房建設速度無法跟上的情況下，過多的人追逐過少的房子，房價就必然會超出居民收入的承受水平而過快上漲，形成較高的房價收入比。另一方面，發達國家城市的人口動態集聚速度較慢，住房市場很少受到大量新增需求沖擊，房價水平多數時候會處于居民收入的承受范圍內，形成相對較低的房價收入比。如表1所示，北京、上海的人口增長率最高，其房價收入比也是遠超出其他城市。

(三)經濟集聚程度之解釋

經濟集聚程度是影響一個城市房價收入比的另一個重要因素，越是經濟集聚程度高的城市，其居民就享有越高的收入，對房價的承受能力就越強，在同等條件下顯示出來的房價收入比會相對較低。決定一個地區經濟集聚程度高低的因素有很多，其中最關鍵的有三個:一是產業結構;二是人口素質;三是競爭制度。而中國大中城市在這三方面都落后于國際大都市。在產業結構上，高附加值的第三產業已經成為當前世界經濟發展和國際競爭的焦點，越是經濟集聚程度高的城市其第三產業的比重就越高，如紐約、倫敦、東京等國際大都市的第三產業比重都已經超過了90%。而中國一線城市中發展最快的北京市的第三產業比重才達到76.9%，上海、廣州的第三產業占比僅為62.2%和64.62%。同時，第三產業不同行業的附加值差異也非常顯著。北京市人力資源研究中心報告顯示，紐約、倫敦、東京有50%—55%的從業人員集中在高科技、金融和文化創意這三個產業中，北京的此項數字則只有17%左右。①李蕾:《北京人均 GDP“富裕”真相》，見《新京報》，2012－02－27。在人口素質上，中國仍處于高速的城鎮化進程中，每年都有大量農村人口向城市遷移，而這些人口大多屬于中低端勞動力。這導致中國要素稟賦結構的特征是勞動力豐富而資本缺乏(包括人力資本缺乏)，經濟發展的比較優勢仍在低附加值的勞動密集型產業，由此城市的經濟集聚程度很難達到發展技術密集型產業的國際大都市的水平。在競爭制度上，第三產業也即服務型經濟的發展是建立在高度分工和專業化基礎上的，與制造業相比，服務活動本身具有無形性、多樣性、信息不對稱性和事后評估等特點，市場主體之間有更為復雜的合作聯系和更為頻繁的交易關系，道德風險和逆向選擇的可能性更大，這決定了服務型經濟的發展需要更為嚴謹、高效的交易制度安排，更加規范、嚴格的商業規則和服務標準，以及更加有效、公正的法治環境，②周振華:《改革與完善有利于服務經濟發展的制度環境》，見《文匯報》，2010－09－22。而這些也是中國相對比較缺乏的。

為了對不同城市的經濟集聚程度進行比較，以地均GDP指標來代表城市經濟集聚程度的大小，經濟集聚程度越高的城市將有越大的地均GDP。如表1所示，北京、上海和廣州的地均GDP分別為103 170萬元、80 140萬元和55 091萬元，在國內是名列前茅的，但與國際大都市相比，它們的平均數卻分別只是紐約、東京、倫敦和巴黎人均GDP的9.13%、16.23%、28.24%和14.02%。這表明，國內大中城市的相對經濟集聚程度還非常低，城市居民的收入也遠低于國際大都市。在此背景下，再加上中國大中城市的人口集聚程度和速度都不低于甚至遠高于國際大都市，拉動了房價的過快上漲，就容易出現人們所看到的低收入、高房價現象，表現在指標上就是各大中城市畸形高的房價收入比。如表1所示，人口增長率最高而地均GDP較低的北京與上海的房價收入比最高，達到15.3和15.5。相比來說，紐約、東京、倫敦和巴黎等國際大都市的人口增長率遠低于國內大中城市而地均GDP又遠高于它們，因此房價收入比更低。其中，紐約的人口增長率最低而地均GDP最高，其房價收入比也最低，為6.5，倫敦的人口增長率較高而地均GDP較低，其房價收入比也較高，為8.8。

三、高房價收入比對中國大中城市人口集聚的影響

(一)成本分析

高房價收入比無疑會對從農村或中小城鎮遷移進大中城市生活的居民產生大的影響，它從居住和消費兩方面提高了城市遷移者的生活成本。

首先，大大提高了遷移者的居住成本。如果是以上一代農民工(主要是指“60后”“70后”農民工)為主的遷移者，則可能高房價收入比對他們的居住成本影響不是很大，因為他們大多是將就地住在條件較差的工地，或十幾個人住在很便宜的集體宿舍(農民房)，賺夠錢后回家蓋房子，城市對于他們來說只是一個暫時謀生的地方，農村才是他們真正居住的家。然而，目前新生代農民工(主要是指“80后”“90后”農民工)已經占到農民工總數的60%以上。與上一代農民工不同，他們受教育水平較高(高校擴招的政策使得他們中相當一部分人已經具備了大專以上學歷)，思想開放，渴望融入城市。隨著戶籍限制的逐步放開，他們到城市打工不是為了賺錢回家，而要賺錢在這個城市里面生活;他們要求的居住條件更高，很多在社區里面租房住，或者賺夠錢了就在城里買房，想長期生活在所工作的城市。再加上一些對生活品質要求更高的中小城鎮新生代遷移者，這就形成了目前中國大中城市人口集聚的主力，他們受高房價收入比的影響直接體現在居高不下的居住成本上。

其次，大大提高了遷移者的消費成本。本來，如果各地商鋪租金成本一致，各類日常生活消費品在出廠銷售到全國各地時，同一商品在不同地區的價格差異應該是很小的(假定不存在價格歧視行為)，有一定差異也只是因為運輸成本不同。然而，商鋪租金成本與房價水平是密切相關的，不同地區或城市消費品的物價水平在加進租會成本后往往相差甚大。高房價收入比有一種類似于通貨膨脹的傳導效應，它導致高的租金水平，然后高租金水平使得消費品的物價上升，物價水平的普遍上升又使得銷售者生產成本上升(雇用人員的工資費用)，生產成本上升再使得消費品價格又上升，以此循環。這樣，再加上與房價租金水平相關性更高的服務類消費產品，高房價收入比形成了自我強化路徑，直接導致大中城市的遷入者需要承擔比原遷出地更高的生活消費成本。近年來，隨著中國大中城市房價收入比不斷上漲，其生活消費成本也不斷提高。據美國著名咨詢公司美世公司(Mercer)發布的《2009年全球生活成本》調查報告顯示，入榜的中國城市的生活成本均呈現大踏步前進趨勢，北京由第20位上升至第9位，上海從第24位前進至12位，深圳、廣州分別從第61位和第70位躍升至第22位和第23位。在這項號稱全世界最全面的調查中，調查者選取了全球6個大洲的143個城市作為調查對象，對各個地區200多個項目的花費進行了比較，其中包括了交通、食品、服裝、家用品、娛樂等消費項目。①陳笛:《中國城市生活成本排名飆升 成本高未必不幸福》，見《中國青年報》，2009－07－20。

(二)收益分析

雖然高房價收入比使得在大城市的生活成本較高，但從另一個角度看，大城市擁有更完善的基礎設施和生活設施、更多的就業機會、更好的衛生醫療條件和文化環境，生活收益也相對較高。雖然在這些地方的生活成本高了點，但這點代價也許是值得的。

第一，更完善的基礎設施和生活設施。高房價收入比的城市如北京、上海、廣州等往往在基礎設施建設上比其他城市更完善，就像最便捷的交通工具地鐵，在很多二線城市正在陸續建設中時，北京已經有17條線路在運行，上海16條線路緊隨其后，廣州則有9條線路。在生活設施方面，高房價收入比的一線城市擁有的大型超市、超級大賣場、商業廣場、批發市場、劇院影城、酒吧歌廳等也要遠多于其他城市，其居民的生活便利性更高。通常國內生產總值(GDP)越高的城市，其基礎設施和生活設施就越完善，因此以一個城市的GDP來代表其基礎設施和生活設施的完善程度，采用全國35個大中城市的2010年樣本數據進行實證，結果發現，越是高房價收入比的城市，其GDP會越高，也即擁有越完善的城市基礎設施和生活設施，兩者呈正相關關系(見圖1a)。

第二，更多的就業機會。高房價收入比的城市由于集聚了更多的經濟資源、產業資源，在創造就業機會方面也普遍表現更好。根據北京大學教育經濟研究所2013年對中國東、中、西部地區21個省份的30所高校的15 060份有效問卷的統計結果顯示，流入省會城市或直轄市工作的畢業生占52.6%;在地級市工作的占33.4%;在縣級市或縣城工作的占11.2%;在鄉鎮工作的占2.2%;在農村工作的占0.5%。①岳昌君:《大學生就業調查:2013年大學生就業狀況究竟怎樣》，見《光明日報》，2014－01－29。以一個城市的單位從業人員數來表示其創造的就業機會數，采用全國35個大中城市的2010年樣本數據進行實證，結果發現，越是高房價收入比的城市，其單位從業人員數會越高，也即提供了越多的就業機會，兩者呈正相關關系(見圖1b)。

第三，更好的衛生醫療條件。由于在中國大多數大型的三甲醫院都是省級政府部門和高等院校的附屬醫院，它們擁有最好的醫療設備和醫生，而這些省級政府部門和高等院校都集中在高房價收入比的省會城市或直轄市，因此，越是高房價收入的城市，其衛生醫療條件往往就會越好。以一個城市的醫生數(執業醫師和執業助理醫師)來表示其衛生醫療條件的好壞，采用全國35個大中城市的2010年樣本數據進行實證，結果發現，越是高房價收入比的城市，其從業醫生人數會越高，也即擁有越好的衛生醫療條件，兩者呈正相關關系(見圖1c)。

圖1 2010年全國35個大中城市房價收入比與其伴隨收益的散點圖

第四，更好的文化環境。在中國，政府很大一部分財政收入來源于賣地，越是高房價收入比的城市，政府的賣地收入越高，也就越有財力進行公益性文化事業如圖書館、藝術館、美術館、博物館等以及中小學教育方面的投入，使城市的文化環境變得更好，因此往往表現為高房價收入比的城市擁有更好的文化環境。以一個城市每百人公共圖書館藏書來表示其文化環境的好壞，采用全國35個大中城市的2010年樣本數據進行實證，結果發現，越是高房價收入比的城市，其公共圖書館藏書越多，也即擁有越好的文化環境，兩者呈正相關關系(見圖1d)。

圖2 全國35個大中城市房價收入比與其常住人口增加量的散點圖

(三)影響結果驗證

人們向全國各城市特別是大型城市集聚，往往都是理性分析比較各城市生活的“性價比”后的選擇。①李超、匡耀求:《人口集聚過程中的我國房價收入比》，載《學術研究》2013年第2期。所謂“性價比”，是指居民在一個城市生活的收益減去成本，收益越大，成本越小，其“性價比”也就越高，人口總是偏向于遷移進“性價比”高的城市。在現實中，由于人們的自由遷移流動及市場競爭機制在起作用，生活收益很大而成本很小的城市幾乎不存在，生活成本低的城市總是伴隨著工作機會少、收入低、交通不便利、衛生醫療條件差、娛樂設施少等問題，而生活成本高的城市，也即高房價收入比的城市，往往卻有便利的生活設施和交通設施、眾多的就業機會、完善的衛生醫療條件、良好的文化教育環境等。那么，到底近年來中國大中城市不斷上漲的房價收入有沒有對其人口集聚產生影響?對此需要用全國房價上漲最快的35個大中城市的樣本數據來進行驗證。由于常住人口數據更能反映一個城市的人口集聚程度，而在2000年和2010年的人口普查和2005年的人口抽樣調查中才有比較全面的常住人口數據，因此采用2000—2005年和2005—2010年的常住人口變化數據來檢驗各大中城市房價收入比高低對其人口集聚進程的影響，并對兩者進行比較。

首先是2000—2005年。這一階段各大中城市的房價收入比都還不是很高，到2005年，上海的房價收入比最高也只為10.9倍，其次是北京的9.1倍。如圖2a所示，從全國35個大中城市的房價收入比與常住人口增加量的散點圖看，房價收入比與常住人口增加量成正相關關系，也即越是房價收入比高的城市，其吸引流入的常住人口量越大，較高的房價收入比對各大中城市的人口集聚并未構成負面影響。

其次是2005—2010年。這一階段各大中城市的房價收入比快速上升，形成大家熱切關注的高房價收入比。到2010年，上海的房價收入比已經上漲到15.5倍，而北京上漲到15.3倍，深圳上漲到15.6倍。那么，這種更高的房價收入比對城市的人口集聚是否產生負面影響?如圖2b所示，從全國35個大中城市的房價收入比與常住人口增加量的散點圖看，房價收入比與常住人口增加量依然表現為正相關關系，而且相關系數R2由2000—2005年時0.245 7上升到了0.379 3，也即越是房價收入比高的城市，其吸引流入的常住人口量越大，更高的房價收入比對各大中城市的人口集聚不但沒構成負面影響，還由于其伴隨帶來的更多收益如更完善的生活設施、更多的就業機會、更好的衛生醫療條件和文化環境等，更吸引人口集聚。

總體來說，高房價收入比既給向大城市遷移的農村居民和中小城鎮居民帶來了較高的生活成本，又不斷地創造更高的收益來吸引這些人群進一步向大城市集聚，使得他們明知大城市的工作壓力大、生活成本高，但仍然不停地從四面八方沖進大城市。可以說，在目前的中國，高房價收入比雖然提高了城市居民的生活成本，并引起重要關注，但人口集聚的城市化大潮并未受其負面影響。

四、結論與啟示

近年來，隨著中國房價不斷上漲，很多大中城市的房價收入比都遠超過了國際上認為的合理范圍，并引起學界的重要關注。然而，卻很少有學者真正去探究中國大中城市形成高房價收入比的背后深層原因，以及其對中國當前城市化背景下的人口集聚進程的影響。本文則從中國特有的經濟社會制度因素出發，通過將中國一線城市與紐約、東京、倫敦、巴黎等國際大都市在人口集聚與經濟集聚兩方面情況進行比較，認為與國外大都市人口穩態發展和人口增長率低的狀況不同，中國特有的高速城鎮化、高校擴招、計劃生育政策等因素使得大中城市近年的人口增長速度很快，城市發展一直處于人口動態集聚的過程，不斷面臨大量遷移人口帶來的新增住房需求。在城市住房建設速度無法跟上的情況下，過多的人追逐過少的房子，再加上經濟集聚程度不高導致居民收入相對較低，中國大中城市房價就必然會超出居民收入的承受水平而過快上漲，形成較高的房價收入比。這表明，中國城市高房價收入比的形成有其內在的制度原因，并不是單純地要求政府控制房價就能解決的。政府需要做的可能更多的是從制度上調整一些不合理的政策，如城鄉失衡的計劃生育政策、高校過度擴招政策等，同時加快引導城市的產業轉型升級，促進城市經濟集聚快于人口集聚。

中國大中城市的高房價收入比從居住與消費兩方面增加了從農村或中小城鎮遷移進大中城市的移民者的生活成本，但本文采用全國35個大中城市數據進行實證的經驗結果表明，它對各大中城市人口集聚的城市化大潮不但沒構成負面影響，還由于其伴生的更多收益如更完善的生活設施、更多的就業機會、更好的衛生醫療條件和文化環境等，更吸引人口向集聚。這進一步說明，高房價收入是城市人口集聚帶來的成本，但只要人口集聚帶來的經濟收益更高，也即經濟集聚度高于人口集聚度，那么，人口向城市集聚流動的結果就不會變，人口聚集推進經濟聚集，反過來再刺激人口聚集，這就是城市化的動態進程。①周其仁:《經濟密度甚于人口密度》，中國企業家網，2012－04 － 11，http://www.iceo.com.cn/column/28/2012/0411/245895.shtml。(作者簡介:李 超，廣西柳州人，環境科學博士，廣東省人口發展研究院助理研究員;張 超，廣東高州人，學術研究雜志社編輯、助理研究員。)