淺析房價的影響因素和政策建議——以內蒙古地區為例

內蒙古大學經濟管理學院　段智棧　王麗娜

淺析房價的影響因素和政策建議——以內蒙古地區為例

內蒙古大學經濟管理學院段智棧王麗娜

摘要:隨著經濟的增長和人民生活水平的提高，房價也快速增長，一些地區的房價大大超出了中低收入者的支付能力。本文以內蒙古地區為研究對象，分析了影響房價的因素和房價對居民、社會的影響，并對如何調控房價給予針對性合理化建議。

關鍵詞:房價內蒙古自治區投機土地資源貨幣政策保障性住房

房地產業是大多數發達國家的支柱產業，我國2003年也將房地產也作為支柱產業。在房地產業高速增長，對GDP的貢獻也越來越多的情況下，房價增速的過快也成為了困擾政府的頭號難題。擁有一套屬于自己的房子成為了中低收入群體遙不可及的夢想。與此同時，我國的貧富差距逐漸拉大，房屋成為了衡量人是否成功的第一標準。

房價的快速上漲使貧富差距越來越大，不利于社會的穩定。此外，房價的過快增長容易滋生房地產泡沫，不利于我國金融系統的穩定。日本在30年經濟增長的末期，日元升值，房地產價格飛漲，但1991年時，其股市與樓市相繼崩盤，從而陷入了了到現在為止20年左右的經濟停滯。日本的情形與我國是何其相似，日本的前車之鑒警醒著我們，抑制房價的過快增長，是關系到金融安全的國家大計。

由于內蒙古自治區自身的情況與其他經濟較發達地區的情況有些差異，地廣人稀，截止2012年的年末常住人口內蒙古自治區為2490萬人，人口密度約為每平方公里21人，而北京，上海，河北，廣東的人口密度分別為每平方公里1260、3753、387、589人，在人口密度上，內蒙古自治區與較發達省份相差數十倍甚至數百倍。因此，對房價影響的因素也不完全相同。

一、影響房價的因素

(一)地區生產總值

地區生產總值是與國內生產總值相類似的一個概念，它表示一個地區的經濟發展水平和經濟發展狀況，是衡量經濟時常用的指標。其對房價的影響分為需求和供給兩個方面。從需求來看，首先，地區生產總值的增加，也就意味著經濟的增長和居民收入水平的提高，他所能負擔的最低房屋價格也會提高，房價就會上漲；其次，對于已經有房子的居民來說，收入的提高會讓他們考慮改善居住環境，再購買一套房子，所以會增加房屋的需求。從供給來看，地區生產總值的增加意味著該地區的經濟狀況良好，投資者和開發商對房地產的信心會增強，從而增加對房地產的投資，增加房屋的供給。

圖1　內蒙古房價與地區生產總值的關系

如圖所示，內蒙古自治區的房價與地區生產總值的變化趨勢相同，基本同向、同速增長。由此可以看出，房地產業在作為支柱產業支持經濟發展的同時，經濟的發展也反過來，對房價的上漲起到推動作用。

(二)成本因素

建造房屋需要成本，由于成本是房價中非常重要的一部分，所以成本的高低也就直接影響著房價的高低。建造房屋的成本主要有開發商向政府繳納的土地出讓金、購買建筑材料成本和人力成本等。2004年，內蒙古房地產開發企業購置土地面積740.57萬平方米，購置費用為17.84億元；2012年，購置土地面積為902.76萬平方米，但是購置費用為135.32億元，幾乎是2004年的8倍。

表1　房屋造價對房屋均價的影響

由圖可以看出，在2004-2012年這段時間，造價占房價的比重都在50%以上，且幾乎在逐年下降，由2004年的72.86%下降到2012年的52.90%。由此我們可以看出，成本作為影響房價的一個因素，其影響程度正在逐年減小。

(三)貨幣政策

利率是國家進行宏觀調控的主要手段之一，利率的調控對房地產市場具有非常大的影響。首先從需求角度來看，利率的上升會使那些購房者的融資成本上升，減少需求；從供給的角度來看，利率的上升會增加投資者的融資成本，提高房地產市場的進入門檻，減少供給。

表2　我國1998-2012年利率調整

由表2可知，在1998年，我國住房體制改革以后，為了增加居民的購房熱情，促進房地產市場發展，中央銀行實行了較為寬松的貨幣政策，在1998年-2003年時，多次下調貸款利率，五年期以上利率由10.35%，下調為5.76%，與之相對應的，在這5年間，中央銀行兩次下調法定存款準備金率，從13%下調為6%。在這一階段，內蒙地區房價上漲比較平穩。

在2004-2007年期間，房價開始高速增長，除2006年外，其余年份增長率均為兩位數。盡管在此期間，央行開始實行緊縮的貨幣政策，不斷上調貸款利率，由5.76%上調到7.83%，存款準備金率也由6%上調為14.50%,超過了1988年的13%，但上調的利率不但沒有有效抑制需求，反而增加了開發商的融資成本，房價基本都以兩位數的速度增長。

(四)其他因素

除了以上因素外，世界經濟狀況，房地產業在國民經濟中的地位，國家對房地產的調控政策等因素也會影響房價。

表3　內蒙古房價水平和增長率

數據來源：國家統計局網站www.stats.gov.cn

2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中，將房地產行業列為我國支柱產業；2004年規定國有土地的使用權以土地招標、拍賣、掛牌的方式出讓。由表可以看出，2003年之前房價增長基本平穩；2004-2010年，內蒙地區的房價每年都已9%以上的速度增長。由此可見內蒙房價的高速增長與國家將房地產行業作為支柱性產業，并實行“招拍掛”具有直接關系。

房價的過快增長，住房問題愈加凸顯，于是國家在2005年出臺了二手房交易稅制度和新老國八條；在2006年出臺了90/70政策和國六條。國家對房地產一系列嚴厲的調控政策，使內蒙的房價增長率由2005年的18%下降為2006年的9%左右。2008年由于受金融危機的影響，國家在年底放寬限制購房政策，并出臺4萬億救市計劃，房價增長率由2008年的10%提高到2009年的19%。當金融危機的影響逐漸過去后，國家又出臺“國十條”和“國八條”，內蒙房價增速再次降低下來。

二、房價快速增長的影響

(一)積極影響

首先，房價的上漲會刺激投資者對房地產的投資，使房地產業蓬勃發展。房地產業作為國民經濟的支柱產業，它的快速發展，也可以使許多與之相關聯的部門發展，如建筑業、金融服務業、交通運輸業等的發展，對國民生產總值的增長具有極大的促進作用。房地產業還有巨大的就業帶動效應。由于房地產業的發展帶動許多其他部門發展，所以這些部門在發展的同時也會增加用工需求，為社會提供就業崗位。此外，房價的增長會使土地價格增長，政府可以收取更多的土地出讓金，獲得更多財政收入。

(二)消極影響

1、降低人民生活水平，影響社會穩定

對于某些城市的中低收入者來說，即便他們辛苦工作一輩子也買不起一套屬于自己的房屋，這種情況下，過高的房價就會抑制居民的生產積極性，增加對社會的不滿，有些人甚至會為了錢而違犯法律，影響社會的穩定。

2、造成投機現象，影響金融穩定

房價的高速增長中蘊藏著巨大利潤，投機者就會把房屋作為一種投資品，而不是為了自己居住；開發商在投資時也不會進行合理評估，而是盲目造樓。例如鄂爾多斯地區，在經濟好的時候，房價曾被炒到1-2萬元每平方米，房地產泡沫現象嚴重。許多開發商以高利潤借來民間資本，繼續投資到房地產業，在當地人口并未顯著增長的條件下，造成住房嚴重過剩。當經濟已出現波動時，泡沫迅速破裂，房價下跌到5000每平方米左右，大部分民間資本無法收回，對當地金融造成嚴重沖擊。

3、增大貧富差距，加劇兩極分化

對于中低收入者來說，為了購買房屋，他們會在平時降低其他方面的消費；而對于那些資金充裕的人來說，他們會將多余的資金投入到房地產，來收取租金或差價。對資金充裕的人來說，即使他們不工作也可以比中低收入者的收入高。這會最終導致貧富差距越來越大。

4、降低土地資源的利用效率

房價的過快增長會使房地產部門的利潤高于平均利潤率，從而使資金流向房地產部門，土地價格上漲。當上漲幅度在一定范圍內時，開發商會增加單位土地投入，提高土地的利用效率。但當增長速度過快時，為了使利潤最大化，開發商會囤積土地，等到土地價格足夠高的時候出售，賺取中間的差價。這時，土地并沒有被有效利用，而是被大量閑置，使本就稀缺的土地更加稀缺。

三、為內蒙古地區調控房價提幾點建議

(一)加快保障性住房建設

保障性住房是政府為中低收入困難家庭提供的特定標準、限定價格或租金的住房。主要有廉租房、經濟適用房等。目前對房屋的需求主要是中低收入者的需求，他們人數多、工資低。因此，要真正解決房價問題，主要是解決中低收入群體的住房問題。保障性住房的建設可以大大滿足中低收入者的需求，只要解決了中低收入群體的住房問題，也就會大大緩解目前住房緊張的現象。

(二)加強對房地產業的監管

鄂爾多斯房價的暴跌，與開發商盲目造樓有直接關系。他們沒有考慮當地的供求狀況，造成了住房供給嚴重過剩的現象，而他們從銀行和民間借貸來的資本，大部分都無法還上，造成了人民財富和國有資產的流失。為了防止此類現象的發生，應加大對房地產行業的監管，對其資金來源嚴格審查，并結合當地實際的供求狀況來建造房屋，防止開發商捂盤銷售的情況。

(三)盡快完善房產稅制度

房產稅是國家向房屋產權所有人或使用人征收的一種財產稅。房產稅已經在我國重慶和上海等地試行。征收房產稅，可以抑制投機行為，增加投機者持有房屋的成本，使他們將房屋轉讓，有利于提高房屋的使用效率。

(四)完善房地產信息統計和披露制度

由于房屋交易雙方的信息不對稱性，房地產開發商經常隱瞞房屋信息和數量，捂盤銷售，造成房價增高，來謀求最大利潤。因此，政府要完善房地產信息統計和披露制度，使購買者能盡可能全面地了解房屋信息和供求狀況。

參考文獻:

[1]丁鳳.房地產價格影響因素及預測研究[D].安徽.安徽財經大學, 2014

[2]瞿香.我國貨幣政策對房價影響的區域效應研究[D].西南財經大學,2013

[3]況偉大.利率對房價的影響[J].世界經濟,2010

[4]劉一丁.鄂爾多斯“鬼城”的雙重危機[N]..新農村商報,2013

[5]陳俊嶺.鄂爾多斯、神木房價暴跌調查[N].上海證券報,2013