蘇州市古建老宅保護與再利用的實踐探討*

許 皞 虞林洪 汪曉琦

0 引言

蘇州古城在漫長的滄桑歷史中，歷經2500多年仍然保持水陸并行的雙棋盤格局，享譽“人間天堂、園林之城”的美名。她擁有以古典園林為代表的豐富歷史文化遺產，遍布古城街頭巷尾的121處各級文物保護建筑和232處控制保護建筑是其重要組成部分。本文將蘇州古城內上述文物保護建筑、控制保護建筑及其他具有歷史價值的古建筑定義為“古建老宅”，整體考慮保護與再利用。

蘇州的古建老宅總占地面積達0.911km2，總建筑面積約0.533km2（圖1），大多集中分布在5個歷史文化街區、3個傳統風貌地區和38個歷史地段內。蘇州的古城保護、對部分古建老宅實施了保護利用工程建設，然而目前仍有

相當數量的老宅陳舊不堪、設施落后、功能缺失。如何讓古建老宅“活”起來，既能得到完善保護又能發揮珍貴價值？本文嘗試總結蘇州市古建老宅保護利用規劃及實踐過程中的經驗，探尋解決這一問題的模式與方法。

1 古建老宅的歷史價值與現實困境

蘇州的古建老宅主要包括住宅、商鋪、寺廟、道觀、會館、義莊、祠堂、衙署及近代的商店、教堂、學校(圖2-9)等。其中，民居建筑面廣量大，無論在平面、形式還是裝修方面，均展現了江南水鄉建筑濃厚的地域風格。這些古建老宅在漫長的歷史演變中，客觀記載了各個時期的人文環境、社會經濟、時代精神等重要信息，展現出極強的多樣性特征，為追溯與研究蘇州歷史提供了最有價值的資料。淡雅樸素、粉墻黛瓦的古建老宅與錯落有致、幽深整潔的小街小巷，共同構成了蘇州老街坊古樸寧靜的傳統生活居住環境，使其市井的生活方式、節奏、場景、內容等延續至今，充分展現了歷史的原真性。

圖1 蘇州古建老宅分布圖

圖2 國家級文保建筑環秀山莊（居?。?/p>

圖3 市級文保建筑雷允上誦芬堂藥鋪（商鋪）

圖6 控保建筑140號曹滄洲祠（祠堂）

圖4 國家級文保建筑羅漢院雙塔及正殿遺跡（寺廟）

圖7 控保建筑139號按察使署（衙署）

當今，眾多的古建老宅卻由于基礎設施陳舊、疏于日常維護等原因，普遍存在屋頂漏水、墻體歪斜、消防隱患、排水系統阻塞等問題。歷史上，大多數古建老宅皆為大戶人家的居所，現在居住其中的卻多為中低收入家庭或外來租客，受教育層次不高、人口居住密度也較大，因此保護意識薄弱、違章搭建現象普遍，對建筑本體造成了不同程度的破壞（圖10）。

2 保護利用策略與總體實施情況

2.1 不同的立足點、共同的保護目標

規劃從不同的立足點出發，多方面綜合尋求古建老宅的保護利用途徑。首先，立足歷史，通過對古建老宅歷史資料的詳實研究，提出相應的保護措施與整治方案，需保留建筑按“修舊如舊”的要求恢復歷史原貌，需改善、改造的對象外觀應保持傳統特色，與周邊環境相協調；其次，立足居者，注意民生的需求，傾聽居民的呼聲，吸取他們的意見，從重視“靜態遺產”保護向重視“動態遺產”保護的方向發展；同時，立足整體，將點狀的古建老宅納入古城發展的整體構架中，為其發展尋求區域背景支撐，實現資源共享，設施互補；最后，還立足于綜合利益，在切實保護好老宅本體的基礎上，將修繕保護與拓展利用融合在一起，采用新的歷史資源保護模式，促使文化保護與經濟發展產生良性互動。

2.2 總體保護、分批建設

規劃成果于2011年編制完成，建立了古城區內現存古建老宅完整的資料信息庫，對所有353處老宅從建筑、業態、環境等多個方面提出了全面的規劃控制要求。

2011年底，蘇州啟動古建老宅保護修繕項目，實施主體為蘇州文旅集團和城投公司，由其自行負責資金籌措、項目策劃、居民搬遷、保護修繕和利用運作。首批保護利用建設項目選擇了建筑與文化價值較高并且相對集中的大儒巷丁宅、鈕家巷王宅、潘世恩故居、德鄰堂吳宅等12處老宅作為試點。通過保護修繕，一批破舊凌亂的老宅恢復了原先的面貌，并重新煥發活力。2013年，蘇州市又研究確定了第二批項目名單，包括吳廷琛故居、謙益堂潘宅、唐納故居等40處古建老宅。剩余約300處古建老宅，則等待著有序進入保護修繕程序。

圖8 市級文保建筑樂群社會堂（教堂）

圖9 省級文保建筑東吳大學舊址（學校）

圖10 蘇州部分古建老宅的殘破現狀

圖11 蘇州古建老宅保護利用規劃研究工作框架

3 古建老宅保護利用的3大引導體系

規劃建立了保護利用3大引導體系對古建老宅的建筑本體、承載功能和周邊要素進行控制，即為修繕修復引導體系、業態控制引導體系與周邊環境引導體系。結合3大引導體系，構建整體工作框架（圖11）來實現古建老宅文化價值、經濟價值以及社會價值三位一體的綜合效益。

從規劃流程上闡述，首先在充分調查的基礎上，對現存古建老宅進行分析評估，建立全面的修繕修復引導體系，保護建筑本體。其次，對古建老宅的使用功能進行分類梳理、綜合分析，尋找符合其特質的開發利用業態，建立業態控制引導體系。最后，通過周邊環境引導體系規劃古建老宅本體以外的城市空間，創造有利于其保護利用的景觀環境。

3.1 修繕修復引導體系

3.1.1 修繕修復引導方法

規劃以“保存歷史風貌是根本、完善配套設施是保障”為修繕修復的總則。不可改變建筑原有外立面的造型、色彩和與基本飾面材料，必須使用相同材料按照建筑原有特征進行修復，修舊如故、以存其真。同時，可根據社會現代需求，結合建筑具體情況對內部設施和空間布局加以必要的變動，如增設衛生間、改造水電線路、安裝消防設施等。

結合古建老宅建筑風貌與房屋質量的特殊性，規劃提出以下4種修繕修復方式（圖12）：

（1）維護：針對已修繕完畢的古建老宅的

保護方式，定期進行養護。

圖12 修繕修復引導圖

圖13 博習醫院舊址現狀照片

圖14 博習醫院舊址規劃效果圖

（2）修繕：針對文物古跡的保護方式，包括日常保養、防護加固、現狀修整、重點修復等。

（3）修復：針對結構、布局、風貌基本完好但局部已變動的古建老宅的保護方式，按照傳統式樣予以修復，改造內部空間、增加水電以及廚衛設施并適度改善居住條件。

（4）拆除：針對嚴重影響風貌的、質量較差的違章或臨時搭建的建筑，采取拆除的措施。3.1.2 “博習醫院舊址”修繕修復引導實例

博習醫院舊址為市級文物保護建筑，是中西文化交融的產物，也是蘇州近代歷史的重要標志性建筑。博習醫院由門診樓（博愛樓）與住院大樓（博習樓）組成，目前博習樓保存完好，博愛樓由于長期不合理使用導致損壞嚴重。規劃對博愛樓的主樓以及東西副樓進行詳細調研，建立包括樓體地面、墻面、門窗等要素現狀情況的詳細信息表（表1）。

表1 博愛樓（主樓）現狀信息表

表2 博愛樓（主樓）修繕修復方案

在修繕修復引導體系的指導下，規劃保持博愛樓原有平面布局，整治內部環境，去除后期隔墻，清除墻面及各裝飾細部的污漬，修復原有外貌特征，包括門、窗、屋頂欄桿、墻面及裝飾細部的位置、形式與材質特征（表2，圖13，圖14）。維護清理主樓的金磚墻風化層，并用石材加固防風化防反堿保護劑隔絕空氣，以免進一步損壞。原樣修復附樓青磚墻面的損壞部分，并在施工進行中謹慎保護。整修博愛樓北天溝，按現有雨水管位置做鍍鋅鐵皮雨水管復制替換。保護博愛樓內的水磨石地面及樓梯，如僅有磨損、未開裂剝落的，保持原狀；損壞嚴重的，按原材料、原色彩、原工藝修復。

規劃按史料恢復博愛樓的原有建筑風貌，以期最大限度地保留歷史信息，并在此基礎上保證使用的合理性、安全性，實現保護與利用的雙贏。

圖15 業態控制引導圖

圖16 潘祖蔭故居現狀照片

3.2 業態控制引導體系

3.2.1 業態控制引導方法

在修繕修復的基礎上，規劃對各古建老宅的歷史人文、建筑形式、周邊功能和產權歸屬等方面進行研究，并綜合考慮建筑荷載、使用安全及對周邊居民的影響，確定各古建老宅最適合的業態引導方向（圖15）。相應地，規劃也提出不同業態對古建老宅的建筑面積、交通可達、停車場地和配套設施等各項要求。

（1）歷史人文要素主導的業態：該類古建老宅將延續歷史使用功能，或進行功能調整以展現場所精神、凸顯文化底蘊，主要可作為景點、商鋪、宗教類及展覽類等功能使用。

（2）建筑形式要素主導的業態：該類古建老宅因建筑面積、空間布局較符合現代使用需求，在不破壞建筑本體的前提下，合理改造后可作為餐飲類、旅館類、辦公類、社區服務類及文化娛樂類等功能使用。

（3）周邊功能要素主導的業態：部分古建老宅緊鄰學校、醫院、劇團等大型公建，或位于其內部，則依據就近納入的原則確定其使用功能。

（4）產權歸屬要素主導的業態：部分古建老宅為私人購買，擁有其所有產權，作為私人別墅、私家花園等使用。

3.2.2 “潘祖蔭故居”業態控制引導實例

位于平江歷史街區內的潘祖蔭故居2003年被列為蘇州市控制保護建筑，建于清末，為當時工部尚書的舊宅。這里曾被用作工廠、招待所，出現了建筑油漆剝落、花園破壞、亂搭亂建等現象，部分樓梯甚至被改建到天井里（圖16）。

該建筑三路五進，格局完整，占地面積約8 000m2，周邊建筑多為民居，交通可達性佳，環境良好，鬧中取靜。綜合研究潘祖蔭的生平經歷、老宅的收藏文化、宅院文化與建筑空間特色，并考慮當前平江歷史街區供不應求的游客住宿需求，規劃建議潘祖蔭故居可作為高端精品客棧使用，游人居住其中可細細品味老宅原有的蘇式愜意生活。

基于這一業態引導方向，潘祖蔭故居保護利用工程修繕修復了建筑東路的全部和中路的后半部分后（圖17），根據老宅的原有空間格局劃分文化展示、餐飲、住宿及配套服務4個片區（圖18）。老宅東路的竹山堂成為精品酒店的大堂接待區（圖19）；其北側的船舫修復后被改造為小茶室（圖20），三面園林環繞，環境幽雅；第二進至第五進均改造為酒店餐飲（圖21），結合老宅原有的庭院、天井等設置，各具特色；中路建筑皆成為酒店套件（圖22），內部配備齊全，人們在懷舊的同時，亦能享受現代化的生活設施，滿足對于舒適度的追求。

圖17 潘祖蔭故居規劃效果圖

圖18 潘祖蔭故居規劃功能分區

圖19 竹山堂接待區設計效果圖

3.3 周邊環境引導體系

3.3.1 周邊環境引導方法

在對古建老宅本體保護利用的同時，規劃還提出對其周邊環境進行引導，主要包括周邊建筑、道路交通、重要界面和景觀空間等。

（1）周邊建筑：提出維修、改善、整修、拆除、保留等引導建議。

（2）道路交通：古建老宅周邊的道路以梳理現狀不拓寬為主，落實公交優先政策，改善公共交通服務，遠期適時限制進出古城的車輛以減輕交通壓力。同時，保護所有步行街巷的原有尺度，維持變化豐富的道路斷面和界面不變。

（3）重要界面：將古建老宅所處的空間界面分類為街道連續界面、巷弄連續界面及濱水空間界面，并提出相應的控制要求。

（4）景觀空間：針對古建老宅周邊的入口開放空間、橋頭開放空間、街道開放空間以及濱水開放空間等提出相應的引導策略。3.3.2 “俞樾故居”周邊環境引導實例

位于怡園歷史文化街區內的俞樾故居是國家級文物保護單位，目前廳堂與花園部分全面開放供游人參觀，建筑本體及內部環境皆保護完好。然而該建筑的出入口空間特征不明顯，引導與識別性都不足；建筑北側道路的市政桿線設置凌亂，破壞了重要的街巷界面；且入口空間被停車占據，居民與游客都缺乏駐足停留的景觀空間（圖23）。

規劃建議在建筑入口增設介紹標識，包括對故主俞樾的生平介紹等，加強入口引導。整理市政桿線，共用桿路，保證該建筑主要景觀面的完整性。同時，取消建筑北側道路的臨時停車，入口對景處增設景觀綠化，如梅蘭竹菊羅漢松等；并合理點綴傳統景觀元素，如湖石假山，以突顯整體的文化意境（圖24）。

4 結語

古建老宅的年代、個性和建筑品質皆具有無法衡量的價值，可以提升整個區域的文化品位和氛圍，利用其文化價值進行合理的開發再利用，將會帶來難以估量的綜合收益。因此，古建老宅的任務不是“凝固”歷史，而是讓傳統文化與當代文明得到共生。最好的保護是利用，使古建老宅在“活用”中獲得“新生”。我們應將此作為長期的工作和任務，改變我國城市中古建老宅的根本命運。

圖20 改造后的茶室的船舫

圖21 改造后的餐飲空間

圖22 改造后的酒店套間

圖23 俞樾故居周邊環境現狀

圖24 俞樾故居周邊環境整治意向

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