產業升級背景下的城市存量產業用地再開發問題與路徑*

嚴若谷 周素紅

產業升級背景下的城市存量產業用地再開發問題與路徑*

嚴若谷 周素紅

城市存量用地再開發是新型城鎮化背景下城市規劃建設面臨的新常態問題。區別于外延擴展的增量城市開發，城市存量用地再開發需要應對更復雜的問題。作為存量用地的重要類型，存量產業用地的再開發是當前城市產業升級和空間優化的重要抓手，探討再開發問題和路徑具有重要的現實意義。在對城市存量用地再開發的內涵解析與最新研究進展綜述的基礎上，以深圳為案例，歸納我國城市存量產業再開發的現狀、問題與機制，并圍繞存量用地再開發中的關鍵利益平衡與成本分配所涉及的規劃指引等問題，探討優化城市存量產業用地再開發的規劃制度設計。建議通過優化“彈性動態全過程調控”的規劃制度“、增值收益共享”的土地供給政策，以及“彈性土地出讓年限”的土地出讓制度等,保障存量用地再開發工作的有序開展。

城市存量再開發 | 產業升級 | 深圳

0 引言

存量用地再開發已經成為城市新型城鎮化背景下，實現城市產業轉型升級、促進城市土地資源集約利用以及推動城市內涵品質提升再造的重要城市開發策略?；厮莩鞘邪l展歷程，城市更新、城市再生以及城市復興等理念與城市空間存量再開發的概念相似，這些理念都涉及城市發展到特定階段，對城市已建成區內所屬空間的物質改造，以滿足城市進一步發展的需要。根據再開發對象的不同，存量再開發既包含對城市已建成空間的改造開發，也泛指對城市已批未建等閑置用地和其他違建低效工業用地（如非農經濟發展用地上的集體工業廠房）的優化整治；從開發策略來看，存量再開發主要在城市總體建設用地規?；静蛔兊那疤嵯?，通過用地結構的調整實現城市生產、生活、交通、服務等功能的改善；在具體改造路徑上，存量再開發一般采取用地增減掛鉤、功能置換、局部更新、拆除重建等開發模式實現物質空間的改造和功能的優化升級。

與城市增量開發不同，城市存量再開發注重對城市既有空間格局的微調改造與功能置換。即增量開發是城市化早期對城市用地的擴張性開發和系統性建設，而存量再開發則是在規模鎖定這一前置條件下對城市既有空間的用地效率提升和功能結構優化。換句話說，城市既有空間作為存量再開發的改造客體不單單是城市的物質空間，更包括空間背后所代表的各種空間和利益關系。城市土地的空間結構受制于土地的利益結構，土地制度背后的利益秩序和社會結構是理解地域空間關系的基礎[1]。城市增量開發的主要目標是將城市的社會經濟內容轉換成直接的空間內容安排落地。與這種較為簡單統一的初始空間利益關系不同，存量用地的既有用地結構是城市各種復雜土地利益關系的空間表現，其再開發受到一系列機制的約束[2]。因此，理解和尊重空間既有利益結構，實現空間利益再平衡成為當前城市存量再開發的主要難點。在城市存量用地再開發概念認知方面，對其內涵、重點、發展策略等已有普遍共識。在空間上，存量再開發是建設用地由二維平面空間的粗放擴張式利用轉向對三維垂直空間的潛力挖掘，通過容積率的提升、地下空間的利用等立體開發方式盤活城市土地資源[3]。在功能上，存量再開發關注通過空間利益平衡與增值收益分享，確保空間資源從現有的權屬者轉移到更有效率的使用者手中[4]。在存量規劃體系構建方面，盧丹梅（2013）[5]以佛山市“三舊”改造專項規劃為例，系統歸納了“三舊”改造規劃的技術方法與內容體系，并從改造的范圍劃定、改造方向、改造強度專項指引以及實施計劃與項目庫等方面對快速城鎮化地區的空間存量規劃與轉型升級途徑進行了科學探索。在實證案例研究方面，郭琪等[6]（2013）以景德鎮國家高新技術產業園區規劃為例，通過對園區已建／未建企業、用地企業產業分類、用地企業土地產出效率、用地企業經營效益等多因子疊加實施差異化分類分期調整，進行工業園區存量調整型規劃的過程控制和技術探索。此外，針對存量再開發中的利益平衡問題，楊曉輝、丁金華（2013）[7]從利益博弈的視角剖析城市用地再開發中利益主體行為范式以及相互之間的沖突焦點，并針對存量規劃中存在的公眾參與泛化、再開發路徑單一、土地開發機制束縛等問題，提出了基于利益主體分析的規劃調控策略。

目前學界對城市存量用地再開發的研究主要集中在再開發策略與思路、涉及再開發的相關規劃案例分析、再開發模式與機制更新以及少量技術標準探討等方面，研究尺度較為宏觀，對于存量再開發的規劃指引與實施機制等方面的實踐性探討較少，且存量再開發所涉及的利益平衡制度設計及相關指標指引鮮有關注。同時，作為重要的用地類型，城市產業用地的存量再開發問題也已受到廣泛關注，然而，已有的研究主要集中在對被遺棄的棕地再開發問題的討論上，如美國、加拿大、歐洲等的案例[8-10]，而對產權關系多元、用地緊缺條件下的中國城市存量產業用地再開發問題的探討仍顯不足。除物質改造外，城市存量產業用地再開發需在利益關系協調基礎上，強調基于城市土地初次開發的城市產業用地類型、行業結構及空間布局等功能性置換和優化升級。

伴隨著城市化的發展，沿海發達地區城市已逐漸由增量開發向存量再開發的內涵式發展轉變。一方面，在快速城市化和巨大經濟利益驅動下，城市現狀建設用地規模已接近土地利用規劃控制的指標，城市面臨新增空間資源難以為繼的困境；另一方面，隨著城市品位的不斷提升，現狀城市內部用地結構與城市產業經濟發展不適宜的情況日益突出，特別是城市內部城鎮工業用地比例偏高①2010年全國城鎮存量用地中工業用地比例高達26%，珠三角、長三角等一些制造業發達地區工業用地比例超過40%，個別地區甚至超過50%。、產業用地內部各行業用地布局結構不合理、工業用地效率低下以及其他用地不合規、不合法現象亟需通過產業空間存量優化的方式予以解決。作為推動城市產業結構優化升級的主要城市發展策略，始于佛山的三舊改造、深圳的城市更新等在城市存量用地再開發方面取得了一定的經驗借鑒。本文以深圳舊工業改造為案例，重點對當前存量產業用地再開發中所面臨的問題和機制進行剖析，并從當前規劃管理的角度，探討優化存量用地再開發的規劃制度設計。

1 存量產業用地再開發的深圳案例

作為快速城市化地區，深圳較早面臨城市存量用地再開發問題，目前已經積累了一系列經驗，后文以深圳為案例，探討其存量產業用地再開發的背景和現狀問題。

（1）深圳存量產業用地再開發的發展歷程

舊工業區升級改造是深圳市推動城市存量產業用地再開發，實現工業用地集約利用，優化產業結構而推行的專門性政策。自2007年《關于工業區升級改造若干意見》至今，深圳相繼出臺了一系列有關城市更新和舊工業區升級改造的配套政策，已建立了相對完善的城市存量用地再開發體系。根據城市更新政策體系的完善程度與實際產業用地再開發情況，深圳的存量產業用地再開發大致經歷了3個發展階段。

第一階段（2007—2010年）為存量產業用地再開發的制度探索與萌芽階段。針對深圳工業用地比例偏高，土地使用效率低下，布局混雜分散，產業結構不適宜城市發展定位的現狀，深圳依托舊工業區改造對再開發項目的改造范圍、改造方式、組織實施、扶持政策等相關方面進行了基本的制度界定。為推進舊工業空間再造的實施及后續相關管理工作，2008年出臺了《關于我市工業區升級改造試點項目的意見》②見《關于推進我市工業區升級改造試點項目的意見》（深府辦〔2008〕35號）。，羅列了11個工業區升級改造試點項目，并對存量產業用地再開發過程中的用地功能變更、土地產權、改造實施主體等具體問題進行了相關部署。針對工業區升級改造中所遇到的土地產權變更、土地使用權出讓等問題，深圳市政府先后出臺了《工業及其他產業用地使用權出讓若干規定》、《深圳市工業樓宇轉讓暫行辦法》等相關制度。為了配合深圳產業結構升級，2008年出臺了《深圳市創新型產業用房建設方案的通知》，以鼓勵舊工業用地再開發中的生產性空間及創新型扶持產業的集約發展。

第二階段（2010—2013年）為深圳城市更新策略全面發展階段。2009年12月1日，《深圳市城市更新辦法》正式施行，成為國內首部系統規范城市更新工作的政府規章，確定了綜合整治、功能改變和拆除重建3種更新模式。將舊工業區改造作為產業類更新統一納入城市更新體系中，規范相關運作流程。通過出臺《深圳市城市更新提速專項行動計劃》、《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引》、《城市更新單元規劃審批操作規則》等一系列配套性規定，對城市更新活動的各種模式的內容、實施準則、實施程序、費用承擔、地價等方面作了詳細規定；并對城市更新單元的劃定與申報、再開發項目中城市公共產品的捆綁式供給等各項具體事宜進行了規范。

第三階段（2014年至今）為深圳存量產業用地再開發的深化拓展期。隨著深圳城市更新建設活動的常態化推進，有關存量產業用地再開發所涉及的具體問題和操作瓶頸逐步暴露出來。針對出讓地價、原有空間權屬關系、拆除重建類建筑建成年限要求等影響再開發進程及概念模糊的內容，深圳與2014年5月出臺了《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》。在鼓勵舊工業區升級改造方面，進一步強調存量用地再開發對產業融合功能的改變與更新。鼓勵符合條件的工業建筑通過加建擴建、功能改變、局部拆建方式增加生產經營性建筑面積③在原有建筑結構主體上進行加建的，加建的規模不得對原有結構安全和消防安全產生影響；屬于空地擴建的，擴建范圍內新批準的容積率不超過所在宗地原容積率的2倍；屬于局部拆建的，拆除范圍面積不超過所在宗地面積的15%且不大于5 000m2，且拆除范圍內新批準容積率不超過所在宗地原容積率的2倍。。對于增加面積屬于新型產業用房或產業配套等政府鼓勵發展產業的，予50%的基準地價減免，首次轉讓免收增值收益，延長剩余使用期限年限以及其他相關產業資金扶持政策。在完善城市更新地價政策方面，舊工業區升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的拆除重建類再開發項目，其配套設施地價予以一定優惠，根據再開發后移交政府的土地移交率，采用分段方式計收地價的優惠。同時對采取分期開發項目延緩分期用地出讓手續費用支付④整體或分期開發的首期在城市更新單元規劃批復核發之日起2年內辦理用地出讓手續的；項目分期開發的二期在城市更新單元規劃批復核發之日起3年內辦理用地出讓手續的；項目分期開發的三期及后續各期在城市更新單元規劃批復核發之日起4年內辦理用地出讓手續的。及其他不計息分期繳交⑤按照市場評估地價標準計收的地價部分，首次繳交比例不得低于30%，余款1年內交清；按照其他標準計收的地價部分，首次繳交比例不得低于50%，余款1年內交清。的地價優惠激勵。

當前，以城市更新為抓手的深圳存量產業用地再開發政策體系已相對完善（圖1為深圳現行城市更新及工業區升級改造的文件匯總），特別是在技術指標和經濟參數的設定方面針對各種復雜改造類型制定了詳細的規范流程。除通過地價等政策優惠建立存量再開發激勵機制外，深圳政府對于既有產權關系復雜的再開發項目中，主要采用政府主導的形式完成存量用地的再開發改造。本文以南山區舊工業改造為例，對這類政府主導型產業空間存量再開發進行實證研究。

圖1 深圳舊工業用地再開發相關文件

（2）深圳市存量產業用地再開發模式：南山區案例

南山區是位于深圳市西部發展軸線的特色濱海城區，處于聯結香港、深圳同珠江三角洲重要的交通樞紐位置，是深圳重要的高新技術產業聚集基地。南山區內生產性空間資源豐富，是深圳內工業比例最高和工業空間經濟產出效益最高的地區。根據統計，南山區工業用地面積占全市的6.88%，工業企業利潤占全市的42.9%，工業企業研究與試驗發展經費投入占全市的44.1%，能夠以較少的工業用地投入實現較多的工業產出，體現了南山區在產業空間升級發展方面的高效益。

隨著深圳產業結構向知識型產業和服務型產業的調整，南山區政府提出由制造業大區向研發大區和總部經濟大區演進的城區發展目標，為實現高新技術產業由制造型向創新型的轉變，南山區政府將舊工業空間升級改造作為實現空間存量優化的主要途徑。南山現有舊工業區46個，重點升級改造片區大沙河流域內共有舊工業區25個，占地面積314萬m2。南山區的舊工業空間類型復雜，由于歷史原因和開發主體不同，現狀工業用地可大致分為3種類型[11]：第一類為由招商、南油、華僑城等大型土地開發主體所管理的早期行政劃撥工業用地；第二類為深圳市屬機構管轄的深圳高新技術產業園區內工業用地；第三類為舊工業區工業用地，主要由大量街道、村鎮級各種規模的工業區以“大集中小分散”的形式集中在西麗街道辦、桃源街道辦、南頭街道辦和南山街道辦等幾個片區。

由于歷史原因，第三類舊工業區伴隨城市經濟的快速發展，內部工業建筑大多經歷了多次的產權分割和轉讓，形成了小業主眾多，產權分散的局面。這類舊工業區產業低端、空間利益關系復雜，很難通過完全的市場運作實現空間的存量優化。為確保政府對這類工業用地的有效配置，南山區政府不斷進行了政府回購物業再開發的制度嘗試，將空間資源重新掌握在政府手中，以便為產業結構調整創造新的空間。在早期的實踐中，主要以政府對舊工業廠房進行整棟物業的回購，完成空間產權的統一后，根據該廠房所處地塊的產業升級需要，將整塊舊廠房空間轉租給開發運營企業，再由該企業對空間進行既定規劃指引下的市場化用地再開發活動。

在具體開發機制方面，為實現城區的產業優化升級，南山區政府首先在宏觀層面劃定了統一部署重點片區——大沙河創新走廊（圖2）。并通過法定圖則（圖3）對大沙河片區內各個開發控制單元進行了總量指標控制，同時結合產業類城市更新的需要確定具體的改造方向與單元發展策略?；谀仙絽^戰略性產業空間的主體功能，主要進行“工改工”式的存量再開發；在政府制度組織架構上，成立了專門的舊工業用地再開發負責機構大沙河創新走廊建設辦公室（簡稱大沙河辦，即原南山舊工業區改造辦公室），以實現整個片區存量用地再開發的協調與統籌；在具體再開發機制上，首先通過政府回購實現空間產權統一，再通過轉租的形式，完成空間使用權的部分轉讓，引入第三方開發運營企業，實現對工業用地再開發的市場化運作（圖4）。

這種政府完成回購后由市場主體實施再開發的模式，從表面上看，是政府承擔了改造前期獲得空間絕對支配權所支付的投資風險后，以規劃控制引導實現第三方市場主體對舊工業用地再開發（并通過改造后的基本租金逐步抵消政府前期墊付的交易成本）；但從本質而言，這種政府回購、市場再開發的運作機制，突破了存量用地再開發中的關鍵利益平衡問題。通過政府回購、回收存量改造空間的土地使用權，避免了由于既有空間利益關系難以平衡，而制約了再開發建設的實施。

從城市存量再開發的宏觀經濟投入成本來看，政府主導的回購類再開發適宜于城市重點建設項目，在片區內整體改造升級中發揮杠桿和引導作用。但從尊重城市經濟發展和土地深入市場化改革的角度，仍須從制度層面尋求適宜于市場規律的產業空間存量再開發規劃指引與制度設計。

圖2 大沙河創新走廊規劃指引圖⑥資料來源：《南山區大沙河創新圈策略研究》。

圖3 開發控制單元分布圖（法定圖則）⑦資料來源：深圳市南山07-01&02&03&04&05&06&07號片區[高新技術區]法定圖則（修編）。

圖4 政府回購物業經第三方市場主體再開發模式

2 城市存量產業用地再開發的主要問題與機制

通過上述深圳案例分析表明，城市存量用地不同于新增建設用地指標下的增量空間，基于存量用地的既有物質形態和組織結構，其物質基礎、功能用途以及利益關系成為二次開發的3個關鍵問題導向。

對于物質基礎屬性，作為城市已建成地區，存量用地具有歷史開發的物質基礎。宏觀方面，存量用地開發應當遵循現狀空間的城市肌理和基礎格局；微觀方面，存量用地開發不是全部拆除重建，更多是對現狀建筑的局部改造與更新利用。由于存量用地的原有功能用途已難以滿足城市當前發展的需要，需要通過更高附加值、更高品質的功能替代，實現其功能價值替換。但目前的物質改造模式依然較為單一，以簡單的建筑外立面更新、加建擴建等形式完成一般的工改商、制造工業改商業辦公為主。既沒有充分考慮對促進整個地區功能提升的核心價值的挖潛，功能用途缺乏主導性，同時在用途配置上較少考慮集約利用和建筑的混合利用。

對于功能用途屬性，產業升級背景下的城市存量用地再開發也被稱為產業類城市更新項目，在規劃指引方面應結合城市產業升級轉型的發展目標，完善城市基礎設施、公共服務設施，提供戰略性新興產業發展所需的產業配套設施。伴隨工業化帶動下的生產型城市產業結構向生產、生活、娛樂、消費相融合的高品質城市經濟轉型，對存量產業空間的功能用途提出了新的要求，因此也為存量式開發帶來了新的問題和挑戰。一是對原有建筑的功能改造如何滿足新型城市產業經濟的需要，二是存量用地的功能置換型再開發，如何處理各種行業業態之間的空間相容性。即前者要考慮什么樣的功能改造適宜城市產業升級發展的真正需要；后者需要考慮如何處理功能置換產業內部的結構比例與空間外部性問題。

對于利益關系屬性，存量再開發是對既有空間的更新改造，這種物理空間的改造是其背后各種既有空間利益關系的物質載體。換句話說，對存量用地的開發，不僅僅是簡單的更新與重建，更是通過二次開發實現原空間利益關系的利益再配置與相關增值收益的二次優化統籌。因此在面對城市存量用地權屬關系復雜、地塊分布破碎零散的困境，需要探索政府和市場主體共同參與、兼顧各方權益主體的利益再平衡共享機制。對土地現有利益關系配置和市場增值收益分配機制進行設計，確保存量再開發能夠照顧到各方利益，實現利益共享，責任共擔。

3 城市存量產業用地規劃制度設計

城市既有空間背后的利益關系是土地所有者和使用者對空間開發、使用的各種權益集合，也包括利益驅動下的再開發增值收益等各種社會經濟力量，如土地價格等。理解城市存量產業空間的土地利益關系需要包括兩個層面：一是原業主（產權原所有者）個體與再開發后的空間使用者之間的經濟利益確定；二是城市總體公共利益與市場主體經濟利益之間的平衡配置，如代表城市的政府行為公共產品供給與商業開發容積率之間的利益博弈等。從尊重空間既有利益關系的角度來看，存量規劃的重點在于宏觀層面平衡城市總體利益和市場經濟利益以及在微觀層面統籌改造空間內部權益主體之間的利益關系?；诖?，本章節從當前規劃管理的角度，對優化存量再開發的制度設計與規劃指引提出了幾點建議。

（1）規劃從“準入性指標控制”到“彈性動態全過程調控”

城市化早期的新增建設用地開發模式往往采取設定規劃指標等剛性準入門檻后進行項目開發的規劃管理模式。而存量用地再開發是一個城市經濟社會發展與用地空間、人口、環境資源相互協調的長期動態過程，更加注重城市空間的優化以及與城市產業的互動融合。因此對于存量再開發中較為關鍵的用地規模等剛性指標，不應當再采取以往的“事前審批”式的指標控制，而應采取“前置評估＋動態調控”式的規劃管理模式。早期城市土地開發的準入性指標控制強調一次性快速實現城市空間的資金投入與建設開發，但進入城市空間存量優化階段，產業生命周期、土地使用者的實際土地開發經營能力以及土地價值自身的級差地租變化情況決定了空間資源的優化配置需要更加靈活的制度設計和動態管理。故而應在建成區改造項目中，通過投資強度、土地產出率、土地彈性出讓年限、用地單位地均納稅額或成長率等動態化的參數設計和土地兼容性比例、建筑混合利用等彈性指標，實現存量用地再開發同步于城市產業經濟和社會發展的實際需要，確保城市管理者—政府能夠真正有效、動態地掌控城市存量土地的空間資源配置權。

（2）土地供給政策從“地價一次性轉／出讓”到“增值收益共享”

通過設計合理的土地增值收益共享機制，替代傳統的一次性土地使用權轉讓支付。在城市開發早期，一般采用一次性出讓土地使用權的方法回收專項開發資金，這是早期經濟起步階段的城市建設的土地市場開發模式，為經濟處在初級發展階段、政府資金能力有限情況下的城市早期建設提供了較為可觀的專項開發資金（地價款）。同時為用地企業提供了較為長期穩定的土地使用年限，便于企業做出固定資產投資籌劃，并使用地企業享有了土地增值帶來的財富。但最高年限50年／70年的一次性土地使用年限出讓以及當前普遍采用的一次性土地使用權轉讓，在一定程度上阻礙了存量用地再開發的市場動力。在城市存量用地改造再開發過程中，由于城市整體經濟發展對土地級差地租外部性作用所帶來的土地增值價值，往往在權益轉讓時，通過市場機制被原業主帶走。高額的土地使用權購買成本（如土地出讓金或用于支付原業主的土地轉讓金）不可避免增加再開發企業的初次投資成本（包括高額的拆遷賠償、使用權轉讓等），為再開發主體帶來了高額的拿地成本和改造成本。與此同時，這種土地權益的一次性轉讓也使得原土地利益關系人被割裂于存量用地改造產生的土地增值收益之外。特別是涉及城中村改造時，往往由于拆遷陪比等問題影響項目進度。因此，存量再開發可嘗試通過土地使用權租賃等形式避免出讓費的一次性支付。通過按年支費的租賃費避免了巨額的拿地成本，減少開發主體前期一次性資金投入，同時保障了存量用地既有利益關系的統籌。

（3）建立彈性土地出讓年限，實現對產業空間的有效優化配置

城市存量產業空間的再開發作為一種效率提升的內涵式開發，強調對用地結構的有效配置，而以往固定出讓年限在一定程度上固化了空間內的效率生產。最長50年的工業用地使用年限，一方面使一些用地企業成為城市化快速發展進程中土地溢價的直接受惠者，另一方面較長年限的土地使用權不利于產業空間向符合市場經濟需要的產業轉型升級。因此，在存量再開發的土地供給政策中，建議以土地出讓年限為例，設定彈性土地出讓年限。一是通過縮短前期土地使用年限，可以降低企業初次投資的用地成本（土地出讓金及相關購地權益的投資成本），二是在用地過程中根據企業實際用地效率，決定企業用地年限的延續。降低了企業在存量再開發中的一次性拿地成本，使企業集中更多資金成本用于土地產出效率的提升，激勵企業不斷提升用地效率。同時，對于代表城市公共利益的政府而言，縮短一次性出讓土地使用年限，建立彈性土地出讓，也強化了政府對土地資源的有效配置（表1）。

表1 深圳土地彈性出讓年限控制標準

4 結語

以城市存量用地再開發推動產業調整升級和城市品質提升，是在控制城市新增用地供應總量的基礎上，通過對城市建成區的改造、更新，將有限的城市空間資源轉向高附加值的產業和城市公共服務配套及環境設施建設上來，從而推動城市產業結構的不斷調整和優化升級，同時通過城市物質景觀的改造，實現城市品質的整體提升。城市存量用地的歷史物質基礎、產業升級的功能用途需要以及既有空間利益關系，是存量再開發的3個基本問題導向。對于存量用地再開發中的空間利益平衡與增值收益共享，已經成為制約城市存量用地再開發的主要瓶頸。當前，從規劃指引和制度設計的角度實現政府對有效用地的優化配置，需要在現有城市增量建設規劃體系中進一步深化和完善適宜于城市存量再開發的實操規范與技術指導。本文以存量規劃的彈性過程調控、土地出讓經濟成本和時間成本為例提出了幾點優化建議，以起到拋磚引玉的作用，為深化研究提供思考。

References

[1]朱介鳴. 發展規劃：重視土地利用的利益關系[J]．城市規劃學刊，2011（1）：30-37.ZHU Jieming. Developmental Planning:Landed Interests in Land Uses[J]． Urban Planning Forum,2011(1):30-37.

[2]郭湘閩. 土地再開發機制約束下的舊城更新困境剖析[J]. 城市規劃，2008，32（10）：42-49.GUO Xiangmin. Plight of Inner City Renewal Restricted by Present Land Redevelopment Mechanism[J]. City Planning Review, 2008,32(10):42-49.

[3]石愛華，范鐘銘. 從“增量擴張”轉向“存量挖潛”的建設用地規模調控[J].城市規劃，2011，35（8）：88-95.SHI Aihua,FAN Zhongming. Regulation on Construction Land Scale from Incrementled to Revitalization-oriented[J]. City Planning Review,2011,35(8):88-95.

[4]施衛良，鄒兵，趙燕菁，等. 面對存量和減量的總體規劃[J]. 城市規劃，2014，38（11）：17-26.SHI Weiliang, ZOU Bing, ZHAO Yanjing, et al.Master Plan Targeted at Stock and Decrement[J]. City Planning Review,2014,38(11):17-26.

[5]盧丹梅. 規劃：走向存量改造與舊區更新——“三舊”改造規劃思路探索[J].城市發展研究，2013（6）：42-49.LU Danmei. Planning: Towards Transformation and Revitalization: Exploration of the 'Three Old'Transformation Planning[J]. Urban Development Studies,2013(6):42-49.

[6]郭琪，陳陽，章晶. 轉型發展背景下工業園區存量型規劃探索——以景德鎮國家高新技術產業園區規劃為例[J]. 規劃師，2013，29（5）：23-29.Guo Qi, Chen Yang, Zhang Jing. Built-up Industrial Park Planning In Transitional Period: Jingdezhen Case[J]. Planners,2013,29(5):23-29.

[7]楊曉輝，丁金華. 利益博弈視角下的城市土地再開發與規劃調控策略[J].規劃師，2013，29（7）：84-91.YANG Xiaohui, DING Jinhua. Land Redevelopment And Planning Control Strategies Based On Benefit Gaming[J]. Planners,2013,29(7):84-91.

[8]?；鄱? 美國對“棕地”的更新改造與再開發[J].國外城市規劃，2001（2）：30-31.NIU Huien. Brownfields Redevelopment in the United States[J]. Urban Planning Overseas,2001(2): 30-31.

[9]賀俏毅，陳松. 加拿大安大略省的棕地再開發及對我國的啟示[J]. 國際城市規劃，2009，24（5）：96-99.HE Qiaoyi, CHEN Song. Brownfield Redevelopment in Canada’s Ontario and Its Inspirations to China[J].Urban Planning International,2009,24(5):96-99.

[10]何丹，江紅. 歐美棕地的治理與再開發[J]. 城市問題，2012（8）：85-90.HE Dan,JI ANG Hong. Governance and Redevelopment of the Brownfield in EU and US Cities[J]. Urban Problems,2012(8):85-90.

[11]葛永軍，邱曉燕，王飛虎，等. 深圳市南山區舊工業區更新改造規劃研究方法與實踐[J]. 城市發展研究，2013（8）：113-118.GE Yongjun,QIU Xiaoyan,WANG Feihu，et al.Approaches and Practice of Old Industrial Estate Renewal in Nanshan District Shenzhen[J]. Urban Development Studies, 2013(8):113-118.

Study on the Stock Urban Industrial Land Redevelopment under the Background of Industrial Upgrading

The urban existing land redevelopment is the new normal issues of urban planning and construction at the background of new urbanization.Different from the outward expansion of incremental urban development, urban stock land redevelopment needs to deal with more complex issues. As an important type of stock land, industrial stock land redevelopment is an important starting point of current urban industrial upgrading and space optimization, so study on mechanism and routing of redevelopment has important practical significance. Based on the interpretation of urban existing land redevelopment and the relative latest progress review, in the case of Shenzhen industrial reconstruction,we summarized the status quo problems and mechanism of urban industrial existing land redevelopment, and then discussed the planning system design to optimize the urban industrial land stock redevelopment, for the key planning guidelines of the interests balancing and the cost allocations involved in the stock land redevelopment. We consider it necessary to deal with the stock land redevelopment through the 'flexible dynamically regulation of the whole process' of planning system design, the 'value-added revenue sharing' of the land supply policy, as well as 'flexible land transfer period' of the land。grant system.

Urban stock land redevelopment | Industrial upgrading | Shenzhen

嚴若谷

廣東省社會科學院助理研究員，博士

周素紅

中山大學地理科學與規劃學院教授，博士生導師

1673-8985（2015）03-0020-05

TU981

A