高層樓宇經(jīng)濟成本分析及對策——以杭州下沙地區(qū)為例

○何宏

（浙江育英職業(yè)技術(shù)學院 浙江 杭州 310018）

一、高層樓宇建設(shè)及運營成本分析

1、開發(fā)設(shè)計、建設(shè)成本

高層建筑存在自身體量龐大、荷載強度高、功能繁多、承重結(jié)構(gòu)要求高的特點，施工成本幾何級數(shù)增長。如上海世茂國際廣場，總建筑面積近17萬m2，主體建筑高達333米，總投資30億元，是相同建筑面積一般項目的近3倍，主要原因是承重結(jié)構(gòu)施工成本幾何級數(shù)增長。因其造型獨特超高、承重結(jié)構(gòu)復雜、體量龐大、荷載強度高、地基處理及材料要求高、建筑物超高增加費多、施工難度大，導致建筑承重施工工程部分造價幾何級數(shù)增長。其次是洋設(shè)計師操刀的天價設(shè)計費。

2、能源消耗、運行成本

首先，各種能源消耗巨大。高層用水需專用水處理設(shè)備——變頻增壓泵，設(shè)備需要定期檢修，比普通樓用水成本高3倍；垂直爬升的電梯能耗巨大；還有空調(diào)費用是普通墻體樓房費用的4倍。其次，建筑自身是能源消耗品，鋼筋混凝土的強度會隨時間的流逝漸漸減弱，其人工保養(yǎng)維修費、材料費等開支很大。最后，交通成本加大。下沙新城原本有令人羨慕不已、寬闊的馬路，可是和達城入住及一號地鐵線開通，使得擁堵加劇。

3、巨大的安全隱患成本

一是高層住宅電梯事故頻發(fā)。2014年杭州電梯求助電話5.6萬個，電梯事故147起，其中下沙地區(qū)的保利東灣有22起。二是安全隱患。如遇失火，電梯危險必須關(guān)閉，身處高層很難逃生；一旦發(fā)生地震、恐怖襲擊等突發(fā)災(zāi)難，逃生幾率小，不利于救助。三是易患“高層建筑綜合癥”。長期生活或工作在高層樓宇群里，由于日照不足，被電子設(shè)備、儀器輻射包圍，免疫力下降，且高層建筑綜合癥使白領(lǐng)們情緒壓抑、甚至抑郁萌生自殺傾向，扼殺人的身心健康，造成人際關(guān)系緊張，降低了辦公效率。四是高層用水隱患。高層用水是靠水泵增壓設(shè)備二次供水，水質(zhì)不好，有污染隱患。

4、氣候環(huán)境成本徒增

下沙地區(qū)是杭州的最東邊，沿錢塘江密集的高樓阻擋了杭城的通風口，加劇了熱島效應(yīng)，霧霾難擴散，盛夏空調(diào)排除熱氣，炎熱加劇。

5、高成本沒有得到相應(yīng)回報

沿江商住樓宇面臨樓宇產(chǎn)出率與稅收屬地率較低等問題。近年“租稅聯(lián)動”等激勵政策，優(yōu)化了業(yè)主租金和政府稅收配比，提高了商務(wù)樓宇的稅收屬地率和產(chǎn)出率，但由于實行較為普遍的常規(guī)政策，缺乏區(qū)域性特點與優(yōu)勢，對企業(yè)吸引力不足，空置率60%。“節(jié)地效益”與建造投資、維護費用比例不盡人意，高成本沒有得到相應(yīng)回報。

二、杭州下沙地區(qū)沿江板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀

1、供應(yīng)量充足，房價有明顯下降趨勢

目前下沙地區(qū)樓盤項目55個，其中沿江商住區(qū)樓盤12個，有朗詩·國際街區(qū)、保利·東灣、保利·玫瑰灣、宋都·晨光國際等，其中保利一家就占到120萬m2總開發(fā)體量。這些已交付樓盤總共20000多戶，按每戶3口人計算，則理論上有6萬的入住人口。

截止8月9日杭州全市可售商品住宅1522331套，可售面積1768.03萬平，在杭州主城區(qū)所有板塊中，下沙以152.1萬m2的在售剩余體量位于榜首。其中，沿江商住區(qū)占據(jù)了76.4萬m2。

取消限購以來，由于供應(yīng)充足，房價明顯下降，2012年下沙中心物美附近平均15000元/m2，2015年平均11500元/m2。

2、入住率不高，大量占用銀行、企業(yè)、家庭資金

下沙樓盤空置率依然很高，實際的人居氣息不濃密。保利東灣、伊薩卡國際城、多藍水岸等是交付較早的樓盤，現(xiàn)在已形成成熟社區(qū)。而江濱花園一期入住率為60~70%，二期則剛剛交付。所以整個沿江商住區(qū)，比較熱鬧的多集中在東部沿江的成熟社區(qū)，而南部仍有人煙稀少之感，金隅觀瀾時代和下沙中心位置靠近地鐵站的精歐榮寓均入住2年多，但入住率不足30%；保利·江語海共有13.7萬m2，共有7幢公寓以及排屋目前在售剩余房源加上未開盤的房源數(shù)，江語海剩余房源500套左右。保利·玫瑰灣總建面約17萬m2，剩余房源102套。截止2015年7月下沙商品房庫存量約2.1萬套，加上已售但空置的近1萬多套，相當于占用資金30多億，占用土地56萬m2。

在下沙地區(qū)對交房2年以上、容納1000戶以上的大型、高層商品住宅區(qū)進行調(diào)查，抽樣10個樓盤調(diào)查估算情況如表1。

3、大量高層樓宇，供大于求

沿江商品房有巨大的在售和已售體量，為什么沒有得到相應(yīng)的入住率呢？很多購房者表示，東部灣擁有一線江景和地鐵規(guī)劃，但周圍配套沒跟上是客觀原因，除了物美二店，該區(qū)域基本都是小型的臨街店鋪，缺乏集中的大型商業(yè)。更主要是因為限購，供應(yīng)顯出過剩，投資買房者只買不住。在沒有足夠人口密度之前，這些商業(yè)體難以成功招商。

表1 下沙大型高層樓盤抽樣調(diào)查估算表

4、空氣質(zhì)量不好，入住意愿不強烈

下沙人都知道“下沙白天是天堂，晚上是地獄”，不良企業(yè)晚上偷偷超標排放，空氣質(zhì)量差；大型工業(yè)聚集區(qū)、大型新城居住綜合區(qū)、15所高校的大學城近在咫尺，下沙的布局，讓人歡喜讓人憂。

三、高層樓宇高成本、不經(jīng)濟的根源

1、統(tǒng)籌規(guī)劃不足

各地一窩蜂的建標志性建筑，是炫耀政績、攀比心態(tài)。北方某城市的“生命之環(huán)”50層樓高，安裝有1.2萬只LED燈，用鋼3000噸，造價上億元，因其耗費巨資打造僅有的觀賞功能而遭人詬病。下沙在建項目55個，有的開發(fā)商為多獲收益，在狹小的園區(qū)內(nèi)立陡立崖地撮起N多個30層以上夜里看起來猙獰的龐然大物。

2、缺少可行性研究，審批關(guān)考慮不全

樓宇經(jīng)濟追求“奇特高”，只看到其標新立異獨特的一面，卻沒深入研究，不了解建設(shè)、使用成本，更沒想到其中隱患，沒有權(quán)衡得失利弊，專家論證浮于形式。

3、房地產(chǎn)開發(fā)過度，開發(fā)商為追求目標利潤

近年房產(chǎn)大鱷紛紛搶灘下沙，追求經(jīng)濟效益，人們?nèi)狈ν顿Y渠道，跟風炒房，房地產(chǎn)投資壓得銀行、企業(yè)、居民都“錢緊”，資金流動性減弱，隱藏著巨大風險。

四、杭州下沙地區(qū)城市高層建筑高成本的對策

1、政府嚴把審批關(guān)，長遠規(guī)劃

圖1 使用成本、工程造價與項目功能之間關(guān)系

首先，可行性研究不容忽視，做好項目論證，包括公開項目用途、資金來源、運營成本、使用壽命、年收益等，嚴格審批流程，施工建設(shè)前公示。其次，限制規(guī)劃建設(shè)18層以上特別是30層或100米高的高層建筑。最后，下沙不宜建過多高層住宅。因為60平方公里轄區(qū)內(nèi)，有15所大學20萬學生、轄區(qū)居民近40萬，南部工廠眾多，醫(yī)藥、化工、印刷等行業(yè)氣體污染嚴重。

2、低碳環(huán)保，研究建筑新材料

鼓勵綠色低碳循環(huán)發(fā)展，企業(yè)應(yīng)積極采用節(jié)能減排新技術(shù)、新材料。英國RMJM公司的核心工作是預報建筑物將來的運行費用和建筑物設(shè)施的功能，同時能夠提供可降低能源消耗的低碳材料，不遺余力地為客戶探究可降低運行成本、減少建筑物能耗并保護環(huán)境的辦法。

3、嚴格控制工程預決算，提高資金利益效率

在設(shè)計階段充分考慮控制成本。設(shè)計方案統(tǒng)籌兼顧，分析建設(shè)成本與全壽命費用。嚴格編制工程設(shè)計概預算，明確工程造價、使用成本與項目功能水平之間的關(guān)系。

4、借鑒新加坡的城市規(guī)劃

新加坡是彈丸之地，面積715.8平方公里，人口531萬，人口密度7422人/平方公里，新加坡人口密度是杭州的13倍，但城市規(guī)劃的科學且有前瞻性，在市中心丹戎巴葛地鐵口還能看到大片的綠地，一些地方的原始森林保存完好，新加坡市民多住6層高的組屋，辦公和居民用房規(guī)劃得不疏不密。

五、結(jié)論

隨著2016年杭州地鐵1號線沿江段即將開通、杭州大江東的開發(fā)建設(shè)，以及下沙大學城部分畢業(yè)生留在下沙創(chuàng)業(yè)、生活居住，下沙地區(qū)人口會集聚，目前杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（下沙地區(qū)）轄區(qū)人口45萬，按年2%~3%的增長速度，2020年下沙人口發(fā)展到約49—52萬人，而目前下沙可售商品房庫存量約2.1萬套，平均3人一套，可容納6.3萬人，理論上講整個下沙地區(qū)即使不建新房也基本滿足2020年人口發(fā)展的需要量。同時，杭州下沙錢塘江邊10余個樓盤都是30多層高，造價不菲，但入住率不理想，空置率均超30%，“節(jié)地效益”與建造投資、維護費用比例不盡人意，高成本導致經(jīng)濟性貶值，不利于霧霾擴散、增加熱島效應(yīng)等，因此，限制、叫停18層以上的建筑迫在眉睫，維護房地產(chǎn)綠色健康可持續(xù)發(fā)展。

[1]何宏：高層樓宇經(jīng)濟成本分析與研究[J].商業(yè)經(jīng)濟，2015（5）.