現(xiàn)代社會發(fā)展理念下棚戶區(qū)改造的基本策略

■郭穩(wěn)柱 ■銅川礦務局棚戶區(qū)改造辦公室，陜西 銅川 727000

1 扶持金融機構信貸融資，拓寬融資渠道

在中央對各地區(qū)政府實施棚戶區(qū)改造資金補助不足的情況下，各地政府，首先，可通過金融機構貸款進行融資;其次，可鼓勵企業(yè)或民間資本來參與棚戶區(qū)改造工程，第三，政府可進行棚改工程招、投標工作，引進信譽好，資金雄厚的開發(fā)公司來承擔棚戶區(qū)改造工程。政府應制定相關優(yōu)惠政策和法律、法規(guī)，實行稅費減免、貸款支持、行政事業(yè)性收費免征等，運用各種渠道和方式來籌集資金，在一定程度上彌補政府資金緊缺的情況，確保棚戶區(qū)改造工程的順利進行。

棚戶區(qū)改造的最大受益者是原棚戶區(qū)居民，在整個棚戶區(qū)改造項目中政府和開發(fā)商也占據(jù)一定利潤份額。要想在棚戶區(qū)改造中三者利益均衡，是不可能達到的，只有通過利益博弈，實現(xiàn)效益最大化。政府實施棚戶區(qū)改造的目的是為了改善困難群眾的住房，改變城市的現(xiàn)狀，城市發(fā)展了，就會吸引更多的企業(yè)來投資建設，城市成功營銷，招商引資，帶動城市各行各業(yè)的發(fā)展。開發(fā)商所為棚戶區(qū)改造項目的投資者，可以通過棚戶區(qū)改造，打造企業(yè)知名度，獲取政府優(yōu)惠扶持項目，促進企業(yè)自身的發(fā)展。棚戶區(qū)居民在住房條件好了、生活環(huán)境美化了的同時，對政府的決策理會有信心，更加支持和擁護了。所以說，棚戶區(qū)改造是一項實現(xiàn)利益雙贏的惠民政策。

2 拆遷安置、補償標準明確，執(zhí)行公開、透明

棚戶區(qū)改造工程是一個多方利益的結合，包括了政府、個人和開發(fā)商。在棚戶區(qū)拆遷工作中，利益問題往往是導致拆遷難已繼續(xù)，土地無法平整出讓的關鍵所在。對于棚戶區(qū)改造中的拆遷補償面積和補償費用額度應該嚴格控制，在前期工作中要做好摸底調(diào)查，征尋棚戶區(qū)居民的改造意見，有效防止暴力和暴利的情況出現(xiàn)。對開發(fā)商進行嚴格的資質(zhì)審查，對原實施過棚戶區(qū)改造工程，并且信譽良好的開發(fā)企業(yè)，優(yōu)先選取，加強政府對開發(fā)企業(yè)的管控。政府及時出臺相關的法律、法規(guī)和政策相關細則，在保障被拆遷居民利益的同時，對超出拆遷規(guī)定時間搶種及搶建，違建的物業(yè)一律不予經(jīng)濟補償。政策執(zhí)行公開、透明，讓棚改居民對政府放心，對自己的未來充滿信心。

3 補償方式多樣化

將保障性住房政策有效的融入到棚戶區(qū)改造中，要在“補磚頭”的同時多以“補人頭”為主，緩解建設住房用地的壓力。棚戶區(qū)拆遷安置中由于安置房屋有限，經(jīng)濟適用住房和廉租住房等公共福利性住房可以暫時緩解棚戶區(qū)被拆遷居民的住房問題。但經(jīng)濟適用住房與廉租住房的數(shù)量有限，并且還要為其他有需要的人群安排。所以，政府可以在運用經(jīng)適房和廉租房解決棚戶區(qū)拆遷居民安置的同時，多以提供貨幣補償為主，讓具有一定支付能力的被拆遷居民能自己租房。在緩解安置房源壓力的同時，還可帶動房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。但需要加強對獲補償居民的資格審查查詢程序和力度。避免出現(xiàn)，只有住廉租房資格的人員住了經(jīng)濟適用房，未達到購買經(jīng)濟適用房資格的，卻購買了經(jīng)濟適用房的情況出現(xiàn)。有效緩解還建、安置房源的壓力。

4 改造透明、規(guī)劃合理

對原城中村居民實施舊城改造，宜采取限制性人均面積就近安置為主;要求以原同等面積住房異地安置的，可根據(jù)土地所在區(qū)域價值差給予一定的經(jīng)濟補償。原集體用地征為國有后，除去改造建設費用和城市建設的各項費用外，其余的可以以市場價格的30%作為城市維護建設費，70%作為集體的經(jīng)濟補償。該經(jīng)濟補償可為村民繳納社會保險和養(yǎng)老保險，并為想創(chuàng)業(yè)的村民提供低息或無息貸款，以支持他們創(chuàng)業(yè)、就業(yè)，維護社會穩(wěn)定。

在棚戶區(qū)改造后的建設用地及規(guī)劃上，應適當合理規(guī)劃安排商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、休閑區(qū)及物流區(qū)等城市發(fā)展項目，努力做到集約用地，擴大就業(yè)和促進經(jīng)濟發(fā)展。注重城市開發(fā)建設的整體性、差異性和長期性。在棚戶區(qū)的改造中，可強制采取在原地塊規(guī)劃修建的商品居住用地的10%用于保障房建設;在棚戶區(qū)改造和城中村改造中，對于土地嚴格實行招，拍，掛。房地產(chǎn)開發(fā)商投標的土地出讓金價格一樣時，選擇房屋銷售價格低者中標;房屋銷售價格過高的開發(fā)商，土地出讓金價格可以考慮調(diào)增。防止開發(fā)商囤地，控制房價過快上漲。

5 政策落實到位，加強監(jiān)督管制

棚戶區(qū)改造，是政府主導的民生工程，理所當然是政府行為。政府在組織、實施棚戶區(qū)改造工作中應該有專門的機構和人員負責。但是，政府一切行為及后果由全民“買單”;因此，作為國家授權的行政管理機構，政府沒有理由機構臃腫、大而全、小也全。政府特殊的角色，容易權利尋租，只能宏觀管理，不能大包大攬。在棚戶區(qū)改造中，完全可以采用國外“代建制”管理模式。委托一家專門進行建設管理的咨詢公司或中介公司負責組織和實施管理。政府可以通過政策引導、社會監(jiān)理簡單、媒體跟蹤報道、被遷待安置群體代表的多途徑監(jiān)理管理實現(xiàn)棚戶區(qū)改造管理的公開、公正、透明。政府要妥善協(xié)調(diào)好各方的利益關系，處理好新形勢下的人民內(nèi)部矛盾，建立健全化解社會矛盾的機制，化解社會矛盾是維護社會穩(wěn)定的關鍵，社會穩(wěn)定才能不斷發(fā)展，才能促進和諧社會的建立。

總之，關于城市棚戶區(qū)改造，表面上看似扶貧的民生工程，實際上這個問題非常復雜，不僅涉及制度、體制、法律、政策、收入分配與再分配模式，而且涉及文化、社會、經(jīng)濟多個層面，錯綜復雜的矛盾交織在一起，形成城市畸形發(fā)展、貧富懸殊、兩極分化和此類棚戶區(qū)問題。無論社會如何發(fā)展，政府對于低收入群體的扶持、幫助，保障低收入群體的基本(住房、社會)需求責無旁貸。否則，社會穩(wěn)定可能面臨復雜、嚴峻局面。

［1］衛(wèi)欣．國外住房保障制度比較研究［J］，城市問題，2012(8)．

［2］李釗．“城中村”改造途徑的思考［J］，安徽建筑，2011(3)．