土地影子價(jià)格在市政建筑工程中的確立與問題分析

■姚彤彤 ■通遼市政務(wù)服務(wù)中心和公共資源交易中心，內(nèi)蒙古 通遼 028000

前 言

土地資源是有限的，決定了它在供給方面的固化與彈性缺失，也標(biāo)志著土地作為極稀缺、極重要的資源為我們的生產(chǎn)生活提供著服務(wù)。國家對(duì)建筑事業(yè)用地實(shí)行管制，土地價(jià)格隨國家的宏觀調(diào)控而變動(dòng)，有可能不能夠正確、很好的將真實(shí)價(jià)格表現(xiàn)出來。土地的影子價(jià)格是土地真實(shí)價(jià)格的衡量標(biāo)準(zhǔn)，在建筑工程經(jīng)濟(jì)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)效益分析當(dāng)中要對(duì)土地資源影子價(jià)格進(jìn)行正確衡量，對(duì)土地資源價(jià)值進(jìn)行正確估計(jì)，為經(jīng)濟(jì)效益的分析提供了正確而寶貴的數(shù)據(jù)，也為相關(guān)管理部門提供了效益分析的結(jié)果。

1 土地影子價(jià)格內(nèi)涵淺析

1．1 組成因素

要做好市政建筑工程的建設(shè)工作，土地資源是不可缺少的一大因素，在進(jìn)行相關(guān)造價(jià)整體核算時(shí)，土地資源占用成本也必須被納入到考慮范圍之內(nèi)。一般說來土地價(jià)格確定標(biāo)準(zhǔn)大部分由對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的分析得來，它的組成因素主要包括占用土地?cái)?shù)量而失去的收益，還有社會(huì)占據(jù)土地而放棄的代價(jià)，這所謂的代價(jià)也包含各種人力與物力的費(fèi)用［1］。

1．2 核算辦法

工程建設(shè)的項(xiàng)目只要進(jìn)行實(shí)際建設(shè)工作就必然會(huì)用到土地，無論是是先交付成本還是后交付，最后統(tǒng)一都是因?yàn)樵谕恋厣系幕ㄙM(fèi)而放棄在其他方面的投入的，一般我們?cè)诤怂銜r(shí)都是按照放棄最高收益進(jìn)行計(jì)算，也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域常說的資源機(jī)會(huì)成本的概念。但是土地實(shí)際用途千差萬別，實(shí)際的機(jī)會(huì)成本也會(huì)受到影響，最后也就導(dǎo)致了土地影子價(jià)格的出入。對(duì)生成占用方面，土地影子價(jià)格應(yīng)包含兩點(diǎn)，一點(diǎn)是機(jī)會(huì)成本自不必說，另一點(diǎn)指的就是總花費(fèi)中除了機(jī)會(huì)成本而余下的那部分。對(duì)不是生產(chǎn)用地的那部分，土地影子價(jià)格就按照市場的公允價(jià)值來進(jìn)行計(jì)算。

2 市政建筑工程中土地影子價(jià)格的確立

市政建筑工程建設(shè)工作是政府加大力度投資并用之于民的項(xiàng)目?；谑姓ㄖこ痰奶攸c(diǎn)，建筑工程用地一般都不是生產(chǎn)類用地，這部分的土地使用往往是公益性質(zhì)的，而不是商品生產(chǎn)使用的。所以我們本文中提到的影子價(jià)格就不應(yīng)該按照生產(chǎn)用地方法來衡量，就是雙方在通曉市場行情情況之下，自愿的進(jìn)行交易，也就是所謂的公允價(jià)值，但有時(shí)市場價(jià)格會(huì)受到人為因素干擾，這就要求我們?cè)趯?duì)影子價(jià)格進(jìn)行確立的時(shí)候，基于公允價(jià)值上做一些調(diào)整［2］。這還是我們國家市政建筑工程用地價(jià)格相差懸殊的主要原因之一，在中小城市土地價(jià)格相對(duì)較低，但是在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，或者是土地資源較緊張的城市，土地的價(jià)格就會(huì)高的驚人了。

3 市政建筑工程中土地影子價(jià)格的確立現(xiàn)狀

在市政建筑工程中對(duì)土地影子價(jià)格的確立存在著這樣或者是那樣的問題，這些問題如果得不到及時(shí)根除，那么會(huì)對(duì)市政建筑工程造價(jià)的控制與經(jīng)濟(jì)效益分析帶來災(zāi)難性的打擊。我們對(duì)市政建筑工程中土地影子價(jià)格進(jìn)行確立過程中，主要發(fā)現(xiàn)了下面兩大問題:

3．1 時(shí)間發(fā)展導(dǎo)致土地影子價(jià)格影響無法估量

市政建筑工程公益性質(zhì)決定了市政建筑工程土地影子價(jià)格確立要以市場定價(jià)來作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，但是市場價(jià)格是自發(fā)性質(zhì)的，所以導(dǎo)致了影子價(jià)格的不穩(wěn)定與波動(dòng)性特點(diǎn)，甚至有時(shí)會(huì)因?yàn)楹谛纳倘说官I倒賣而大幅變動(dòng)。我們通過了解得知土地資源占據(jù)市政建筑工程很重要的一環(huán)，在某方面還影響市政建筑工程造價(jià)。這樣，問題就產(chǎn)生了，如果市政建筑工程耗時(shí)比較久的話，工程的造價(jià)極可能就根據(jù)土地價(jià)格上漲而變動(dòng)，原先工程經(jīng)濟(jì)的論證是可行的話，隨著物價(jià)上調(diào)，也有可能變得不可行［3］。

3．2 評(píng)價(jià)人員情緒或主觀思維會(huì)使土地影子價(jià)格確立受到影響

我們了解所有工作都是由人參與完成的，這當(dāng)中自然也包括市政建筑工程建設(shè)與土地價(jià)格評(píng)估，既然是人類活動(dòng)，在工作中就難免會(huì)隨著人的視野、知識(shí)結(jié)構(gòu)與能力不同而出現(xiàn)可變因素。市政建筑工程土地價(jià)格確立過程當(dāng)中因?yàn)樵u(píng)價(jià)員主觀思維不一樣很有可能導(dǎo)致土地影子價(jià)格核算出現(xiàn)偏差?？陀^與公正是從事土地影子價(jià)格評(píng)定進(jìn)程當(dāng)中評(píng)價(jià)員必須具備的素質(zhì)。評(píng)價(jià)員過多摻雜個(gè)人主觀情緒對(duì)土地影子價(jià)格的數(shù)據(jù)正確性判斷造成影響，最終會(huì)對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)與成本信息管理可靠性造成比較大的波動(dòng)。

4 針對(duì)問題提出的改善策略

(1)對(duì)時(shí)間因素造成的影響我們提出了兩條解決途徑，其一應(yīng)當(dāng)及時(shí)掌握市場走向，將市場調(diào)研工作做到位，并成立專門的管理團(tuán)隊(duì)，將土地的市場價(jià)格情況表收入囊中。其二對(duì)土地的市場價(jià)格做好預(yù)測，可以用專業(yè)人才利用數(shù)學(xué)模型與經(jīng)濟(jì)模型方式進(jìn)行預(yù)測工作，通過預(yù)測做好決策。

(2)對(duì)評(píng)價(jià)員公正性判別改善的方面，應(yīng)當(dāng)首先對(duì)評(píng)價(jià)員素質(zhì)與能力進(jìn)行培養(yǎng)，從學(xué)習(xí)培訓(xùn)與實(shí)踐訓(xùn)練兩方面入手，綜合對(duì)評(píng)價(jià)員的公正性判別進(jìn)行提升。其次制定相關(guān)制度與規(guī)范對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行約束。

5 結(jié)語

經(jīng)費(fèi)效益分析可以說是占據(jù)建筑工程可行研究的很大一個(gè)比重，而土地影子價(jià)格是經(jīng)費(fèi)效益分析的關(guān)鍵性因素。土地影子價(jià)格核算的準(zhǔn)確度直接對(duì)經(jīng)費(fèi)效益分析效益比產(chǎn)生影響，也對(duì)經(jīng)費(fèi)效益分析客觀性與準(zhǔn)確性起著決定性的作用，進(jìn)而我們可以對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資正確可靠性做出判斷。現(xiàn)如今，市政工程經(jīng)費(fèi)效益分析方面土地影子價(jià)格確定仍舊是亟待解決的問題，怎樣把這項(xiàng)工作做得更加科學(xué)合理，是要靠相關(guān)工作人員不斷努力奮斗才能最終達(dá)成的。所以，技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)在日常工作學(xué)習(xí)中不斷完善自我，提升自身的綜合素質(zhì)與能力，在土地影子價(jià)格相關(guān)工作中盡可能的使其客觀與合理，減少人為情緒與主觀性，以經(jīng)費(fèi)分析結(jié)果客觀與正確作為首要目標(biāo)，為相關(guān)工作的決策做好鋪墊。

［1］1］柳瑞禹，葉子菀．能源基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目土地價(jià)格的確定——以電網(wǎng)工程為例［J］．技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2011，07∶42-47．

［2］張虹．市政工程建設(shè)項(xiàng)目管理的要點(diǎn)分析［J］．科技與企業(yè)，2013，09∶8．

［3］孫振玉．農(nóng)業(yè)公共項(xiàng)目評(píng)價(jià)與影子定價(jià)芻議［J］．農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2010，03∶36-39．