關于房地產工程造價管理分析

■閆 暉 ■陜西小小造價工程師事務所有限公司，陜西 西安 710065

工程造價的確定需要考慮眾多的因素，需要綜合考慮工程難度、工程周期、工程質量、工程原料價格、人工費用等多種因素，而且針對不同類型的工程，其造價的確定標準也各不相同。對于房地產工程的造價，由于房地產業是綜合各類產業的產物，其工程的定價更加復雜和多變，而由于房地產業一般工程較大，涉及復雜的利益鏈和產業鏈，其工程造價對于工程的正常實施顯得更加重要。通過合理的造價管理，能夠使得房地產工程既滿足工程質量的需求，又能夠最大限度的控制工程造價，從而實現工程資金的有效利用，并提高房地產開發的經濟效益。針對房地產工程造價的管理存在于整個工程決策、設計、招標、實施和結算的全過程，本文將從各個階段出發，探討房地產工程造價管理的細節問題。

1 決策階段的工程造價控制與管理

建設項目決策是選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證、對不同建設方案進行技術經濟比較選擇及做出判斷和決定的過程。項目決策對工程造價以及項目建成后的經濟效益有著決定性的影響。在房地產工程的決策階段，需要考慮眾多的因素，并進行工程的可行性和收益分析，這個過程需要具有專業知識和具備豐富的造價管理經驗的從業人員進行細致入微的調研和分析，盡可能地將造價影響因素考慮全面，使得分析結果具有較高的可信性。同時，造價確實也需要考慮資金投資的收益率和資金回收時間?？梢哉f，決策階段的造價管理決定了房地產工程的定位和其將來使用周期內的收益問題，對整個工程具有重要的意義。

2 設計階段的工程造價控制與管理

2.1 建立必要的設計競爭機制

由于房地產工程的設計方案常采用招標的方法，因此在進行設計方案的遴選時，要對設計方案進行全面的考察，通過基于不同角度的設計方案進行競爭的方法，選擇造價管理最為合理的方案。在方案的篩選過程中，要注重技術指標和經濟指標的結合，注重設計方案中的造價管理和控制。

2.2 加快推廣設計監理制度

加快推廣設計監理制度，一方面應盡快建立設計監理單位資質的審批條件，加強設計監理人才的引進、培訓、考核和注冊工作，制定設計監理工作的職責、收費標準等;另一方面通過行政手段保證設計監理的推廣力度，為設計監理的社會化、市場化提供有利條件。

2.3 優化設計方案，有效控制工程造價

從經濟的角度出發優化房地產工程設計方案，能夠有效地實現工程造價的控制。值得注意的是，設計方案的優化應該注重工程實施的平衡性和可行性，簡單地降低工程投資只會造成工程質量，如何在保證工程質量的基礎上通過引入新型施工工藝、簡化工程流程、提升工程效率，是方案的優化方向。

2.4 盡可能減少設計變更

設計方案應該經過多輪詳細論證，并在反復地討論過程中細化方案的各類實施細則，方案一旦確定下來，除非是會動搖整個工程質量和進度的問題，不允許擅自更改方案內容，工程的各項流程應嚴格按照方案實施，這樣有利于資金按照造價評估使用，便于造價管理。

3 招標階段的工程造價控制與管理

3.1 科學合理地編制標底

標底是建筑單位擬定的投入到工程中的資金底數。標底的編制應該充分考慮建設單位的資金實力和建筑行業的市場規律，在編制過程中確保準確性和可行性，行文規范沒有歧義，確保標底文件的規范性。

3.2 確定適合的發包方式

發包方式是控制房地產工程造價的有效方式，發包的選取方式較為靈活，業主可以根據自身的特點并結合工程實際情況進行選取。無論發包方式如何，招標都需要嚴格按照國家規定進行，并通過充分的競標實現施工單位工程價格的最優化。

3.3 招標流程的規范化和施工隊伍選取的合理化

招標的過程應該遵循公開化和透明化的原則，流程要符合招標規范，使得整個過程公正合理，體現出自由競爭和市場競爭的優勢。在選取工程施工隊伍時，要充分分析各隊伍的特點和工程經驗，結合工程規模和技術要求，認真挑選施工單位。

4 項目實施階段的工程造價控制與管理

在房地產項目的實施階段，應該盡可能地減少設計方案的變更，降低由于方案變更導致的工程耗費增加;同時認真履行合同條款，并按照合同要求對違反情況進行索賠和反索賠;嚴格按照工程進度進行費用結算，并滿足結算條件:工程質量合格、符合合同條件、變更單簽證齊全。

5 竣工結算階段的工程造價控制與管理

竣工決算的主要目的就是促進建設單位強化管理意識、完善管理制度、改進管理方法等，使工程建設投資達到最佳的經濟性、效率性、效果性。審計人員必須秉公辦事，堅持原則，從嚴把關。

6 總結

房地產的工程造價管理不僅影響了該工程的建筑質量和建設工期，還影響著建設單位的經濟利潤和工作方向，甚至影響了城市規劃和社會發展，既體現了工程造價管理對于一個工程項目的重要性，也體現了房地產項目對地區發展的重要性。因此，加強房地產工程造價管理，在工程從設計到實踐決算的各個階段完善造價管理機制，能夠有效地提高建設單位的利潤、降低社會資源消耗，是企業長期發展的要求，也是促進社會進步和經濟發展的有效方法。

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