房地產企業建筑工程設計管理要點探析

■叢慧芳 ■福建 廈門 361000

與其他產品的開發類似，房地產的開發可以分成下面幾個階段:(1)確定項目;(2)確定在市場上的定位;(3)策劃;(4)施工;(5)交付;(6)運營。一個房地產建設項目的完成，主要靠項目的優良規劃和后期的執行，然而規劃與設計時期是把原則性的宏觀規劃目的，實施到具體的微觀設計圖紙里面，進而為開工時期提供依據性技術文件的進程。設計過程中的工作具有中樞體系的管控核心作用，影響著項目開發的前前后后，不但需要將項目開發觀念提升到宏觀規劃局面，也需要將設計表達目的覆蓋到當場施工的每個細節管控，它是項目開發順利完成的重要過程。

1 設計策劃的重要性

在房地產開發企業的利益的驅使下，它們一般是減少開發的周期，不具備充足的精力來用心研究市場的實際需要，產品的內涵與社會環境及將來的發展袋來的干擾。某些速成的產品一般遵循“拿來主義”的理念，在市場上，有很多相似的建筑，他們并沒有因為所處位置和開發商的不同而不同。在市場上流行過后，一些業主慢慢地學會了正確地評價產品，更有甚者可以清楚地對品牌的品質進行評價。所以，房地產開發企業倘若不注重開發建設項目的前期定位與規劃分析的話，那么它的長遠利益就必然會遭到干擾。就開發項目繁復、面積廣、時間長、社會價值大的整體性物業來說，開發商在市場價格、前期準備、設計方案等等方面的主導性價值就越發顯著。特別是商業整體性持有型項目的開發，要是對前期的設計規劃及管控工作沒有做好充足的市場調研、規劃及品種定位，就務必會在施工過程、招商過程中遭遇許多問題，那么久務必要協調場地簽證從而滿足市場的要求。而無目標建造的項目在運營期間便會癥結顯露，商業價值難以實現，商業利益難以保障，物業價值難以提升，從而留下長久的遺憾。房地產開發企業在其項目設計規劃期間，應該立足城市規劃層面，一直有序進展的高度。就長期利益來說，在人居環境的質量、文化創作作品的品味、材料使用指標及建筑質量能力上投入充足的精力，防止好高騖遠的心理。不管是出售的項目或是持有的項目，它的屬性是不能改變的，要求持續經營并且持續保值增值，憑借它具有的品質保證為產品的前期定位，促使設計師設計出有藝術涵養、有科技含量的作品。走可不斷發展所需要的創造企業自有品牌與研發道路已成為目前項目開發的必經之路。

2 設計策劃的內容

建造設計，以某種角度上來說就相當于建筑產品的開發，它屬于藝術、創新和科技的統一。用工業化、工廠化、程序化的流程進行生產是不可行的，針對不同場所、使用功能、服務性質的建造從內容到外表形態是有區別的，所以需要在項目建造前期做好充足的準備工作。以住宅類來說，在經大量的調查研究落實了購房者使用需求、目標與價位定好的情形下，首先必須研發建筑物的性能怎樣達到使用者的根本要求，其次還要調查城市發展與規劃的目標以及歷史環境，調查生態環境，決定建筑物空間形象、外立面的藝術策劃以及創作風格;指導策劃與建筑物創作出擁有文化底蘊的、與城市環境吻合的優良設計作品。針對商業地產的開發，前期規劃及市場定位甚為關鍵。在獲得甚多的市場調研資料的條件下，需要與有關部門一同規劃敲定商業開發戰略和目標消費群體，從而研究業態品項、組成關系與供應商定位。在此些研究工作的基礎上，才可以對設計單位提出較為可行的計劃要求。而在方案策劃期間中，從客流和物流動向安排，到門店形態與組合布置、面積匹配與公用設施的配套占比，還有外部民眾空間形態應用的規劃中，開發企業在全部項目的各個環節期間都需要細心組織與協調，形成策劃任務書，組織與教導設計單位實行各環節設計。伴著節能、環保、低碳、綠色漸漸變成建造項目的標準，房產公司還必須擔起社會義務與責任，盡量將這些融入到項目建造當中，不但要實行每項新規則所規定的節能環保指標，更應該積極創新，研發提高開發產品的科技技術含量，盡力達到節能環保以及綠色居住環境。

3 設計階段的成本管理和措施

建設工程造價管理涉及建設項目的各個階段和環節。其中，實行以設計階段為重點的建設項目全過程投資控制最為關鍵，成本管理是設計策劃和管理部門的重要職責之一。

首先需要根據產品定位所確定的成本指標，拆分到建筑的各專業內容分項中。然后，根據分項成本指導設計策劃，對管理部門、市場部門、運營方提出的要求進行全面分析，確定符合成本目標的技術設計標準。設計策劃過程，需自始至終結合成本的概念，在設計由淺入深的同時，成本指標由寬泛和籠統發展到逐項清晰和明確。為了落實成本控制，在各階段設計中，需精心研究建筑每一個部件的設計，研究材料和施工條件，進行多方案經濟比較，降低每個構件的造價。而機電系統選型不僅需要考慮到初期投資，還需要考慮運行費用和設備維護費用，因而需要進行綜合技術經濟評價，正確處理好技術指標的經濟性與運營管理之間的對立統一關系。

另外，還應加強各專業設計圖紙之間的前期協調性管理，避免將設計圖紙的錯漏碰缺等各種不完善因素帶入施工階段，而造成工程建設成本的上升。在招標階段，尤其是機電設備招標階段，設計策劃管理部門應根據材料設備的重要性進行分級，明確規定各類材料設備的品牌檔次，將有限的投資合理分配到各種材料設備中，力求保證建筑品質的同時做到經濟合理。

限額設計是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產品定位明確后，設計管理部門應根據批準的投資估算限額，提出限額設計指標。在方案設計階段，可按可行性研究成本目標的80%提出估算目標;在擴初設計階段，可按方案估算成本的90%提出概算成本目標;施工圖設計階段，可按概算成本的90%值提出預算成本目標;預留10%供施工過程中調節。在每一階段設計完成后，都應確認限額設計要求是否得到有效落實，從而使動態的成本管理方式得以實現。

在管理機制上，可考慮加強限額設計的經濟責任制管理，在設計合同中，制定相應的措施條款，凡因設計單位錯誤、漏項擴大規模或提高標準而導致工程靜態投資超支，可扣減設計費;對于確有必要調整預算指標的情況，須嚴格按權限進行逐級審批;對于節約投資限額的給予獎勵，超過投資限額的進行罰款。發揮設計人員積極性，鼓勵設計人員在單位限額內發揮主觀能動性提供最優設計。

4 設計階段的技術質量管理措施

(1)設計質量全過程管理的重要性建筑設計隨機性大，需要全過程精心策劃和控制，才能取得最優成果。建筑設計質量的優劣，確切地說是一個目標范圍的界定，符合建筑規范、規程和標準是建筑設計合格的下限。建筑設計精品是在設計運行過程中優化取舍，不斷完善完美的生產方式。因此，設計質量的優化管理是十分值得重視的。建筑設計的優化管理是全方位全過程的動態管理。靜止的簡單化的“結果管理”淘汰制，會造成施工質量的下降并造成經濟損失。建筑設計全過程要自始至終，由組織管理到專業技術管理，由藝術領域到科學技術領域、由建筑形態到技術措施，由形象思維到邏輯思維，由方案到施工圖，進行細化、優化和篩選。它是積極主動且極具挑戰性的動態質量管理。

(2)設計組織框架的構建。建筑項目設計管理的首要任務應是項目設計組織框架的策劃。一個規模較大的完整的開發建設項目的設計，不僅包含規劃和建筑設計、結構設計、采暖通風和空氣調節設計、給排水設計、熱能動力設計、建筑電氣設計，還包含水、電、煤、通訊等市政配套設計內容，甚至可能涉及道路橋梁、人防專業設計;配合有室內精裝修設計、景觀綠化設計、智能化設計，有的項目還需要專門進行標志標識系統設計、建筑立面照明設計、藝術品和家具用品設計等分工細致、深化的設計內容。隨著低碳、綠色、高科技的時代主題日益明確，還需考慮能源科技項目的專項設計。另外，業主招標管理部門可能還會對設計管理部門提出提供各類招標項目技術規格說明書、技術標評審等的招標配合工作要求。因此，在設計工作計劃中還需要考慮到這項工作的安排。如此繁雜的設計工作內容，沒有一家設計單位能夠獨立完成，因此，開發商的設計策劃和管理部門在設計策劃的前期階段，必須清晰地確立全部設計內容，將其合理地分解成多個工作包，對每個工作包明確內容要求、目標、時間、限額設計并建立這些工作包之間的工作界面和責任關系，使不同專業和專長的設計單位各司其職、各盡所能、協同工作，圍繞設計策劃所確定的主題目標和技術標準，最終完成高質量的設計成果。建筑設計市場魚龍混雜，層次、水平差異較大，并不是所有的開發項目所涉及的所有設計內容都需要由頂級設計公司來完成;不同的設計公司擅長的設計類型也有所不同，例如有些設計公司擅長大型公共建筑，有些擅長居住區規劃和住宅設計，有些擅長購物中心設計。對于項目中的每一項設計內容，都需要在龐雜的設計市場中，挑選資質和業績符合項目要求的設計公司和設計團隊，并確定其收費是否在可接受范圍內，然后將工作要求落實到合同中。這樣分階段逐步落實每一個設計工作包。

(3)編制各階段設計任務書。開發項目在前期策劃階段，在商業策略策劃完成后，設計策劃部門應收集來自土地、規劃等方面的政策和約束條件，收集地形、地貌、規劃設計條件等方面的基礎資料。結合商業策劃要求，編制方案設計任務書，將業主的開發意圖、策略，以及使用功能要求完整、清晰地傳達給設計單位，避免設計工作走彎路。在擴初設計階段，設計管理部門應安排各專業進行系統的技術調研和方案比較、收集配套信息、結合對方案設計內容的評審意見，形成策劃設計要求，編制初步設計任務書。在施工圖設計階段，結合擴初設計評審意見、結合來自物業使用部門的對運行管理的具體要求，以及其他相關專業提出的設計條件，編制施工圖設計任務書，進一步細化業主在使用功能、交樓標準、機電設備技術標準、成本限額、設計成果深度和形式等各方面的要求。

(4)分階段進行設計成果評審和確認。設計工作是一個循序漸進的過程。因此對于各階段設計成果應分別予以評審和確認。在方案設計階段，應對建筑形體、風格、朝向、位置、間距、高度、結構基本形式、主要出入口位置、平面交通動線、垂直交通動線、建筑面積、層高等基本設計要素予以充分討論、評價和確認。在初設計階段，建筑專業除了統籌結構和機電各專業的設計外，還應詳細研究建筑的各個細部和材料，評估和確認所有構件的細部尺度控制和構造要求;結構專業應對各種不同的地基處理或基礎形式作比較，確認最經濟合理的基礎形式，對建筑主體的結構骨架基本形式和構件尺寸進行初步控制和確認;機電專業應對各類可選用的機電系統作技術經濟比較和論證，確認系統形式、主要設備，確認豎向和橫向管井管線的位置對空間使用的影響。在施工圖設計階段，需檢查和評審施工圖紙中各類技術要求的落實程度，校核各專業圖紙中對地形、地貌、地質、道路、管線等外部條件的結合情況，校核各專業圖紙的設計深度、協調性、完整性、可操作性。只有對施工圖紙完成全面評審和確認，方可將其交付給施工和工程管理部門。

(5)設計工作后評估。設計策劃和管理部門的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見影的，必須經過招標、施工、運行整個過程后，才真正反映出設計管理工作成果的優劣。因此有必要在項目竣工交付運行后，對前期設計策劃和管理工作進行綜合評估，由施工圖紙的實施單位和對建筑物運行管理的部門分別進行評價，總結出設計策劃管理工作中的經驗和教訓，這樣才能不斷改進不斷提高。

5 結語

綜上所述，開發企業必須經過縝密的構思、研討、咨詢、決策后，提出符合市場觀念的設計要素，并能與時俱進地調整和改善，所開發的產品才能經得起歷史的考驗和檢問。