深圳樓市從瘋狂回歸理性？

2015年已經(jīng)過去一多半，盤點上半年的投資市場，讓人難忘的除了股市的5178點和之后的暴跌，還有深圳樓市的瘋狂。上半年深圳房價突飛猛進(jìn)、漲幅驚人。然而，9月深圳樓市成交量連續(xù)不振，表現(xiàn)欠佳。

“金九銀十”素來是樓市的風(fēng)向標(biāo)，通常這兩個月份房地產(chǎn)的成交量會明顯高于其他月份。不過，上半年紅紅火火的深圳樓市卻在“金九”有所失色，9月份成交套數(shù)下降趨勢非常明顯，自7月來已經(jīng)連續(xù)3個月下降，降幅從12%擴(kuò)大到28%。曾經(jīng)出現(xiàn)在深圳的樓盤千人搶購、日光盤的火爆現(xiàn)象沒能在9月繼續(xù)上演。

深圳9月樓市交易量萎縮2015年已經(jīng)過去一多半，盤點上半年的投資市場，讓人難忘的除了股市的5178點和之后的暴跌，還有深圳樓市的瘋狂。2015年上半年，在全國房地產(chǎn)市場中，深圳樓市可謂“一枝獨秀”。房價一路高歌上揚(yáng)，成交量不斷攀升，紅紅火火的深圳樓市成了低迷的房地產(chǎn)市場中一道靚麗的風(fēng)景線。據(jù)統(tǒng)計，2015年1～6月，深圳新房成交31798套，同比去年上漲110%;全市成交均價為28040元/平方米，同比漲超2成;新房成交面積314.6萬平方米，同比上漲120.9%。深圳樓市“全線飄紅”。

作為傳統(tǒng)旺季，9月成為房地產(chǎn)市場的關(guān)注點，就在市場預(yù)估深圳樓市仍會風(fēng)起云涌、笑傲群雄時，深圳樓市發(fā)展卻事與愿違。據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月份，深圳新房成交4060套，與8月份相比下跌28.1%，這也是成交量連續(xù)3個月環(huán)比走低。一手二手成交套數(shù)僅1.4萬套左右，這與上半年一度突破2萬套的成績相比，出現(xiàn)了嚴(yán)重的下滑。

雖然深圳的樓市交易量出現(xiàn)萎縮，但是深圳樓價仍然領(lǐng)跑其他城市，同比漲幅達(dá)到28.5%，繼續(xù)占據(jù)房價上漲城市榜首。市場預(yù)售許可和新盤上市也有所增加。根據(jù)9月30日深圳中原研究中心發(fā)布的公告顯示，9月份的一手房成交均價為36466元，環(huán)比僅上升0.85%;二手房成交均價環(huán)比上漲1.17%，樣本樓盤均價為43293元/平方米。9月新獲批售的住宅項目有12個，總體供應(yīng)5203套，環(huán)比增加14%。

深圳樓市沒在“金九”綻放光彩，那么四季度剩下的月份里會不會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)？深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛表示，深圳樓市市場信心與前期相比已經(jīng)出現(xiàn)大幅轉(zhuǎn)向，后期供應(yīng)量將會有所改善，四季度房價仍有回調(diào)壓力。

深圳樓市緣何“金九”暗淡？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳樓市上半年的瘋狂原因是多方面的。一方面政策的主導(dǎo)因素存在，另一方面，購房者購買需求、投資需求的影響作用也不容忽視。相關(guān)專家表示，深圳房價的飛漲可以視為階段性現(xiàn)象，深圳的人口和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)具有代表性，因此深圳房價的飛漲不會一直持續(xù)，并且此前深圳房價也并未存在被低估的現(xiàn)象。總體而言，上半年深圳樓市的瘋狂印證了投資者在房地產(chǎn)市場“買漲不買跌”的投資心理。

不得不說9月深圳樓市的遇冷和上半年深圳樓市的瘋狂有著千絲萬縷的關(guān)系。據(jù)專業(yè)人士分析，過去半年里，透支了很多購房需求。經(jīng)過上半年樓市的瘋漲，深圳房價已經(jīng)處于高位，購房者的投資心理開始回歸理性。王飛認(rèn)為，整體宏觀環(huán)境不佳和房價高企是導(dǎo)致今年“金九”成色不足的主要原因。

作為樓市的“晴雨表”，股市的風(fēng)吹草動也影響著樓市。上半年深圳樓市瘋狂的原因之一就是經(jīng)歷牛市后大賺一筆的投資者在房地產(chǎn)市場中為資金找尋出口的結(jié)果。相關(guān)媒體分析認(rèn)為，股市的動蕩下跌，一定程度上“拖累”了深圳樓市。由于股市暴跌，購房者資金被套牢，深圳樓市項目出現(xiàn)了多起退房案例。今年這波牛市行情最大的特點就是利用杠桿炒股，很多人在場外通過民間借款或銀行融資后又去場內(nèi)從券商處配資，一旦被平倉，財富縮水、資金出現(xiàn)問題后就難以負(fù)擔(dān)購房資金。在深圳南山區(qū)科技園工作的王先生就是一個先例。據(jù)王先生介紹，上半年看著股市行情大好，王先生把大部分資金投入其中，想著大賺一筆后轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)市場。“本來想趁行情大好，多賺些錢，然后投資房產(chǎn)。結(jié)果沒能‘急流勇退’，股市一低落，錢就套在里面了。房地產(chǎn)投資計劃也只能告一段落了。”王先生不無遺憾地向記者表示。

深圳房產(chǎn)后市觀望

9月30日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合宣布將不限購城市首套房商業(yè)性房貸最低首付比例下調(diào)至25%。雖然作為限購城市，深圳不直接享受政策利好，但是購房成本會持續(xù)降低。隨后，深圳一些樓盤迅速推出“一成首付”，吸引了投資者的目光。

相關(guān)專家認(rèn)為，目前深圳樓市經(jīng)歷了大漲的瘋狂期后開始進(jìn)入調(diào)整期，雖然深圳9月份成交量相較第二季度各月有所下降，但是第三季度深圳樓市已經(jīng)進(jìn)入相對平穩(wěn)的階段，成交不像第二季度那樣一路亢奮，購房需求也相對較謹(jǐn)慎。實際情況來看，成交量的下跌有一定限度，而且價格也并未下降。9月里，深圳二手房價格漲幅又有微幅擴(kuò)大，這說明市場信心仍然存在，各種政策變化也讓業(yè)界包括購房者對后市依舊比較看好。

據(jù)媒體報道，十一黃金周期間，深圳樓市的行情升溫。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，黃金周前四天一手房的成交量同比去年上漲了兩成。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹稱：“從黃金周樓市的表現(xiàn)看，市民購房的意愿仍然較強(qiáng)，賣場人氣較旺，但是開發(fā)商的價格策略仍是決定后市成交的關(guān)鍵。”