房地產企業融資方式的創新研究

中國工商銀行股份有限公司北京分公司 秦躍

房地產企業的資金流動量較大，其資金的流動主要依賴于融資。房地產企業的融資方式關系著企業的融資成本，合理的融資方式可以有效的規避風險，提高企業的經濟收益。但是我國目前的房地產企業融資方式基本依靠銀行貸款，將所有風險全部集中于銀行。針對這種現象，銀行加強了對房地產企業貸款的限制，使房地產企業的融資變得更加困難，不利于房地產企業的健康持續發展。因此，房地產企業加強對融資的管理，拓寬融資渠道可以促進房地產企業健康持續的發展。

一、房地產企業融資方式的相關概述

(一)創新房地產企業融資方式的背景

隨著經濟社會的不斷發展，我國政府加強了對土地的調控和對貸款的限制。在土地政策方面，我國將土地的轉讓方式改變成為拍賣的方式，拍賣方式保留了市場化的企業，將依靠關系而獲得發展的企業淘汰于市場的發展中，但是卻提高了房地產企業的購買成本。在房地產企業貸款方面，我國政府提高了商業貸款的利率，對房地產企業產生了巨大的影響，另外，隨著商業銀行的不斷發展和銀行的風險意識不斷加強，其加強了對房地產企業的貸款管理。因此，房地產企業僅僅依靠銀行來進行融資已經難以滿足企業的需求，致使房地產企業需要謀求新的融資方式。

(二)房地產行業的融資渠道和具體方式

房地產行業的融資渠道是指企業資金的來源。目前，房地產的融資渠道主要有商業銀行貸款、非金融機構貸款、企業資金、外商資金和民間資金等。房地產企業選擇合理的融資方式可以有效的籌集資金，緩解企業的資金壓力。房地產企業的融資方式主要包括投資、股票、貸款、債券和租賃融資等。

二、房地產企業融資方式存在的問題

(一)過于依賴銀行融資

在我國房地產企業的發展中，融資渠道單一，過分依賴于商業銀行的貸款，不利于企業融資渠道的多元化發展。我國房地產的主要融資方式是流動資金貸款和房地產抵押貸款。但是對于商業銀行而言，對高風險和高收益的房地產行業進行貸款，會增加銀行收益的風險，不利于商業銀行的發展，房地產企業在銀行的融資占據較大的份額，但是銀行獲得的收益卻是固定的利息，銀行所承擔的風險和獲得收益不成比例，不利于商業銀行的穩定發展。因此，銀行在加強貸款限制的同時，不斷降低貸款的總額，致使房地產企業的資金鏈出現斷裂，不利于房地產企業的持續穩定發展。

(二)資金回籠困難

隨著經濟的發展，房地產行業也在高速的發展之中，但是隨著房地產開發項目的增多，房產的空置面積在不斷增加，根據相關資料顯示，我國的房地產空置率已經超過10%的國際房產空置警戒線。其主要原因是我國房地產開發結構不合理，大多數房地產開發商注重于高檔房產的開發，忽略了房產開發的均衡性，致使房地產的資金回籠困難。另外，我國房地產開發商在開發地產的過程中，存在捂盤銷售的現象，開發商將房產分批銷售，目的在于給消費者造成房產緊張的假象，還有部分房地產開發商刻意提高房產價格，從而在一定程度上增加了房地產企業資金回籠的難度，不利于保證房地產企業資金鏈的正常運轉。

(三)存在墊資現象

在我國房地產企業的開發中，常常存在墊資承包的現象。墊付承包是指在不支付款項的前提下，開發建設款項全部由施工單位墊資。墊資可以提升企業的活動資本，但是會將風險從開發商轉移到建筑商。這種風險的轉移，不利于房地產行業的健康發展。

三、創新房地產企業融資方式的對策

(一)創新融資方式

在房地產企業的發展中，由于房地產企業的融資方式存在單一性，僅僅依靠商業銀行的貸款來保證企業資金鏈的合理運營，不利于房地產企業融資渠道的多樣化發展，進而不利于房地產企業的健康持續發展。因此，房地產企業應該根據自身實際情況，創新融資方式，以便可以促進企業的持續穩定發展。房地產企業創新融資方式的對策主要體現在以下幾個方面：

1、進行資產證券融資

在房地產融資渠道的發展中，將房地產資金以證券的方式進行融資可以使群眾參與到房地產行業中，繼而可以有效的聚集社會閑散資金，拓寬房地產行業的融資渠道。房地產屬于不動產，存在投資期限長和資金回籠慢的特點，致使房地產行業的投資風險加大，特別在房地產建筑的初期，需要企業不斷的注入資金來保證房地產的正常開發。在這種情況下，企業通過銀行貸款難以滿足對資金的需求，而通過證券融資的方式可以有效的向社會進行融資，并且制約條件較少，有助于企業在短時間內籌集資金。

2、以上市的方式進行融資

在房地產融資方式的發展中，企業通過上市的方式進行融資，可以利用增發、轉債和配股等方式迅速籌集資金，并且籌集的資金量較大，可以保證房地產開發資金鏈的正常運營。房地產企業通過上市融資可以籌集巨額的成本，使房地產企業的規模可以迅速擴張。同時，企業通過上市可以優化企業結構，降低企業的發展風險，還可以通過上市來提高企業的知名度。但是，上市雖然可以保證房地產企業可以迅速籌集大量的資金，但是由于投入周期較長，無法對股東保證合理的回報。

3、以信托的方式進行融資

在房地產融資方式的創新中，信托融資的方式可以拓寬企業的融資渠道。房地產信托融資的方式具有較低的成本，并且籌集資金的方式靈活。我國商業銀行的貸款審批嚴格，手續繁瑣，而且貸款效率較低。而信托貸款只要經過信托公司的許可，便可直接完成融資。另外，信托融資的方式利率調整靈活，房地產企業可以通過信托融資來調整企業融資結構。但是我國目前的信托功能較為單一，難以滿足房地產企業資金的多樣化需求。隨著我國房地產市場的不斷完善，信托融資必將成為房地產企業的融資方式之一。

4、以投資基金的方式進行融資

在房地產企業融資渠道的創新發展中，企業通過投資基金組織的形式可以有效的進行融資。投資基金組織可以吸引長期的投資，并且可以降低投資的風險，豐富企業的融資渠道。同時，投資基金組織可以有效的聚集社會閑散資金，進而可以促進房地產行業的高速發展。

(二)加強對資金鏈的管理

在房地產企業的開發管理中，存在資金回籠困難和墊資等現象，不利于房地產企業資金鏈的正常運轉，進而不利于房地產企業的健康持續發展。因此，房地產企業要制定合理的措施，加強對資金鏈的管理，以便促進房地產企業的持續發展。首先，房地產企業要對資金進行合理的規劃，對資金的運營和風險進行合理的分析，以便可以保證資金使用的合理性，并且可以有效的規避風險。其次，企業要根據自身的實際情況制定合理的融資方案，以便保證企業資金來源的渠道。最后，企業要加強對員工創新能力的培養，充分調動員工的積極性，以便可以保證企業始終擁有創新的動力。

(三)加強政府的宏觀調控

在企業的發展中，中小企業面臨的生存問題主要是資金的短缺。針對這種現象，企業要制定合理的方案，調整自身的結構。另外，政府要加強對房地產行業的宏觀調控，以便促進房地產行業的持續穩定發展。首先，政府要加強對中小企業的保護措施，保證其可以穩定的運營，防止大企業將市場壟斷而影響中小企業的發展。其次，政府要加強對企業的運營調控，促進大型企業與中小企業的合作，以便可以使中小企業獲得生存的機會。最后，政府應該加強對房地產市場的調控，增加中小企業的融資渠道和融資金額，以便可以保證企業資金鏈的合理運營。在房地產行業的發展中，只有政府加強宏觀調控，才可以保證房地產市場資源配置的合理性。

四、結束語

在我國房地產行業的發展中，存在資金短缺的問題。主要是由于企業融資渠道的單一性、企業對資金鏈缺乏有效的管理和市場機制不健全等因素引起的。希望通過本文的介紹，房地產企業可以根據自身的實際情況，積極的拓展融資渠道，并且加強對資金鏈的管理，以期我國房地產行業可以得到高速的發展。

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