分析房地產企業財務風險及其防范

鵬宇投資集團有限公司 韓平

近年來，在我國營改增稅制改革工作深入與市場環境的變化下，房地產企業內部財務風險出現了較大的變化。一方面人民群眾在生活水平提高的背景下，對于商品房的要求不斷提高，另一方面在國家政策調控與市場信任不足的困擾下，大部分房地產企業的經營目標與盈利空間不斷縮減，整個行業處于一個畸形發展的背景下。因此對于現階段的管理工作來說，如何加強財務風險的防范也就異常的重要。

一、房地產企業財務風險類型

(一)債務風險

對于我國房地產行業來說，大部分企業的負債率一般維持在一個較高的水平，其平均數據在70%上下，這與房地產項目的資金投入較高與資金回籠時間較慢具有較大的關系，因此企業在日常經營的過程中，一定需要具備較高的資金流動能力。而當企業某段時間的流動資金較少時，其將需要面向銀行、股市、信托公司等金融機構完成有效融資。其中，面向銀行融資的利息偏高，其還貸資金主要來源于項目的盈利率，因此企業在高負債率的壓力下需要承擔較大的風險問題。在日常經營的過程中，如果項目出現問題或資金鏈斷裂時，不但會影響到企業的盈利空間，還會導致企業的直接破產。例如，xx地產作為內地在港上市房地產公司的十強企業，從2015年上半年的發展情況來看，雖然其營業額高達151.07億元，但是與往年同期相比已經下降15%，有息負債總額達460億元，并多次面向市場舉債，企業的實質壓力已經失去市場的信任。而在其逆市瘋狂擴張的背景下，有關市場人士與專家斷言企業隨時會出現會資金斷裂問題。這個案例在一定程度上折射出整個地產業的現狀。

(二)再融資風險

在我國房地產行業，除了萬科、恒大、綠地以及碧桂園等較大型企業外，大部分企業較難單獨開發完成一個完整的地產項目，在資金、資源等層面的限制下，大部分企業均會選擇到與相關金融機構合作。不過，如果相關企業未取得與相關金融機構合作就開始上馬項目時，一旦遭遇資金困難，大部分銀行在企業債務問題、信用問題、開發前景等層面的考量下容易直接拒絕項目貸款，同時也會影響到市場對企業的信心，從其他渠道完成融資也存在較大的困難。而對于我國大部分房地產企業，還可轉向民間資本，但是其利率比銀行更高，從該渠道完成融資后必然會加劇企業的財務、債務風險。例如，作為我國曾經民營企業發展風向標的溫州地區，其在2008年金融危機后，大部分企業開始舉債民間資本，從而引起企業的資金鏈斷裂問題。其中，到了2011年4月時，樂清的電纜制造巨頭三旗集團瀕臨破產重組，接著龍灣江南皮革有限公司運營者停業，在這之后，溫州地區開始出現一股“倒閉潮”。

(三)利率變動風險

利率作為國家宏觀調控的重要手段，其較為容易受到通貨膨脹、國家政策以及出口受阻等層面因素的影響，在一般情況下，商業銀行的利率會根據國家經濟發展情況進行調整。其中，2007年利率調整對整個房地產企業財務風險的管理具有較大的參考作用。在2007年，由于整個房地產行業占據國民經濟較大的比例，并開始影響到國家經濟的正常發展，在國民輿論壓力下，國家政府不得不針對房地產泡沫進行調整，實行了加息政策。而在該政策執行后，整個房地產行業的融資成本與還貸壓力等不斷提高，企業在經營上一旦出現問題而導致盈利空間無法滿足預期目標后，將會一定程度的影響到企業的正常經營與項目投資，甚至破產。

(四)管理上的風險

房地產企業作為實體經濟，其與各行政部門的經濟往來較為頻繁。例如，必要的稅務、審計等部門。而在經濟來往的過程中，其資金量需求較大、涉及的層面較廣泛，這些都給房地產企業的財務管理帶來巨大的風險問題，例如，隨著國家相關政策的不斷調整，稅率的不斷加大，造成無意的漏稅、賬務失誤等問題。另外，如果某一企業的財務管理制度缺乏完善時，其也較為容易造成企業在財務管理上的失誤。在具體的操作工作上，不但容易導致與其它的部門經濟來往賬目的缺失，還會影響到成本管理，容易造成資金的實際使用超出預期方案，直接影響到企業的效益。

二、房地產企業防范財務風險的對策

(一)構建成熟的融資渠道

現階段，在整個行業投資熱潮退卻的背景下，房地產企業一定要積極構建成熟的融資渠道，在符合自身利益的前提下實現多元化融資戰略，從而避免傳統單一融資渠道風險過大問題的出現。在具體的工作上，相關房地產企業要基于自身融資潛力出發，通過多元化融資模式的共用完成融資渠道的優化。例如，信托計劃、產業基金、資產證券，抵押、產權交易以及租賃等均屬于現階段較為成熟且管用的手段。而針對民間資本進行融資，一定要避免高利息模式的出現，在有必要的前提下，可以把民間資本與盈利空間掛鉤，從而讓民間資本與企業一樣自負盈虧。在構建成熟的融資渠道后，將可以進一步提升企業的盈利能力，并減少債務與償債比例，把企業的風險控制在可承受范圍之內。

(二)優化資本結構

針對于房地產企業資金不足而無法獨立完成項目開發問題，企業在進行項目開發時一定要避免盲目借入資金，在基于償還能力與項目回報率的前提下，還要對自身的還款空間進行考慮。另外，企業面對相關項目進行投資時，在資金不足的情況下雖然可以通過舉債經營而利用到金融杠桿提升收入，但是負債一定要在自身資本結構承受的范圍內，然后再基于自身能力控制與管理債務比例，強化現金流動的有效管理，進而取得最大的經濟效益。

(三)樹立正確的風險意識

房地產企業在進行財務管理的過程中，無論任何時期均要樹立正確的風險意識。在具體的工作上，可以基于國民經濟發展進行把握，并科學合理的針對國家的政策改變進行解讀，然后預測出可能出現的變化問題，從而可以提前避免風險問題，提升風險應對能力。另外，在相關政策出現變化后，企業一定要及時構建相對應的應對預案，留有一定比例的風險基金儲備，進一步提升自身在市場經濟中的生存適應能力。特別基于我國目前經濟發展情況來說，其正好處于一個經濟轉型時期，政策、市場變化較快，房地產企業在正常發展的過程中必須要研讀國家政策走向，并把握社會經濟發展規律，積極規避經營與財務風險。

(四)強化前期調查有效控制成本

房地產開發項目的特點決定了它是一種高風險的行業，并且容易受到社會經濟環境和政府政策的影響。在進行項目投資的前期必須加強對于投資風險的調查，做好足夠的前期風險報告。因此風險評估是地產項目的可行性研究報告里不可或缺的組成部分。特別是未來的支出報告和收益報告。以利于進行正確的投資決策。很多的房地產開發企業沒有正確認識到成本管理的重要性，要正確認識到成本控制在企業經營中的重要性。具體的做法是，在項目投資前，要編制全面的項目預算，整個項目執行中嚴格按照預算執行。即對于項目投資、施工和銷售的整個過程都要嚴格的執行財務預算。要加強對于整個過程的財務核算，確保資金的使用率。避免因資金雍余造成融資成本過高或則因資金短缺而導致資金鏈斷裂，另外，企業可以建立相應的質量監督機構，對于整個過程要嚴格的審核。

四、結束語

綜上所述，針對房地產企業來說，財務安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企業一定要提高重要力度，積極探索自身所面臨的相關風險類型，然后有針對性的強化相關管理工作，為企業的正常穩定發展提供動力支持。

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