新時期土地儲備的轉型發展與路徑探析

趙楠

濟南市土地儲備中心 山東濟南 250000

1 土地利用轉型與土地資源管理的概念

土地儲備的轉型是指結合社會發展需求，構成相應類型的土地資源結構，使土地資源在改革過程中發生形態變化。通常情況下，土地儲備利用轉型有2 種形態，分別為隱性形態和顯性形態，只有2 種形態同時發揮作用，才能夠保證我國土地儲備健康發展。土地儲備管理，主要是國家針對現階段土地利用實際情況出臺的各項管理措施，其根本目標在于節約土地資源，使土地資源形成良好的運轉機制。在土地儲備管理工作實際落實中，離不開相關政策和制度的支持。與此同時，一系列政策和制度會直接對土地儲備轉型帶來影響。由此可見，土地儲備轉型能夠促進土地資源管理工作更加有序進行。從宏觀角度來看，二者之間存在相互協調、互相配合的作用，只有充分發揮互饋價值，才能夠保證我國土地資源合理分配。

2 新時期土地儲備轉型發展的邏輯依據

2.1 “多規合一” 戰略的邏輯

根據“多規合一”的戰略邏輯，土地儲備轉型應結合城市規劃、土地利用總體規劃和經濟社會發展計劃制定 “城市土地儲備專項規劃”，使政府對城市土地利用結構、空間布局和功能定位進行實施和調整，以實現城市經濟發展布局和產業結構的優化。

2.2 政府職能轉變邏輯與土地儲備轉型

土地儲備制度在城市化進程加快的新時代，要確保政府在轉型發展過程中處于主導地位，確保政府能夠根據城市發展和市場需求有計劃地適量供應土地。根據政府職能轉變的邏輯，土地儲備工作的目標導向應由土地經濟利益最大化向發揮土地公益性、注重生態效益和社會效益并重轉變，政府職能實現由管理型向管理、服務型并重的轉變。

2.3 財政、融資機制改革與土地儲備轉型

健全和完善資金籌措和財務運行機制，是新時代深化改革土地儲備轉型發展的重要環節，土地儲備機構應統籌使用財政資金和土地儲備專項債券資金，并探索多元化的土地儲備資金保障方式，以促進土地儲備的財政、融資機制改革，在防范好地方政府債務風險的前提下，拓寬政府的融資渠道、健全財務融資機制，穩步地推進土地儲備事業健康發展。

3 土地儲備轉型發展路徑探析

3.1 完善土地相關法律體系

現階段，國家雖然越來越重視地儲備管理工作，并出臺了一系列規章制度和管理措施，但是結合相關法律體系來看，仍缺少對土地開發、土地質量、土地審批等方面的明確條例，這也為不法分子謀取利益提供了有利空間。因此，進一步完善和健全法律體系，是提高土地儲備管理工作的當務之急。相關部門應結合法律體系中現存的不足之處進行分析，并進行優化和完善，為土地儲備管理工作順利展開奠定良好基礎。

3.2 優化土地儲備前期開發管理

土地儲備機構應按照規劃條件，完成儲備片區或地塊內的 “三通一平”，在確保 “凈地” 供應的基礎上，還應按照國家有關規定完成區域內壓覆重要礦產資源、地質災害危險性等事項統一評估；抓緊研判 “標準地” 出讓，推廣 “拿地即開工”，實現政府與市場主體從 “多點對一點” 到 “一點對一點” 的改革，大力優化土地市場營商環境。同時，土地儲備機構應積極探索通過政府采購委托相關單位承擔組織實施前期開發的系列工作。

3.3 進一步挖掘土地中存在的價值

想要充分挖掘土地儲備中的潛在價值，需要從以下3 個方面進行具體分析。相關部門需要結合現代高科技技術展開測繪工作，如，運用GIS、GPS 等技術全方位調查土地資源實際情況，清晰掌握土地存量和土地類型，并結合土地資源真實情況選擇科學的發展模式，有效提高資源利用率，強化土地資源管理水平。保證土地資源合理利用和分配，保證土地資源充分發揮自身作用和價值。提高土地資源開發水平，進一步優化土地資源的容積率，保證土地資源地上和地下能夠合理利用，從而在滿足社會群眾生活的基礎上，促進土地資源長遠發展。

3.4 堅持落實可持續發展理念

為了緩解我國土地資源利用率越來越低這一問題，相關部門以及地方政府需要始終貫徹和落實可持續發展理念。可以通過合理規劃城市空間的方式有效提升土地利用率，不僅能夠降低城市建設的資金，還能夠有效節約土地資源。另外，城市規劃制定長期發展戰略需要根據發展需求有序進行，切勿急功近利，以促進城市穩定發展，減少土地資源浪費。

3.5 強化生態資源保護意識

想要有效提高土地資源利用率，需要加強城市生態資源保護意識。各單位在開發和利用土地資源過程中，需要充分考慮當地自然生態情況，盡可能減少對自身生態造成破壞。另外，為了能夠充分滿足居民生活需求，建筑工程、市政工程等建設規模逐漸擴大，導致土地資源占有率越來越高； 與此同時，部分開發商為提高經濟效益，廣泛開發綠植覆蓋率較高的土地資源，給當地自然環境造成嚴重負面影響，嚴重地影響了城市的環境質量。因此，在土地資源管理工作中，相關部門和社會群眾均要提高生態資源保護意識，充分考慮土地資源開發地區的生態發展模式，并針對性采取措施做好保護工作，始終堅持和貫徹可持續發展這一理念，從而實現人與自然和諧相處。

3.6 探索多元化的土地儲備資金保障方式

主要路徑有：一是建立土地儲備專項債券資金配套一定比例財政資金的機制，地方財政部門可根據年度土地出讓收益的增長幅度適當增加財政資金比例，切實提高資金使用效益，進一步健全和完善國有土地收益基金制度。二是地方財政部門可明確國有土地收益基金計提比例并累積使用，將計提的足額資金統籌撥付土地儲備機構，建立 “土地儲備滾動資金池” 使用制度。三是支持有條件的地區探索開展 “土地銀行” 試點或設立公司制的土地儲備基金的理論研究和政策設計，在不增加地方政府債務條件下，研究拓寬土地儲備資金來源渠道。

4 結語

綜上所述，我國國情與世界上大部分國家都不相同，因此我國的土地管理不能參考套用其它國家的管理方式，必須立足于本國國情，進行完善。只有完善土地資源管理的相關法規，才能提高我國的土地儲備管理效率，從而使我國的經濟得到穩定可持續發展。