房地產項目管理中的風險管理

劉海明

【摘要】房地產事業已經成為人人皆知的所謂最賺錢行業之一，但房地產這塊“肥肉”并不是像表面看上去那么簡單，可以隨意的吞吃，一個不小心，風險沒有處理好，就可能滿盤皆輸。本文從房地產項目管理中的風險管理角度出發，具體地論述了房地產項目開發的種種風險和風險原因以及應對風險的詳細辦法。

【關鍵詞】房地產項目管理;風險;應對措施

1.房地產開發易產生風險的原因

1.1不動產的屬性

住房作為不動產，是固定的不可移動的，資金一旦投入開工建成房屋，就不能再更改，在房產出售之前，資金也無法回流。房地產開發的產品的這種不同于其他商品的屬性，注定了房地產開發的風險性，房地產開發本身所缺乏的靈活性，是房地產開發的主要風險因素之一。

1.2所需投資大

房地產開發絕對不僅僅是建筑一棟樓房那么簡單，從選址購買土地，到建成樓房，再到后期的出租或者銷售出去，是一系列復雜的環節綜合而成，一句話講，房地產開發是一項巨大的綜合性工程。那么，這種綜合性的巨大工程所需要的投資規模是顯而易見的。這種大規模的投資，就要讓開發商面臨著貨幣利率的變化，市場供求變化等帶來的風險損失。

1.3較長的開發周期

房地產開發不僅工程規模大，工程周期也一般較長，從項目的確定，資金的籌措，到具體施工，到最后的營銷銷售，無疑需要一段較長的時間。這種時間上的過長，給房地產帶來不小的風險。

1.4對地區經濟依賴性過強

房地產開發的位置固定性，導致其開發項目必須依賴于某一地區的經濟發展水平。當項目所在區域經濟發展出現問題，不景氣，房地產項目一定會受到影響：市場需求降低，商務出租困難等等。

2.具體風險有哪些

2.1經濟大環境風險

經濟形勢的變動將會給開發商帶來巨大經濟損失，經濟形勢的變動包括市場需求，購買力，利率，甚至匯率等的改變。從項目開發之前的市場調研到最后工程竣工樓盤開始銷售，這之間的較大時間差導致房地產開發巨大的變數，如之前調研好的消費者偏好的戶型，到后來銷售時，已經發生不可預知的改變，直接導致樓盤銷售不佳。而通貨膨脹所帶來的風險是更顯而易見的，一旦發生通貨膨脹，貨幣貶值，必將導致消費者購買力的下降，房地產雖然對通貨膨脹的抵抗性較好，但是當全面的通貨膨脹發生時，也一定會價格上漲，造成銷售困難。上文提到房地產開發所需投資規模巨大，投資資金一般難以自己全部拿出，勢必要采取銀行貸款，樓盤預售等方式籌集資金。銀行貸款時，如果不能夠按合約償還貸款，最后作為抵押的樓盤將會被銀行收回。而預售的房屋如果不能及時供給住戶，讓住戶入住，也要面臨毀約的巨大經濟賠償。總之，經濟大環境給房地產帶來了巨大風險。

2.2社會政治風險

一個國家政治上的變動也會對房地產開發造成巨大影響，尤其我國特殊的社會主義市場經濟體制下，國家宏觀調控比較明顯，這種如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度變革等政策性的變動，對房地產開發的影響毫無疑問是顯著的。尤其是貨幣政策與金融政策，對房地產開發的影響最為直接，實行緊縮或寬松的貨幣政策，既影響開發時候手里的資本，也影響開發之后的銷售。銀行對于房地產的相關業務也會隨著國家政策變動而對房地產的需求發生影響。單就財政政策而言，國家實行緊縮的財政政策還是實行寬松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發需求發生影響。這一風險在我國尤其需要關注。

2.3技術方面帶來的風險

新科技的發明，新技術的應用等，都會迫使開發商不斷的投入資金更新設備技術，以及加快對已經開工的工程進行翻新改造等等，這種臨時的變動和工程的更改，將會大大增加工程成本。而且這種時間的拖延，也會影響日后銷售。

3.應對風險的主要措施

3.1規避風險

如果在項目沒有正式開工之前已經發覺了風險，且這種風險是應對比較麻煩的甚至基本無力應對的，這時候可以放棄。在工程早期放棄項目可以避免更大的損失。但是這種方式帶有一定的消極性，雖然免除了風險，不會得到任何收益。

3.2投資多元化

“不把雞蛋放在同一個籃子里”在房地產開發項目是同樣受用。為了將收益不確定性的風險降到最小，將項目投資分散開來是最好的辦法，房地產選擇項目時，可以選擇各種層次的建筑，如住宅、商務、寫字樓、娛樂場所等等。不同類型的項目開發的收益是不同的，高風險高收益，我們在房地產開發時候為了得到比較穩定的收益這時候就需要用高收益項目去平均低收益的項目，同時低收益的低風險也會降低高收益項目的高風險。綜合起來，我們就能得到較高收益同時，又降低了風險。

3.3學會通過財務控制風險

房地產開發中，可以將整個工程項目劃分為不同的細致的部分分包給專業的施工公司，規劃公司等，以便于將風險轉嫁，但是這過程必須要通過合法的手段，簽訂正規的合同等。還可以將項目股份化，將風險轉化給不同的股東，減少自己的風險責任。保險作為最簡單的降低風險的方式，確實有著一定的作用，但是保險降低風險的效果不是特別明顯，房地產開發中不是所有的風險保險公司都可以擔保的，而且風險發生時候，大多數情況下保險公司只能按照一定比例賠償，難以全額賠償損失。

3.4全面調查，科學預測

房地產的發展并不是無跡可尋的，在項目開發前要利用一切可以利用的信息，仔細分析房地產的變動規律，及時掌握國家政策，及時掌握市場需求和其他公司的競爭項目等。這樣全面的分析和調查，會讓項目的開發風險降到最低，也便于預測成本和收益。

3.5縮短項目時間

在保證房地產項目工程質量的同時，要盡可能的減少項目開發所用時間，減少工程開發期間社會經濟不確定性變動所帶來的風險。可以通過培訓項目開發人員，選擇最專業的建筑公司等方式來提高效率，以縮短時間。

3.6盡量減少可變量

工程中有些變量對于經濟利潤的變動十分敏感，從而穩定性差，這種風險可以通過簽訂合同等方式消除。例如在銀行貸款時候為了防止利息提高可以簽訂固定利息貸款合同，人工費材料費等增長可以通過與建筑公司簽訂工程總價的一次性講清楚的合同等等。

結語：

如果用一句話來形容房地產項目開發之中的風險性，就是：時時有風險，處處有風險。房地產行業的高收益注定了它的高風險，但是我們要勇于面對風險，在房地產大軍中分一杯羹。對于風險的回避，應對和管理的過程，其實就是房地產項目開發建設的過程。良好的應對風險，需要的不僅僅是一個項目管理者的力量，它需要的是一個管理團隊良好的配合，需要每個人的共同努力，需要過硬的專業素質。每一個房地產人都能認識風險，應對風險，中國的房地產事業才能穩步健康發展，才能更加健康，成熟。

參考文獻：

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