基于結構設計對房地產的影響問題探析

霍智勇

【摘要】本文主要就結構設計對成本控制的影響問題進行了詳細的闡述。隨著房地產經濟的競爭越來越激烈，成本控制成了企業經濟效益好壞的重要手段，而結構成本在整個建安成本中所占比重最大，但又最容易被客戶所忽視，因此，做好結構設計階段的成本控制，是提高項目整體利潤的必然選擇。本文在此提出了自己的一些看法和觀點，希望對同行工作人員起到一定的參考價值。

【關鍵詞】建筑成本；競爭；控制；經濟效益；結構設計

一、前言

隨著我國經濟發展的速度越來越快，房地產行業也緊跟著發展了起來。但是隨著房地產企業越來越多，競爭也就越來越多，所以說，結構設計對于房地產的影響是至關重要的。

二、結構設計對成本控制的影響

1.結構的設計優化并不是單純的挑毛病。而是通過交流、溝通，找到更為合理、經濟的設計，從而存滿足各種規范的使用要求的前提下，杜絕不必要的浪費，做好成本控制，結構設計的優化是在充分坐著原設計基礎上進行的，通過優化的過程，互相學習，也有利于提高設計院結構設計人員的設計水平

2.優化結構設計是對結構設計進行深化、調整、改善與提高。也就足對結構設汁進行再加工的過程。結構設計的優化，不是以犧牲結構安傘度和抗震性能來求得經濟效益的，相反經過沒計優化的工程，結構布置更為合理、差錯更少、用料更省、結構更安全。

3.施工圖審查與結構設計優化并不矛盾。它們的著眼點不同、側蕈面不同，施工圖審查并沒有義務審查設計的經濟性，而結構設計優化的目的之一足控制成本、并使設計更加合理，當然，結構設汁優化的結果也必須通過施工圖審查

4.結構設計的優化工作不會影響設計、施工進度。可與沒計同步進行，設計優化工作也可以按工程進度要求分階段進行。

三、結構成本在建安成本占的比例是最大的

建安成本是房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設施設備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎工程、主體結構、墻體、門窗，水電工程的強電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調排水）等材料和人工成本投入。

建安成本是房價中相對穩定的部分，按照國外一般情況，建安成本一般占房地產總開發成本的70%，其它的地價及稅、費三項僅占房價的30%左右。 而在國內，這個數字是顛倒的。根據有關報道，建安成本費用占普通住宅期房預售成交均價的10.66%-28.77%，建安工程費平均僅為普通住宅期房預售成交均價的15.71%，而土地使用權出讓金一項，就占了普通住宅期房預售成交均價的31.48%，也就是說，老百姓購房款的30%多，系政府土地使用權出讓金，這也從另一側面反映出房地產價格畸高問題。

數據分析：超高層五星級酒店的建安成本標準如下（元/平方米）：

1.樁基工程（受力樁）總建筑面積180-200

2.地下室工程、基坑圍護及支撐地下室建筑面積4000-4400

3.建筑工程（除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積900-990

4.外墻玻璃幕墻外立面建筑面積1300-1600

5.結構工程地上建筑面積1000-1200

6.給排水（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積370-400

7.噴淋、氣體消防總建筑面積110-120

8.污水處理（含管線）總建筑面積40-45

9.空調工程地上建筑面積600-660

10.地下室通風工程地下室建筑面積190-210

11.照明、防雷、動力、變配電總建筑面積900-990

12.電話總機及配線、閉路電視、監視、廣播音響、管理電腦、火災報警、共用天線、電報電傳總建筑面積530-580

13.煤氣工程總建筑面積50-55

14.電梯、自動扶梯總建筑面積360-400

15.室外總體總建筑面積120-135

16.室內精裝修連家具地上建筑面積3500-3900

17.雜項工程總建筑面積300-350

18.洗衣房設備地上建筑面積170-190

通過以上數據，我們可以相當清晰的看出結構成本在建安成本占的比例是最大的。

四、做好結構設計階段的成本控制

優化，就是采取一定的措施使目標變的優秀。結構優化設計（optimum design of engineering structure）是指在滿足各種規范或某些特定要求的條件下，使建筑結構的某種指標（如重量、造價、剛度等）為最佳的設計方法。也就是要在所有可用方案和做法中，按某一目標選出最優的方法。 我國工程技術人員與國外同行比較，缺乏也不太重視經濟觀念。離開了規范就動不了的、離開了計算機就不會設計的，還不能算是工程師，只是技術員而已。結構設計的成本控制能力是一個工程師的技術水平和一個設計單位的管理水平的直接體現。精細化設計是時代對設計院和結構工程師的必然要求。

設計優化帶來的技術意義主要是，使建筑功能更為合理或得到提升，使結構安全度和抗震性能提高，減少和避免設計差錯。帶來的主要經濟意義是，節約建設造價，縮短建設工期，推廣和利用新技術。

如何降低成本、增加利潤，是每一個房地產企業關注的問題。建設項目前期的設計階段（方案設計、初步設計、施工圖設計）影響整個項目投資的可能性在80%以上。其中，結構成本占到建安成本的40%至60%。很多建筑結構設計做的并不精細。

現在房地產公司已經不同程度的認識到結構設計對工程造價的影響，并采取了不同的方法來控制結構造價，一般有以下四種方法，不同的方法起到了不同的作用。

1.設立專門的人員控制結構設計。實際情況更多的是，難以招聘到確實水平高一籌的結構工程師，是起不了多大作用的。

2.設立專門的研發部門。多數情況是，專門設立的研發部門，針對市場需求或規劃方案做了大量的工作，但是針對結構施工圖設計很難做什么工作，起不到控制結構成本的作用。

3.對設計單位進行限額設計的要求。不足之處是：有些水平不高的設計單位為了完成限額，犧牲了結構整體或局部的安全度、抗震性能或耐久性；限額值是過去常規工程的一般經驗值，針對性不強。

4.聘請專業的顧問公司。專業化的顧問公司往往有結構專家領銜，他們具有較為豐富的設計經驗，熟悉設計規范和計算機軟件，有一套成功的結構成本控制的方法。聘請專業的顧問公司來控制結構造價的方法應該是最有效和最科學的方法，這也是國際通行的做法。

在整個結構成本管理控制過程中要把握好以下三個關鍵點：做好事前控制。這是整個結構成本控制的重中之重。設計過程的精細化管理。設計過程中必須控制好的關鍵環節，嚴格按照設計流程做好精細化設計。設計過程中適時、適當的引入外部資源。聘請專業化的設計顧問公司，全過程的進行工程設計的管理和結構成本的控制，將會起到事半功倍的效果。好的結構設計不僅能給房地產公司降低工程成本，更可以給房地產公司帶來意想不到的價值。

五、結語

通過以上詳細的分析以及探討，我們可以看出結構設計對房地產的影響是很重要的。所以，我們必須要做好結構設計階段的成本控制，這樣才能在最大程度上促進房地產行業的發展。

參考文獻

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