工業項目土地投資強度評價指標體系初探

劉俊 朱姝

【基金項目】2014年度江西贛州市級社會科學研究百題（編號：14028）

【摘要】對于一個國家和地區而言，進行土地集約利用是極為必要的，一方面由于土地的供給量不會增加，是有限的；另一方面目前有許多項目用地存在粗放利用的情況，這也就意味著進行工業項目的土地投資強度評價指標體系的建立對實現國家土地集約利用是極為必要的。

【關鍵詞】土地投資；投資強度；評價指標

在1990年后，隨著我國社會的不斷發展與進步，加上經濟的全球化發展，我國對土地的需求不斷增加，我國的城市化現象十分嚴重，加上城市用地的規模不斷增加，導致出現的占用耕地的情況極為嚴重，并有不斷惡化的趨勢；而工業項目中的土地存在的粗放利用、限制浪費等情況也是極為嚴重的。當然，在國家頒布的關于工業項目建設用地的相關條例中，對建設用地的投資強度、容積率等作出了明確的規定，但顯然其效果不佳。而在2008年，國家資源部就工業項目方面編制了最新的文件，在最新的土地開發政策國土資源部通知中對其投資強度、容積率等具有土地控制性的指標進行規定，同時規定了相應的違約責任，這樣有利于在發生違約情況時，相關部門能合理處理。除此之外，那些不符合相應控制指標的工業項目可以采用不予供地、對項目的用地面積等措施來實現違約事件的發生。而在2004年頒布的相關的工業項目建設用地的控制指標的相關文件中，指出了需要將控制指標的投資強度提高15%。綜上所述目前工業項目土地集約利用已經成為在土地投資強度方面的重要的評價內容，對于實現工業項目土地投資強度評價指標體系建立具有重要意義，目前關于工業項目集約利用普遍得到了相關學者的關注與研究。

1.土地投資強度內涵

土地投資強度，主要是指在其項目用地的范圍內，在其單位面積內關于固定資產投資額的多少，又被稱為土地利用集約度。

目前，土地投資強度是可以進行計算的，可以通過相應的公式計算求的，I=（A+K+Z）/F，其中A為勞動力投入，K為資本消耗，Z為經營資本所需支付的籌資費用；F為該項目的用地面積

2.評價指標體系的建立

為了加快實現土地的集約利用，應針對工業項目的實際情況，建立健全相關的工業項目的體系，而建立土地投資強度評價指標體系是極為必要的；在建立指標體系的同時應明確土地投資強度中的重要指標。工業項目土地投資強度評價指標體系，其最大的特點就是多層次、目標，進行工業項目土地投資強度評價指標體系的建立健全其主要目的是實現內部效益的最大化，內部效益包括內部經濟效益、社會效益及環境效益等。工業項目土地投資強度評價指標體系的內涵是極其豐富的，得以建立起評價指標體系的原則極為豐富，首先要求工業項目土地投資強度評價系統的科學完整性，使得監理的評價指標體系能很好的反映目前影響工業用地集約利用的因素，并將工業集約利用其內在關系表現清楚；同時要保證其評價結果的科學、可靠，只有保證評價結果的科學可靠，才有助于監理一個具有借鑒作用的工業項目土地投資強度評價指標體系。

在進行工業用地土地投資強度評價指標體系的設置時，一般需要考慮到眾多的目標、因素、評價因子等，其三者是不可相互缺少的，其中評價因子主要涉及到各方面的費用，在進行評價因子思考時，要多方面考慮，才有助于保證評價因子的全面。只有將三者都滿足要求之后，才能有助于實現工業用地土地投資強度評價指標體系的建立健全。

在建立工業項目土地投資強度評價指標體系時，首先要堅持對表現其工業運行在經濟方面獨特的規律，并能積極準確反映工業集約利用的特點；其次要保證選擇的指標的獨立性，在選擇獨立指標時，要確保各指標之間的聯系，盡量避免忽視選擇的指標體系之間的密切聯系；同時在建立系統性和指標體系過程中，最為主要的是體系的構成能很好的反應工業用地經濟效益形成要素的主要內容，同時要變現其內部存在的聯系；再則，在進行層次性指標體系建立時，要根據所選擇的系統進行要素、數據的處理，要根據系統的結構，將其層次區別，從宏觀到微觀、抽象到具體等；除此之外，在進行可操作性指標體系中，應盡量選擇已經使用的統計指標，這樣有助于對數據可采集性的保證，加上不能進行片面對系統狀態的描寫，一般選擇指標數量較多的，或者閑著其指標難以獲取的。

3.工業用地土地投資強度評價指標體系及其權重

在對工業項目土地投資強度評價指標體系進行建立時，首先要考慮到評價指標體系自身的特點，如：具有多層次多目標性，保證體系的科學、完整等。建立工業項目土地投資強度評價指標體系具有較多的好處，一方面是有助于加強對工業用地土地投資強度的了解，在反映影響土地投資強度的因素同時深入分析各因素之間的內在關系；另一方面，由于該評價指標體系要保障其科學性與可靠性，一般喲求將科學性、可靠性和指標進行標準化的轉變，即為了有助于通知各個指標量綱與縮短指標之間數量級差異，一般選擇稽查標準化的方法。

稽查標準化的方法一般首先需要對原始數據進行處理，保證原始數據的標準化，一般采用一下公式來實現：xij =（xij-xi，min）/ （xi，max-xi，min）

負效應：xij =（xi，max-xij ）/ （xi，max-xi，min）

在這兩個公式中，一般選擇將Xij 為標準化后某指標的值，Xi，max為處理前某指標的最大值，Xi，min為處理前某指標的最小值；其次為了有助于實現評價指標值及其相應權重的標準化，所以一般采用fi=wij*xij進行相應的工業項目用地的土地利用集約度的計算。

另外，由于P綜合=wi*fi，而其中fi 為評價因素得分；wi 為評價因素層各評價因素的權重；P綜合為工業項目用地土地利用集約度；xij 為評價指標層的各指標的標準化值；wij 為評價指標層各指標的權重工業項目用地土地投資強度評價指標體系。

就目前來看，由于國內就工業項目土地投資仍然沒有形成統一的評價指標體系，也沒有統一的指標標準值，所以在我國的工業項目土地投資強度評價指標體系建立過程中，應在綜合考慮了我國或地區的土地集約利用的現狀之后，通過對比、歸納法等方法實現全面分析之后，探討該工業用地集約利用評價的指標體系的具體情況、內容。

當然，建立工業項目土地投資強度評價指標體系，一方面有助于實現未來關于工業用地集約利用工作的開展，從而實現對土地投資強度評價指標體系的評價的應用研究，另一方面，建立健全評價體系有助于實現對工業用地集約利用的微觀評價，從而實現評價結果的科學性、全面性具有至關重要的意義。

4.總結

通過有助于對我國工業項目土地投資強度評價指標體系的深入研究，在確定土地投資強度的理論知識后，深入對其分析，筆者就評價指標體系的建立以及相關評價指標體系及其權重兩方面分析，力爭為實現土地集約化做貢獻。隨著我國土地資源的日益減少，越來越多的學者開始對工業用地土地投資強度評價指標體系的深入研究與分析，試圖通過對工業用地土地投資強度評價指標體系及相關指標的研究實現土地集約的最大化。

參考文獻

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作者簡介：1.劉俊（1988-），男，江西理工大學，助理工程師，主要研究方向：工程管理、房地產開發和項目管理。2.朱姝（1987-），女，贛南師范學院，助教，主要研究方向：管理學。

【基金項目】2014年度江西贛州市級社會科學研究百題（編號：14028）