基于流程的房地產開發項目全面風險管理策略探討

李永松

（重慶協信汽車公園有限公司 重慶市 巴南區 400011）

基于流程的房地產開發項目全面風險管理策略探討

李永松

（重慶協信汽車公園有限公司 重慶市 巴南區 400011）

眾所周知，項目是房地產產業的導向，且房地產開發項目由于具有投資周期長以及所需資金量比較大等特點，再加上在房地產項目在具體實施過程會受到很多不確定因素的制約和影響，因此存在著較大的風險。而我國房地產開發企業普遍存在開發規模小且開發能力差，在風險管理和規避上缺乏必要的意識、管理機構以及高素質的管理人員，這就很有可能導致房地產開發的失敗。本文先是介紹了房地產項目開發中面臨的不確定性因素，然后又分別從風險的識別、評估、管理、和監控等四個方面給出了相應的解決策略。

房地產；開發項目；風險管理；策略

隨著我國改革開放的不斷推進，我國的房地產業也實現了迅速的發展，不僅國內房地產的開發規模越來越大，檔次越來越高，而且近年來大量的國外資金也開始不斷地涌入國內的房地產業。可以說現今我國的房地產業已處于一個新的蓬勃發展期。然而由于房地產開發項目在具體實施過程中會受到很多不確定因素的影響，風險較大，因此掌握必要的規避和管理風險的技術對于房地產業來說就顯得尤為重要。

1　房地產開發中面臨的不確定因素

1.1房地產市場不成熟，國家政策變動頻繁

由于我國房地產市場的起步比較晚，所以目前還是處于初級階段，房地產市場還有待成熟而且缺乏一套完整的管理體系，這不僅體現在房地產供給市場和需求市場上，而且還體現在房地產的中介市場中。因此，要想減輕市場自發性對經濟的破壞，國家就必須出臺相關的政策加以引導。但是，從實際的市場反饋來看，國家的政策并未受到理想的結果，這也就表明，接下來國家還將出臺相關的政策，而且這些政策將會更加深入地房地產業進行調控[1]。

1.2房地產開發企業規模小、負債率高

在對我國房地產市場的實際調研中，不難發現我國大部分房地產開發企業的規模較小，平均資產總額不到5000萬元，房地產企業的年均竣工面積不到3萬m2，不僅如此，在房地產企業中擁有一級開發資質的企業僅不到400家。除此之外，我國平均資產過百億的房地產開發企業的數量與國外幾十億甚至幾百億美元的房地產公司相距甚遠。除了房地產開發企業整體規模較小之外，我國大部分房地產企業都有資金不足的問題，主要通過銀行貸款來解決資金的問題，因此抵御風險的總體能力較差。

1.3國外企業進入，加劇房地產市場的競爭

我國的房地產市場雖然處于初級階段，但是發展潛力巨大，因此吸引了很多包括外資企業、外地企業和外行企業在內的資金的大量流入。隨著房地產市場化的不斷推進，這些企業在一定程度上促進了房地產市場的完善和管理水平的提高。但是房地產業畢竟是一種專業性很強的行業，因此即使某些企業的資金很充足，如果對房地產業開發環節等沒有基本的了解的話，也很難保證開發項目的成功進行。

2　基于流程的房地產開發項目風險識別

2.1房地產開發項目風險識別過程

房地產開發項目的風險識別過程將直接影響整個項目風險管理的決策，其識別過程通常包括以下幾個步驟：①確定項目中的不確定性因素；②初步建立風險清單；③確定各種風險事件并推測其性質；④確定風險的優先級順序；⑤以項目工作分解結構的形式對項目風險進行分類；⑥建立必要的風險目錄摘要。由于項目風險管理是對開發項目全過程進行的風險管理，因此在房地產開發的各個階段都應按照上述風險識別的過程對該開發項目進行風險識別，以便及時發現和控制風險[2]。

2.2房地產開發項目風險識別常用方法

（1）專家調查法

所謂專家調查法，主要是通過對相關專家進行調查和問詢獲得他們的意見后，再將其進行綜合的整理并再次向專家反饋和咨詢，像這樣重復多次后，就可以將最終的、各專家較同意的意見作為最后的預測和識別風險的根據。該方法一般適用于新上的項目或者是存在較復雜風險的開發項目。此方法便于操作，但是由于這種方法采用的是向有關專家尋求意見，這就使得最后的結果難免會有一些主觀的色彩。要想獲得比較客觀的調查結果，選擇合適的專家和設計問題針對性比較強的調查表就顯得很重要。

（2）故障樹法

這是一種利用圖解的形式將大的故障依次分解成若干的小故障來進行風險分析的方法，其應用范圍比較廣泛。在實際的風險分析過程中，該方法可以“大事化小”，既可以將主要風險分解成若干個小的風險，也可以對造成風險的原因進行同樣的分解，從而排除掉一些不必要因素，找到項目面臨的真正風險和成因。這樣的分析既不會重復又不會遺漏一些問題，對風險分析的準確度較高。例如圖1的分析。

（3）SWOT分析法

該方法是一種環境分析法，一般應用于定制項目戰略使用。它主要從項目外部環境和項目自身實際出發，通過確定項目的優劣勢來對項目風險進行識別的。在運用此方法進行項目的風險分析時，要充分考慮房地產市場環境、相關部門及購房者等因素對于項目的影響。通過對各種因素的對比分析來發現風險的因素，并進一步制定相關的管理策略。

圖1　

3　基于流程的房地產開發項目風險評估

房地產開發項目的風險識別僅僅是對房地產風險因素的性質及成因進行分析和判斷，而風險評估要做的工作就是更準確的對這些因素進行判斷，從而確定并評價風險可能造成的影響和程度。房地產風險評估主要包括風險估計和風險評價者兩方面的內容，其中風險估計主要是針對單一風險進行測評，而風險評價則需要考慮項目各個階段的各種風險因素。房地產開發項目的風險估計方法主要有以下幾種：

3.1客觀估計概率法

這種方法又分為客觀估計概率法和主觀概率估計法。客觀估計主要是根據歷史資料或者是實驗數據并利用統計分析的方法進行處理的風險評估法。由于其依據是客觀存在的，所以按照此方法得出的結論比較準確。但是對于房地產業來說，由于缺乏對歷史資料較為系統的管理，因此這種方法一般應用不多。

3.2主觀估計概率法

與客觀估計法相對應的就是主觀估計法，主要是指專家調查法。這是一種通過咨詢有關專家的意見來進行風險評估的方法，在房地產業中應用比較廣泛，適合對缺少相關可參考數據的項目進行風險評估。比如對施工階段風險的評估，對工期風險和材料漲價風險的評估，以及對施工索賠風險的評估等，使用該方法很簡單快捷。例如運用綜合評價法對影響工廠選址各項指標的風險評估，具體數據見表1。

表1　

4　基于流程的房地產開發項目風險應對方法

4.1風險回避

風險回避是一種從根本上規避風險的措施，它是根據有關的風險預測中途停止開發項目或者臨時改變項目開發條件的方法。一般來說，如果項目風險發生的可能性很大或者造成的損失太嚴重又無計可施時，常采用風險規避的方法。采用這種方法的做法一般有兩種：①改變活動方案或工作方法；②直接放棄或終止引起風險的活動。

4.2風險控制

風險控制是一種降低風險發生概率、減少風險損失的方法，它可以在風險事件發生的各個階段對風險進行控制。風險控制是一種積極的、主動的風險防控措施，它包括以降低風險損失發生概率為目的的風險預防和以降低風險損失程度為目的的風險抑制。這種方法不僅成本較低而且效果較好，在所有風險管理措施中應考慮優先使用。

4.3風險轉移

風險轉移是指在具體的房地產項目開發過程中，開發商有意識的將自己所不能承擔的風險轉移給其他的單位來承擔。風險轉移幾步同于風險回避，也不同于風險的控制，它既沒有放棄項目的開發，也沒有對風險因素進行直接的調節和控制，相反的，他是將自身的風險轉移出去從而減少自身的損失。風險轉移的途徑主要有期貨、保險、保證以及各種合同等，開發商可以根據自己的具體情況，選擇恰當的風險轉移方式來進行合理合法的風險轉移。

5　基于流程的房地產開發項目風險監控

風險的控制和防范的措施再完善，風險也是隨時都有可能發生的，因此就需要對風險進行實時的監控。風險的監控不僅要監視殘余的風險，還要密切關注和識別那些有可能出現的新的風險，以便及時獲得相關的信息來修改風險管理計劃，盡可能的降低風險有可能造成的危害[3]。

掙值分析法是風險監控中最常用的方法。這種分析法主要的是通過對項目計劃目標和實際完成工作的比較來確定項目目標是否實現的方法。如果沒有實現則在一定程度上說明存在風險，這樣就需要對該項目進行重新評估和規劃。

圖2　

6　結語

由于房地產業項目投資金額大、項目周期長、再加上所涉及的環節比較多等原因，使得房地產開發項目過程中存在著大量的不確定性因素，其風險較其他行業來說也比較大。為此，不僅國家需要出臺相關政策來穩定我國的房地產市場，房地產開發商也應該增強風險的管理意識，進一步提高對風險的警惕性。在實際的項目開發過程中加強對項目風險的識別、評估、管理和監控，這有做到這些，我國的房地產業才能實現新的跨越式的發展。

[1]孫艷.論房地產開發項目全面風險管理[J].現代商貿工業，2008，08：75～76.

[2]李瑩，王顏.論房地產開發項目全面風險管理[J].商業經濟，2009，12：49～50.

[3]袁文起.論全面風險管理在房地產開發項目中的應用.中國房地產，2009.

F293.3

A

1673-0038（2015）18-0166-02

2015-4-16