論述房地產開發項目質量監督管理

潘興旺

（廣西碧園房地產開發有限公司 廣西南寧市　530000）

論述房地產開發項目質量監督管理

潘興旺

（廣西碧園房地產開發有限公司 廣西南寧市530000）

近年來，我國建筑行業取得了飛速發展，有效地推動了我國當代經濟的發展。隨著人們生活水平以及生活質量的提高，建筑作為與人們日常生活息息相關的一種行業，人們對建筑質量要求也越來越高。在建筑工程當中，建筑質量的好壞直接關系到建筑工程的經濟效益。本文主要研究房地產開發項目質量監督管理中存在的問題及對策。

建筑工程；質量監督；管理

前言

隨著建筑工程事業的持續發展，人們生活水平也在不斷提高，人們對當代建筑工程質量的要求也越來越高。建筑質量是建筑企業參與市場競爭的重要武器，加強對建筑工程質量的監督與管理涉及到多方利益，它不僅關系到建筑施工單位的經濟收益，更關系到廣大人民群眾的生活安全與生活質量，任何一個部門都要完善工程建設質量監督，發揮各自作用，減少工程建設的隱患。

1　房地產開發項目質量監督管理的特點

房地產開發項目質量特點具有廣義性、相對性和時效性。具體見表1。

表1　房地產開發項目質量監督管理的特點

2　房地產開發項目質量監督管理特殊性分析

區別于其他一般產品，房地產開發項目有其特殊性（見圖1），具體分析如下：

圖1　房地產開發項目質量監督特殊性表現

①影響因素較多。房地產開發項目需要一定的工作周期才能完成，在不同階段、時期，其影響的因素也是不同的，有的是可以預測的，有的是隱性的。②房開質量的隱性。房開項目的分工程很多，隱蔽工程也是較多的，所以質量具有隱性的特殊性。③質量的前后變異大。房開項目不同于一般的產品，沒有流水線，沒有可以規范的工藝和檢查技術，沒有固定的生產設備和環境，所以項目質量也容易出現波動。④項目制約性。任何一個項目制定目標時都有很多種，這其中有很多目標是相互牽制、制約的，處理好是順利的，處理不好就是矛盾的。⑤評價的特殊性。與一般產品的評價相比，房開項目的評價有其特殊性。比如，對整個工程項目的檢查評定可以按檢驗批、分部工程、單位工程、分項工程進行，但如果房開項目的內容是一次活動，則需預先設定指標。

3　影響房地產開發項目質量監督管理的因素

當前，影響房地產開發項目質量的因素較多，本文將其劃分為四類，分別是人為因素、環境因素、材料因素、方法因素。

3.1人為因素

房地產項目施工的過程受人為因素影響較多，比如工作人員的專業技術水平、專業素質及思想重視程度等因素。同時施工企業領導人的管理和領導能力高低也屬于人為因素。領導作為整個企業的核心，必須要擁有杰出的領導能力和較高的個人素質，這樣才能領導企業實現發展。目前，很多企業領導人對工程質量監督管理不太重視，導致工程質量管理體系缺少完善的質量規劃及質量檢查、監督的制度，無法對施工人員進行有效的約束。另外，施工人員的技術水平也影響著工程質量。很多施工單位的施工人員缺乏專業技能，不具備規范的操作水平，因此可能給建筑工程帶來了一定的隱患。

3.2環境因素

環境因素主要包括自然環境和社會環境。自然環境：影響房地產項目質量的地質、水文以及氣象等因素。社會因素：社會治安、地域文化、經濟發展水平等人文性環境。這些環境因素從一定程度上也影響了工程質量，給工程帶來了很大的潛在風險。目前，一些企業已經建立起相應的風險管理預警機制，但是這些機制并不完善，不能發揮抵御風險的能力。

3.3材料因素

材料構成建筑的基礎。項目施工質量中受到材料因素的影響很大。目前，房地產項目施工過程中，經常出現使用劣質或不合格建筑材料的現象，并因此導致后續使用中發生安全事故。某些承包商或客戶為了降低成本，不按照工程技術規定使用合格的建筑材料，這給房地產項目工程帶來了巨大的風險，一旦發生事故就會給企業帶來重創。

3.4方法因素

項目施工中的方法因素包含：技術方案、組織措施、工藝流程等。方法因素的不規范使用是目前施工企業普遍存在的問題。在實際施工中，某些工程技術人員并不嚴格按照標準施工，對工程的設計計劃的執行程度較差，這種按照自己意愿進行技術操作的行為會嚴重影響工程的質量。還有一些施工單位一味追求施工速度，忽視了對施工質量的管理。同時政府部門對方法因素的管理不夠全面，并缺少相應的法律、法規。

4　房地產開發項目質量監督管理中存在的問題

4.1質量監督管理工作中責任不明確

房地產開發項目質量監督管理是房地產企業取得經濟效益的重要保障，企業為了保障經濟效益，往往就會對工程質量進行監督管理。然而在實際的工作當中，往往是出現了質量問題找不到負責人，工程質量應該由誰負責沒有明確。再者就是現代一些質量監督部門仍然采用比較傳統的質量監督方法也就是實物監督，但是這種相對單一的監督方法缺乏有效性，因為建筑工程是一項長期、專業，而且由多工序、多材料構成的系統，實物監督的方法已經無法滿足市場經濟發展，而且一般來說建筑工程規模龐大，實物監督無法全面、徹底、深入地監督，而且僅僅依靠質量監督機構的有限力量是遠遠不夠的，甚至會導致一些隱蔽工程的出現，無法達到質量監督部門對工程質量的有效控制。

4.2質量監督管理人員匱乏

在當代建筑工程質量監督管理工作中，質量監督管理人員在管理工作中有著決定性的作用。管理人員水平的高低、職業素質的好壞都將直接影響到建筑質量監督管理工作水平，從而使得建筑工程質量得不到保障。在我國當前建筑質量監督管理工作來看，房地產開發項目質量監督管理工作缺乏專業的管理人才，許多建筑質量監督管理部門都是采用一些剛畢業的大學生，雖然這些學生具備良好的理論知識，但是他們缺乏實踐能力，在真正的管理工作當中不能發揮應有的作用。

4.3信息化管理水平低

在我國當前建筑質量監督管理工作當中，其管理所以來的都是紙張，對于工程中碰到的一些重要信息都是采用人工手寫的方式進行記錄，這種方式不僅影響到質量監督管理工作的效率，同時也會使得工程質量得不到有效的保障。當工程質量管理工作當中需要對這些信息進行檢查的時候，往往就會因為這種人工方式造成很大的不便。

4.4質量監督管理工作不全面

對于房地產開發企業來說，建筑質量是企業的命脈，是其發展的根本，更是我國當代社會發展的內在要求。然而在我國當前社會發展過程中，我國許多工程質量監督機構主要是針對于施工階段進行監督管理工作，質量監督重點放在了施工階段，卻忽略了許多細節方面，對于建筑工程來說，建筑質量貫穿于建筑工程的方方面面。僅僅依靠對工程主體質量的監督，卻不對工程其他工作進行監督，這種管理必然會導致頭重腳輕、工程質量問題始終存在。

4.5驗收工作不到位

在房地產項目的驗收中，雖然房地產企業重視驗收的質量管理工作，但是輕視成品保護工作，僅僅是對施工產品進行程序化驗收，缺少對產品的保護意識，導致產品出現質量后，無法確認責任方，后續的維修工作不能有效開展，增加了管理的難度。

5　房地產開發項目質量監督管理問題的解決對策

5.1鏈條式責任追究制度

完善與之配套投資損失鏈條式責任追究制度，確定責任對象和責任追究主體，促進投資決策水平、管理水平和投資效益的提高。問責內容是追究腐敗問題、工程質量問題，還要追究投資決策和效果問題。

5.2建立、完善質量責任制

工程施工質量的根本保障是質量責任制的建立和完善。工程施工中，明確施工單位項目經理是質量的第一責任人。生產、技術、質量系統都有相應的負責人。堅持技術先行，優化方案，技術作保證，確保各項技術管理工作，促使工程質量達到質量目標。強化施工過程的控制，物資系統所供應的工程物料和設計的質量必須符合要求。分部分項工程檢驗驗收把好關，加強工序檢查，做好預防預控。工長、技術人員、施工人員各盡其責及時發現問題和解決問題。

5.3強化科學的質量管理與控制

工程項目的施工質量必須保證，進行科學的施工管理和實踐是不可少的。施工管理必須從觀念、技術以及組織機構等方面進行創新，界定結構施工階段的關鍵過程和特殊過程。強化對關鍵和特殊過程的質量控制，監督施工單位編制關鍵和特殊過程施工技術方案，施工單位嚴格按施工方案進行施工。

5.4開發售后質量監督管理

房開項目在交付后，并不代表質量管理已經結束，這是作為開發商，還應做好售后服務工作，組織售后服務與維修整改小組，做好后續的售后維保工作。另外，還應做好一件調查回訪工作，廣泛征求住戶的意見，對于存在的問題進行及時處理，全面整理分析調查結果，實現房產開發質量的進一步提高。

6　結束語

在現階段的房地產開發項目中，質量監督管理和控制是工作的重點?，F代建筑工程的質量不僅符合國家標準的要求，還要廣大的滿足業主要求。因此，項目質量監督管理工作顯得更加重要。目前，建筑工程建筑質量安全事故頻發，導致這些問題的因素很多，如技術因素、環境因素和材料因素等。因此，我們要深入剖析這些問題，并積極尋求相應的解決方法。

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F293.3

A

1673-0038（2015）20-0134-02

2015-3-5

潘興旺（1979-），男，工程師，本科，主要從事甲方項目管理工作。