基于規劃管理單元的控制性詳細規劃編制技術研究

李捷婷

（中山市南頭鎮城鄉建設服務中心　廣東　中山　528427）

基于規劃管理單元的控制性詳細規劃編制技術研究

李捷婷

（中山市南頭鎮城鄉建設服務中心廣東中山528427）

以增強控制性詳細規劃的法定性、科學性和可操作性為目的，以中山市南頭鎮為例，提出以“規劃管理單元”為基本單元，采用“總量平衡、分層落實”的編制體系和實線、虛線、點位、指標控制的新模式，建立動態維護的規劃管理系統，保證了規劃的相對穩定和適度彈性，提高了政府的管理效能。

規劃管理；控制性詳細規劃；編制技術

1　引言

2010年12月住房與城鄉建設部聯合出臺的《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》，其中第十一條提出了編制城市的控制性詳細規劃能夠依據本地的實際情況，結合城市空間市局、規劃管理要求以及城鄉建設、社區邊界要求等，把建設地區分為若干個規劃控制單元，主旨在于把總體規劃的編制內容進一步分解。有效的指導控規下層次規劃編制，從而促進城市總體控制目標由上而下的銜接與落實。

2　控制性詳細規劃“單元規劃”編制原則

控制性詳細規劃單元規劃的編制成果為用來銜接大城市與特大城市的總體規期和控制性詳細規劃，因此編制過程需充分重視編制成果的可操作性。控制性詳細規劃單元規劃的編制要遵循如下原則：可更新原則。控制性詳細規劃單元規劃是城市信息與資源的平臺，其內容與成果會伴隨城鎮發展不斷地發生變化。而單元規劃編制與實施是一個長期過程，在完成單元規劃編制之后按照現狀與規劃的變化做出周期性修正和調整，對單元規劃成果不斷進行更新與完善.方能保證長期而有效實施；重點突出原則。控制性詳細規劃單元規劃的編制需符合重點突出原則：①重點控制城鎮地段；②要重點突出單元規劃編制控制內容，注重同城市規劃管理配合。彈性原則。市場經濟大環境下，城市發展不可預見性和漸進性是共有的，以便單元規劃可以持久且有效的協調。

3　控規編制體系的建立

根據編制技術和規劃管理完善所需，建立以“總量平衡、分層控制”作為核心的控規編制體系：也就是按照單元、公共服務、市政、交通等設施承載力，來確定單元建設容量，依照“單元一街區一地塊”實行分層控制，將街區作為基本單位來分解落實，并建立地塊間指標調低與調高的制約機制，保持總單元建設量平衡。按照不同層次確定不同要求，每一層次皆是對上個層次所規定內容的具體化，并對下一個層次規劃提出建議和要求。

3.1單元容量預測

單元建設容量的影響因素主要包括城市定位、公共設施、交通設施、基礎設施承載力等。規劃按照上位規劃的功能定位，參考現狀建設容量，結合歷史街區保護與高度控制要求，以城市設計建筑試排方案為輔助手段，預測單元建設總量，并以公共服務設施和交通承載力進行校核，相互反饋后得出最終的單元容量。

3.2.1單元層面控制

單元層面規劃主要發揮與上位規劃銜接、協調配套的作用，并落實城市規劃還有各專項規劃對于本單元的控制內容，比如單元的用地規模、總體定位、功能分區、人口容量、空間布局、土地利用、城市設施、道路交通、街區劃分和景觀環境等，保障城市穩定發展，并且指導地塊和街區層面規劃。

3.2.2街區層面控制

為了解決規劃彈性與剛性、單個地塊指標調整無法決策等難題，于單元和地塊間加上街區層面。在一方面為成果提供未來空間布局的限定要素和規則，規則唯一性與結果多種可能性的條件之下，管理者有著自由裁量權來調整布局，如果把規劃鎖定地塊層面，則否定了管理的能動性和規劃的動態性。在另一方面把法定層次界定街區層面，不僅維護規劃的嚴肅性、穩定性，同時保留管理者確保街區用地主導屬性、公益配套、開發總量不變同時，地塊層面上應對每個行政許可之后規劃調整權，保證管理靈活。街區層面規劃主要包括、街區人口容量和主導屬性、建筑總面積、空間控制、六線劃定、居住設施、設計導向、空間利用、文化要求等。

3.2.3地塊層面控制

單元與街區層面主要是公共空間控制和公益性設施，體現規劃政策屬性，而地塊層面為街區層面內容深化，確定地塊的控制指標行政許可或是是規劃條件法定依據。其控制內容包括用地性質、用地范圍、用地面積、建筑密度、容積率、建筑限高、綠地率、居住人口、建筑風貌等，如圖1。

3.3規劃實施控制體系

從兩個譯文看第二個譯文更有文化內涵，因為用practice翻譯禮儀非常得體，這里指操持（專業等），activity是所做的或待做的事情；活動。普通用法不及practice專業。

完善“地塊論證-街區評估-單元修編”的動態評估機制。

3.3.1地塊論證程序

建設地塊指標、范圍和規劃圖則不一致。建設地塊比較重要，論證報告，要委托有專業資質的設計規劃單位論證該地塊，出示論證報告，經城鄉規劃行政主管部門進行組織論證之后，才能當作確定地塊規劃指標的依據。在地塊規劃與論證時，像突破建設容量，影響單元總容量，且對單元服務設施以及基礎設施中承載能力有影響的，要編制評估報告。

3.3.2街區評估程序

圖1　分層控制體系

涉及地塊指標出現變化造成的街區主導屬性、街區容量突破還有重點區塊變更用地性質及街區六線規定，要委托有專業資質的設計單位來對本街進行評估，并出具街區所示評估報告，經城鄉規劃行政主管部門在組織論證后，比如突破建設容量，對城市服務設施及基礎設施承載力有重大影響，要當作修編單元控規的依據。

3.3.3單元修編程序

若果調整街區、單元內容，要盡早進行單元控規修編程序。在修編與調整單元控規之前，組織編制機關對于修改的必要性論證，并征詢規劃地段利害關系人的看法意見，向相關政府提出報告，在政府同意之后，才能修改編制方案。而修改之后的控規要依據《中華人民共和國城鄉規劃法》中十九條和二十條中規定審批程序來報批。修改涉及到城鎮總體規劃強制性內容的，要提前修改總體規劃。

4　控制性詳細規劃“單元規劃”編制內容和重點

控制性詳細規劃單元規劃編制成果為編制控制性詳細規劃的重要依據。將單元規劃當作基本單位，來對人口和建筑容量實行分解與控制，建設好社區公共服務設施：確定道路、市政等設施的規模和分布，提出歷史風貌區、保護歷史建筑要求等控制性詳細規劃的編制，應當遵守單元規劃中提出的控制要求和原則。

4.1總體定位

將社區當作基礎研究單位，明確單元規劃編制的基本要素和功能定位。同時，根據全域覆蓋、無縫銜接的要求，明確單元范圍。街道通常以河流、主要干道等自然界限劃分成2～3個發展單元。

4.2規劃規模

關于規劃規模，其包括建設規模和人口規模等根據分區規劃對總量的要求，來確定各個單元在用地、人口、建筑容量等方面的規劃指標，屬于強制控制要求，確定人口規模指標，取決人均居住地、住宅總量、人均居住面積，作為上限控制指標，來作為規劃各服務設施的配套依據。建設規模有可開發用地與建筑總量等。根據分強度控制要求與城市發展的功能定位，控制引導開發用地與新增住宅建筑量。

4.3開發控制

按照地區功能定位交通承載力和環境，分區控制開發強度。按照中心城總體開發規模與配套設施情況，分為協調型、適建型、控制型三種，對三種街坊地開發控制和要求提出規定：適建型為能夠整體建設開發的地區，而協調型是完善各配套要求與滿足其它規劃要求的基礎上，能適度實行小規模開發，而控制型則不再增加居住用地，僅增加用在完善地區中公共綠化以及服務設施等公共配套用地，且確定不同開發策略。

4.4公共綠地

公共綠地注重均衡布局，落實綠地系統規劃所明確的用地，且對綠地提出相應指標，當作強制指標。編制控制性詳細規劃時候綜合考慮均服務水平等各種因素，社區公共綠地范圍可以適當調整。

4.5風貌保護

劃定風貌保護區范圍和建設范圍、保護范圍等，并落實已明確文物保護單位和市級較好近代建筑保護單位的地理位置和建設范圍、保護范圍等要求，且將其當作詳細規劃編制依據和原則。

4.6公共服務設施

落實規劃好確定的市級、社區級設施等居住配套設施，在行政區范圍中統籌考慮。社區級服務設施于社區范圍中合理布局、綜合平衡。通常而言，各設施空間布局中分定位和不定位兩種.它們的具體范圍落實在控制性詳細規劃中。

5　結束語

和之前的控規編制進行比較，此次基于“規劃管理單元”控規編制的最大特點就在實行了對“單元-街區-地塊”的分層控制，就是說在單元與地塊之間又增加了街區層面，在突出了整體控制或者剛性控制內容的同時，將街區作為最小的平衡單位，允許區內地塊指標互相調劑。

目前，中山市城市結合城市有機更新與新區的開發建設，逐步推動“規劃管理單元”控規的編制工作，在實踐的過程之中不斷的推動研究的深化，完善現有編制技術，保證了控制方法的實用性。同時應用GPCADV10軟件，將各專項規劃資源統籌整合為控規信息，實現了從規劃編制到規劃成果建庫的一體化，方便規劃檢索與日常管理。

[1]中華人民共和國住房和城鄉建設部城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法.2010，12.

[2]韋冬，程蓉，夏麗萍.控制性詳細規劃編制中分層控制的實踐[J].城市規劃學刊，2012（1）：276～279.

[3]汪堅強.邁向有效的整體性控制——轉型期控制性詳細規劃制度改革探索[J].城市規劃學刊，2013，33（10）：60～68.

[4]蔡瀛，王朝暉，姚燕華，等.控制性詳細規劃編制的揮索與創新——《廣東省城市控制性詳細規劃編制指引》解析[J].城市規劃，2012（03）：913.

TU984

A

1673-0038（2015）19-0001-02

2015-4-23

李捷婷，2004年畢業于廣東工業大學，土地資源管理專業，2012年獲得華中科技大學工程碩士學位，從事城鄉規劃建設管理工作，對城鎮總體規劃持續跟蹤實施超過10年，在規劃編制及規劃管理、工程建設管理方面有豐富的實踐經驗，成效顯著。