基于測繪技術在房地產管理應用的分析

劉雄瑜

（環江毛南族自治縣房地產管理所　廣西　河池　547100）

基于測繪技術在房地產管理應用的分析

劉雄瑜

（環江毛南族自治縣房地產管理所廣西河池547100）

在我國經濟高速發展的形勢下，房地產跟建筑行業都相繼取得一定的成績，社會各界對房地產管理跟建造方面的工作提出更高的要求。新時期下，測繪技術的使用逐漸廣泛，漸漸深入到房地產建筑的各個部分，十分有利于完善房地產相關管理工作。本文就房地產管理中測繪技術的重要性進行分析，探討房地產測繪管理中測繪技術的應用，希望能夠更好的為房地產做貢獻，進而保障房地產建筑的安全與可靠。

房地產管理；測繪技術；應用分析

1　前言

自從改革開放以來，我國市場經濟也在不斷發展與完善中，關于房地產測繪信息的管理也在不斷發展與進步。房地產管理中，相關測繪技術的應用具有重要意義，其不僅是房地產施工的基礎，還可以更好的為建筑施工質量作保證。就當下房地產測繪管理來說，只有充分掌握房地產測繪管理中關于測繪技術的應用，才可以更好的提高房地產的管理水平。

2　測繪技術在房地產管理中應用的重要性

測繪技術在目前房地產管理中的應用至關重要：①測繪技術可以給房地產的決策管理提供服務信息，不管制定什么樣的房地產策略，都需要全方面把握房地產各部門整體的情況之后才可以執行。其中這些情況主要的信息來源于房地產測繪技術應用過程，信息一般包含產權單位面積、界址、房屋與位置等數據的精確信息，房地產相關部門再按照有關數據信息進行發放證書與等級權屬。②測繪技術可以提供一些法律的保障，在房地產的測繪完成之后發放的相關證書具備法律的作用。例如：發生房屋建設糾紛問題時，測繪出來的數據可以直接作為法律的證據，這就使得房地產的測繪數據直接關系著房屋的消費者自身利益。同時，測量工作還會給房地產的管理與開發提供精確的信息，由于房地產的測繪信息對于企業參與市場競爭至關重要，因此，房地產可以按照測繪出來的相關數據信息設置科學合理的營銷與銷售戰略，進而實現各個消費者之間的交易透明化。

3　關于房地產的管理中測繪技術的應用

3.1RS的技術

進行房地產測量工作時，關于文件的對象模型、數字的高程模型與數字的線劃圖方面，運用RS的技術，獲取的一些遙感數據精度一般較高。就目前城市化的進程而言，在查處違法與濫用耕地、土地檢測與土地規模的拓展工作中都普遍利用遙感技術。而在比例尺較大的地圖測量過程中，科學使用GPS的技術與數字攝影的測量，能夠實現土地的測量自動化與數字化，更好的服務于國民經濟與社會發展，給數字化的土地測量與攝影測量提供較為廣泛的先進技術[1]。

3.2GIS的技術

就目前而言，建立房地產的測繪信息體系過程，并不是簡單容易的過程，構建房地產測繪系統具有一定復雜性，其對技術方面與管理水平都有很高的要求。特別是在管理現代化與科學現代化的時代，在房地產的測繪信息處理過程中，計算機自動化處理的技術逐漸取代傳統手工操作方式，可以更好地規避傳統測繪技術的不足，更好的構建完整的房地產測繪體系。

特別是在新時期房地產測量中，GIS的軟件使用一般靈活性較強，不會因為站點受到影響，包含調整補劃、數據檢查、工程管理等，使用GIS數字化的技術實時測繪，在數據分析與查詢時較為直觀簡潔，也是當下技術人員進行測繪時的首要選擇。GIS這種測繪技術最早出現在美國，隨著科學技術的發展，該技術也日漸完善，越來越多的工程都普遍使用GIS的測量工具，在很大程度上推動數據與測圖工作發展。新時期房地產建筑規模增長的同時，人們在房地產的測繪管理信息化方面的重視程度逐漸提高，這就要求測量人員高度重視房地產測量管理，只有這樣才可以保障房地產測量的精確。

3.3RIK的技術

關于RTK的技術也就是動態定位的技術，利用載波的相位觀測，再實時的差分測繪技術，該測量方法基本的形式是：使用一臺被輸入坐標定位GPS的接收機用作測量的基準站，對所有可觀測的衛星實行全天候的觀測，再把觀測出來的數據用無線傳輸的設備傳遞到相關用戶觀測站點，然后在觀測站點設置另外一臺GPS的接收機，以便更好的接收GPS的微信廣播信號，再根據實時差分來定位計算的原理，借助專業軟件完成實時差值的計算，將流動站點一維坐標計算出來，最后轉換參數解出平面的坐標。此外，RTK的技術與其他常規土地測繪的技術比起來有很多優勢，其不僅觀測的效率高，不需要通視，省去導線測量傳算點、一角測量，大大減少測量費用以及測量時間[2]。

例如：圖1給出某市中環路在GPS的控制網與及動態的RTK測量線路圖。其中GPS的控制網是由二十一個點共同組成，而平面的控制點有四個，包含XiZhen、ChenJ、ShuiC與NHZX，在網南北兩端與中央分布，高程的控制點則是四個二等的水準點，包含XiMQ、JXXY、HYL與XZZX。圖1中，有八個平高的控制點，還包括十三個控制網的點和四十四個RTK的測量點均進行四等水平測繪，RTK的測量點可以用來作控制城市一級的導線測量點，并用作測竣工圖、測與放樣起算點。同時整個靜態于動態測量都是使用雙頻的接收機TOPCONHIPERGD觀測。而控制網的測量則是使用三臺接收機測量，并分為十七個時段來完成，RTK的動態測量則利用兩個基準站進行雙采樣測量的方式，也就是基準站設置好后各個動態點都要采樣兩次，并分為兩次來架設不同基準站，兩個基準站都是測量一個導線點。因此每個RTK的點都測量四次，使用的最后結果則是平均值。

圖1　RTK點位于靜態的控制網分布圖

3.4GPS的技術

當前GPS的測量方法適用性較強，可以有效規避房地產測量時的外部因素帶來的不利影響，同時實現自動化的高度控制，使得人為因素的不利影響得以減小，對于一些輔助測量的依托也有所降低，給房地產測量的數據變化與數據精確度提供技術上的支持。

3.4.1外業的調繪

外業的調繪在內業數據處理之后，基本上已經完成整合地圖的70%左右，只需要打印出初始數字化的地形跟外景實體實行對比，把部分空白進行補充打點并連接，最后完善數字化的圖形就可以形成。

3.4.2控制外業測量的精度方式

數字化地圖繪制精度的提高方式可以從以下兩個部分入手：①野外工作過程必須控制好轉站次數，連續轉站一般不能大于三次。②碎部測量過程，要根據規范來使用立鏡，先要測量地物外圍，再在制高點打散點的辦法實施內部測量，最后的丈量必須高度精確，相關工作人員要做好設計的統計工作，同時對界址點間精度的檢查表進行統計。

3.4.3內業的數據處理。

數據采集完成之后，把數據輸入相應的計算機。由于使用不同的測量儀器，數據導出之后的格式也會存在不同，因此要把全部數據格式轉化成SCS的格式，這樣有利于后期數據的處理。數據轉換完成以后，還可以繪制圖形，測量工作人員按照樹木、街道與房屋打點順序繪制出數字化的地圖[3]。

3.5數字化的成圖技術在房地產測繪管理中的應用

設計房地產的圖型時，一般都是以幢為單位，以計算機的輔助軟件AUTOCAD來修改、繪制與整飾房地產的相關圖形，把一些將要處理的圖型借助該軟件繪制成圖，在計算機屏幕上顯示出來，這就可以直觀的找到實際建筑的具體位置。此外，AUTOCAD計算機的輔助軟件功能比較完備，操作起來方便，加之可以實行自我保護，因此，即便操作中出現一些失誤也難以影響到房地產測繪。同時，房地產管理中的成圖技術能夠生成權屬信息與樓層表的測繪圖，每一幢樓的一層一戶都可以互相對應，這就方便房地產測繪信息的管理。

另外，通常數字化圖形是把普通圖作為基礎，再使用掃描儀、計算機與數字儀等工具對原有圖形實施矢量化的處理，將圖形的數據變為矢量的數據，再通過編輯，進而獲取數字化的圖形。該方法與傳統測繪技術比起來較為方便快捷，成圖的精確度也相對較高，在當前工程建筑規模不斷擴大的背景下，使用數字化成圖較為方便。但是這種方法在經費與時間不足或者是某地區不能使用數字作圖的測繪時，通常不可以應用。此外，還要把原有圖紙在掃描儀下掃描，只是數字化容易受外界影響而導致誤差產生，進而圖形精度就會低于原圖精度。當數字化的圖形精度較低時，可以使用補測方法具體事物坐標實施再次測量，提升數字化的成圖精度。

4　結語

總而言之，科學技術不斷發展和進步，我國房地產在管理測繪的過程中，新興技術的應用越來越廣泛。對過去房地產測繪管理中可以看出，測繪對于房地產的管理非常重要，精確的測繪技術可以有效保證房地產的權屬界址與房地產的面積。因此，在房地產中應用先進測繪的技術是今后建筑業發展的必然趨勢，這就需要工作人員與相關單位認真學習并全方面掌握測繪技術，進而升華測繪技術在房地產管理中的應用。

[1]謝凱文.試論現代測繪技術在房地產測繪中的應用[J].江西建材，2015，45（05）：211.

[2]邱發富，聶寶森.關于房地產管理中的測繪技術應用[J].科技咨詢，2014，23（02）：35.

[3]楊鳳麗.房地產管理之房產測繪的重要性探究[J].商品與質量·建筑與發展，2013（2）：71～72.

TU198

A

1673-0038（2015）19-0187-02

2015-4-20

劉雄瑜（1964-），男，工程師，本科，主要從事城市房地產開發、城市房屋拆遷、物業中介以及房地產交易管理等方面的研究。