論房地產交易指導價格的評定及發展趨勢

蘇麗明

（福建省三明市三元區房屋權屬登記中心　365001）

論房地產交易指導價格的評定及發展趨勢

蘇麗明

（福建省三明市三元區房屋權屬登記中心365001）

房地產交易是目前進行得比較頻繁的市場交易。在房地產交易的過程中，交易價格受到多方面因素的影響，購房者、開發商以及政府這幾個方面的利益都是房地產交易中需要考慮的重要因素，這些因素對交易價格產生著重要的影響。怎樣正確的對房地產交易價格進行評定是目前房地產交易過程中的主要問題。本文將針對房地產交易指導價格的評定及發展趨勢這一問題進行分析，希望為我國的房地產交易的規范化以及正確的評估房地產指導價格這兩個方面提供有價值的參考。

房地產交易；指導價格；評定；發展

在我國的國民經濟發展的過程中，房地產業是重要的經濟增長點。在房地產交易的過程中，賣方追求利潤的最大化，而購買者追求的是物有所值，兩者之間是一場拉鋸戰，正確的評定交易指導價格具有重要意義，同時，采取怎樣的方法達到這一目的也是我國房地產交易過程中的尚待解決的問題。

1　房地產交易指導價格的評定

1.1房地產的特點

要進行正確的房地產交易指導價格評定，需要對房地產這一資產對象的主要特征進行了解。房地產作為交易資產的一種，不同于其他的資產，它具有固定性、耐久性以及異質性、關聯性。房地產的固定性體現在它作為一種不動產，相對于其它資產而言具有較小的轉移風險，并且由市場需求決定其價值。房地產的耐久性主要表現在其使用壽命長于其它資產，并且所有權與使用權相分離，可產生不同的權益。異質性主要指的是房地產的具體規格以及所含內容的不同導致其具體的價值的不同，面積、環境、位置、建筑質量、樓層、格局、朝向、裝修、景觀等都是影響房地產價值，造成不同房地產之間異質性的重要因素。關聯性主要指的是地產與房產之間的關聯，這兩者之間不能獨立存在，二者是相輔相成的。在房產質量以及規格等各個方面相同的前提下，由于地產的不同，其價值也會不同，對兩者的評估需要進行綜合考慮。

1.2房地產交易指導價格評定的意義及理論基礎

在社會主義市場經濟體系之中，房地產市場是一個重要的組成部分。作為房地產市場管理中的主要內容的房地產價格管理工作，對國民經濟的發展具有重要的影響作用。在住宅商品化以及土地有償使用的外部條件下房地產交易指導價格的評定工作的重要性越來越明顯，房地產交易指導價格的評定為房地產市場的宏觀調控提供了重要的依據。然而，房地產交易指導價格的評定工作的意義還遠遠不僅如此，它也為房地產的抵押、房地產稅收、購房者提供了參考依據。房地產是許多企業以及個人進行銀行貸款的重要抵押物。銀行為了降低貸款的風險，對正確的房地產價值的評定工作具有強烈的需求。在交易過程中，房地產價值的評定對房地產稅收具有直接的影響作用。在購房者進行房地產交易的過程中，房地產交易指導價格評定能夠為購房者提供比較真實、準確的價值參考。

圖1　地租理論

在國外經濟學研究以及對房地產價格的評估研究過程中，產生了房地產交易指導價格的評定理論。其中地租理論最為典型。具體見圖1。

通過圖1可以看出，在進行房地產交易的過程中，主要需要進行綜合考慮的因素為建筑地段所在的區位。離城市中心或者是大城市越近，地租就越高，反之亦然。區位條件是進行房地產交易過程中對其價格進行評定的關鍵因素。并且將這一理論進行延伸，從宏觀角度來看，城市之間房地產價格的差異往往是宏觀區位的差異所決定的。

1.3影響房地產交易指導價格評定的相關因素

（1）一般因素。這類因素包括社會因素、經濟因素以及政治因素。社會因素：社會的穩定狀況、人口狀況、城市化狀況以及房地產投機狀況。經濟因素：國民經濟發展水平以及發展前景、金融環境、財政收支、稅負。政治因素：住房制度及政策、土地制度及政策、房地產價格政策等。

（2）區域因素。與城市商業中心的距離越近，住房價格就會越高。商業區房地產價格＞工業區房地產價格＞住宅區房地產價格。

（3）個別因素。主要包括房屋的構造、房屋的設備以及附屬設施、房屋的裝修標準、房屋的地段等等因素。

1.4房地產交易指導價格評定方法

根據收集到的房地產基礎資料，首先選用市場比較法、成本法、收益還原法等估價方法進行評估出各種房地產的基本價格，再依據不同的房地產類型的交易，分為以下幾種評定方式：

（1）住宅交易指導價格。住宅交易指導價格=基本價格×[1+基價調整系數]×[1+因素調整系數]×成新率。主要考慮地段、結構、樓層、朝向、環境等因素。

（2）別墅交易指導價格。指導價格=基本價格（1±個別因素調節系數）×成新率。主要考慮周邊環境、別墅檔次等因素。

（3）商場（店面）指導價格。指導價格=基本價格×（1+個別因素調節系數）×成新率。主要考慮交通、人流量等因素。其中，成新率的計算方式為：成新率=1-（已使用年限-5）/耐用年限×100%。

（4）辦公用房交易指導價格。辦公用房指導價格=基本價格×（1+個別因素調節系數）×成新率。主要考慮地段、樓宇檔次等因素。

（5）車庫和車位交易指導價格。車庫車位指導價格=車庫車位基本價格×（1+因素調節系數）×成新率。主要考慮車庫出入口及公共過道的規劃情況、層高、面積等因素。

（6）工業廠房（倉庫）交易指導價格。成片土地的廠房評估公式：①房地產價格=地價+房屋重置價格×成新率；②房地產價格=土地單價×土地面積+房屋重置單價×成新率×房屋建筑面積。廠區內的某一幢廠房評估公式：房地產價格=（分攤地價+房屋重置單價×成新率）×建筑面積。

以上公式中成新率的確定以公式法（成新率=1-已使用年限/耐用年限×100%）與直觀判斷法[《房屋完損等級評定標準（試行）》]相結合進行綜合評定。

2　房地產交易指導價格的評定的發展

在房地產交易過程中，對指導價格各個影響因素相關資料的收集與整理工作具有一定的滯后性，對于指導價格計算方式的修訂工作也需要一定的時間，因此，房地產交易指導價格的評定工作與房地產指導價格的頒布之間具有較長的時間差不利于交易工作的順利進行，在近幾年房地產價格漲幅較快的情況下，出現明顯的指導價格低于實際交易價格的現象。特別是在二手房的交易中，這一問題所造成的影響是比較嚴重的。在二手房交易市場作用的影響下，交易的陰陽合同出現并在房地產交易過程中得以使用。這一合同為房地產交易提供了便利的同時也對國家稅費帶來了一定的損失，并制造了一系列的民間糾紛。原因在于申報的具有法律效應的合同與實際的交易價格之間具有一定的差距，這無疑給房地產交易帶來了又一問題，造成了交易雙方之間的爭議。針對目前的這一現狀，在未來的房地產交易過程中，以現有的房地產交易指導價為基礎，引進計算機技術，建立相關的數據庫。并通過補充近幾年來的房地產價格指數以及以往的交易價格，建立交易數據庫。對每一筆交易的具體情況進行實時的統計，將樓層、地段、日照、采光、徑深皆納入其中。在所建立的數據庫的基礎上，設計二手房交易評估軟件。只需向軟件中輸入交易房產的具體情況，就可以在系統中自動的生成交易價格，并且這一價格具有科學性，計稅價格也具有真實合理的特點。這樣一種房地產交易指導價格的評定方法可以加以改進與完善，推而廣之，應用到普遍的房地產交易指導價格的評定中去。這樣，不僅可以避免繁復的資料收集以及價值評估，風險評估、相關因素的綜合考慮下的房地產交易指導價格的評定工作的低下的效率，還可以提高房地產交易指導價格的評定的科學性以及價格的真實可靠性。筆者認為，這樣一種房地產價格評定方式具有長遠的發展前景。

3　結束語

綜上所述，基于房地產業在我國經濟發展中占據越來越重要的地位，并針對房地產交易過程中日益顯現的指導價格的評定問題，本文通過對房地產的夜店以及房地產價格的評估意義、理論依據及價格影響因素進行分析了解提出了相關的房地產指導價格評定方法，并探討了日后的發展趨勢。筆者認為這一方法以及發展趨勢對房地產指導價格的評定具有積極的促進意義，對解決目前房地產交易過程中的主要問題，為我國的房地產交易的規范以及正確的評估房地產指導價格這兩個方面具有參考借鑒意義。

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F293.3

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1673-0038（2015）32-0238-02

2015-7-12