淺談房地產開發項目工程管理

鄭丁生

（安徽省第二建筑工程公司　安徽合肥　230000）

淺談房地產開發項目工程管理

鄭丁生

（安徽省第二建筑工程公司安徽合肥230000）

隨著經濟的飛速提高，科技的不斷進步，房地產行業也得到了迅速的發展。在發展的期間越來越多的人看到了房地產行業中的商機，于是，越來越多的人加入到了房地產開放的項目中，于是，房地產商之間的競爭也就越來越激烈。要想在如此激烈的競爭中能夠脫穎而出不是一件容易的事，所以更要注意自身的管理，尤其是項目開發工程的管理。項目開發工程是房地產開發的重要環節，因為它的質量的好壞決定著整個項目的市場競爭力以及工程的造價，它能夠提高整個工程的經濟利益。

房地產；開發項目；工程管理

前言

為了能夠使工程造價適當的進行降低，工程的風險得到降低，每一個房地產的開發商都希望自己開發項目的工程管理能夠得到增強。但是，房地產開發是有風險性大、開發時間長、技術要求高的特點，所以這也就使得房地產開發的項目工程管理是一件十分復雜的工作。由于房地產的項目管理幾乎參與了房地產工程的每一個環節，所以只要房地產的工程管理做好了，那么，整個房地產開發的質量也就提高了。

1　房地產開發項目工程管理概述

1.1房地產開發項目工程管理的重要意義

房地產開發項目工程管理是整個項目在開發過程中的最重要的一個環節，它是綜合性質的管理工作，與土地的開發每一個環節都有相關性，只有將房地產開發項目工程管理做好了，整個房地產工程的質量才能夠得到保證；房地產開發項目工程管理多是由管理員與各個部門、企業進行聯系，所以只有管理人員之間的良好溝通才是做好項目管理的關鍵；項目管理從決策期開始直至工程的結束，要對參與其中的每個環節，換句話說，房地產開發項目的從開始到結束全程都離不開項目管理。

1.2房地產開發項目工程管理的具體工作

房地產開發項目的工程管理工作繁雜，具體的工作有很多，在這里詳細介紹項目管理中的重點工作。

項目管理的工作主要是由整個房地產開發項目的規劃與管理、房地產開發項目的質量監理、房地產開發項目的協調與配合以及房地產開發結束后的工程驗收的管理幾個方面組成的。

在房地產開發項目的規劃與管理中，項目管理主要做的是工程方案的制定，這是項目開發中不可缺少的一個環節。在這個環節中，不可以為了縮短時間來加快工程的開工，這是為了避免后期工作的非正常進行，增加成本。在房地產開發項目的質量監理的工程中，要保證建筑物的質量，這能為房地產的開發提高競爭力，在質量監理的過程中要態度嚴謹，對待有質量問題的工程要進行嚴肅處理。在房地產開發項目的協調與配合工作中要做到協調矛盾，因為這個時期的建設的范圍比較廣，開發的因素比較多，所以為了工程能夠順利的進行，調節各個部門間的矛盾就成了這個時期的主要工作，良好溝通是解決問題的最好措施。在房地產開發結束后的工程驗收的管理中，要做到嚴格按照國家的標準進行工程的驗收工作，驗收工作的質量是工程能夠順利竣工的保障。

2　現階段房地產開發項目工程管理的狀況

現階段房地產開發項目工程管理的狀況如圖1所示。

圖1　現階段房地產開發項目工程管理的狀況

由圖1可知，現階段的房地產開發主要有三種缺陷，即工程管理的前期準不充分、工程管理的體制不健全以及沒有明確的獎勵以及懲罰的制度。

2.1工程管理的前期準備不充分

在工程的前期準備上，許多房地產的開發商都將眼光著重在項目開發的地點是具有賣點、周邊的環境是否在商業圈上等等，在工程前期的調研工作、資料的掌握上不夠充分。除此之外，在工程的設計時，沒有充分的設計的依據，對所管理的內容不是很了解，故而，在開工階段時只能草草的進行施工。還有，在房地產的開發時沒有對周邊的城市進行詳細的了解，所以對周邊的居民帶來了影響。

2.2工程管理的體制不健全

工程管理是房地產開發中最具有影響的一個環節，工程的體制不健全就會對房地產的開發有影響，對房地產項目的開發具有阻礙的作用或者在房地產工程的實施過程中無法做到全面的管理。現階段的房地產的商家為了節約成本和開支，存在著將管理人員的數量進行裁剪的現象，或是只是將管理模式進行照搬照抄不會變通，這樣做的弊端就是不能夠將項目管理落到實處，使管理工作就是個程序而已。

3　房地產開發項目工程管理中的難點

3.1項目決策階段的難點

項目決策時的難點有三個。①市場調研上，掌握最新的市場動向、資源配置是項目決策時期的基礎工作。②在提高決策效率方面，系統、全面、科學是項目決策時應該注意的三點，只有對所收集的資料進行高效的整合、分類，才是提高決策的良好措施。③決策機制的完善方面，正確的決策是在市場的調研之后的，將所收集的資料反復的進行對比以及方案設計是很有必要的，最后取得最優方案。

3.2項目實施階段的難點

在項目的實施階段有四個難點：①圖紙的設計是否細致、規范化，整個圖紙的設計要系統、嚴謹、規范化，這就需要專業的設計人員責任心、積極性以及技術水平了。②有效整合設計的資源，設計資源如果準備的不充分就會導致工程延期，會對項目管理產生影響，所以，設計資源的有效整合也是非常重要的。③現場的管理，為了使分項工程、分部工程能夠做好，施工現場的管理是非常有必要的，所以開發項目時要主動的進行房地產項目的現場管理。④房地產管理中的核心理念，即產品質量、投資決策以及工程進度。要將人性的設計以及精湛的技術有機的結合起來，使得房地產的開發在質量上有保證，決策上有重點，進度上合理進行。

3.3施工承包合同時的難點

在施工承包合同時要注意協調總包與分包之間的管理，不要出現“斤斤計較”以及“糾纏不清”現象，要明確各自的責任。其次施工承包合同要嚴密、詳實，盡量讓總承包單位完成組織施工，需要分包的由開發商主持分包工程招標工作和確認分包單位，分包單位與總承包單位簽訂工程分包合同。這樣有利于協調管理，規避質量、工期、安全、保修責任等風險。再次是風險防范常抓不懈，項目管理的各級管理人員必須提高風險意識。強化項目管理，是降低管理風險的有效途徑。企業要發展壯大，有必要加快市場信息化進程，將風險降低到最低程度或實現風險轉移和控制。

3.4材料、設備選購時的難點

嚴格控制材料價格，市場建筑材料品種繁多，價格差別大，應該貨比三家，在保證質量的前提下選擇最低價格廠商進貨。確保供應材料的質量，開發商為了集中整合利用社會資源，集中采購節約成本，保證設備質量和進場時間，經常在工程施工合同中約定有甲方供料的內容。

4　使房地產開發項目工程管理能夠得到提高的方法

①要建立健全的工程管理的體制，只有項目管理的體制健全了，實際工作中人員的分配，項目管理中的一些具體的工作才會落到實處。②要加強房地產開發項目的前期準備工作，要以市場的切實需求作為前期工作的出發點，綜合考慮，經濟、生態、性能后在進行綜合的、全方位的設計，這樣就可以避免一些不必要的浪費，動態的進行項目管理，結合實際的情況合理的進行調整。③建立完善的工程管理的責任制度以及獎懲機制，要將具體的責任落實到負責人身上，做到有功必賞、有過必罰，充分調動管理人員工作的積極性和創造性，以確保房地產的開發項目能夠穩步的發展。

5　結論

現階段的房地產開發中的項目工程管理有著一定的缺陷，也有著一定的難點，要針對這些缺點、難點來做出房地產開發項目管理的改進措施，才能對目前的項目管理起到一定的促進作用。

[1]顧鵬.淺談房地產開發項目工程管理難點[J].現代經濟信息，2013，05：80.

[2]陳婉清.淺談房地產開發項目工程管理[J].中華民居（下旬刊），2013，09：251～252.

[3]吳茂坤.淺談溝通管理在房地產開發項目工程管理中的運用[J].中國高新技術企業，2014，01：151～152.

F293.3

A

1673-0038（2015）38-0175-02

2015-8-30

鄭丁生（1968-），男，本科，主要從事工程項目管理工作。