淺談房地產(chǎn)開發(fā)中工程成本控制及管理

周曉鋒

（重慶涌鑫地產(chǎn)有限公司　重慶市渝北區(qū)　401120）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)中工程成本控制及管理

周曉鋒

（重慶涌鑫地產(chǎn)有限公司重慶市渝北區(qū)401120）

房地產(chǎn)開發(fā)中工程成本控制和管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化較大，使工程造價(jià)的確定與控制變得更為復(fù)雜，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管理。

房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；管理

引言

國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展比較重視，出臺(tái)了很多規(guī)章制度對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控。如何求生存、謀發(fā)展是擺在每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境下，除了開發(fā)適銷對(duì)路能適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，最重要的一個(gè)方面就是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格，如何最大限度地降低工程建設(shè)成本，提高企業(yè)的投資收益成為探討的重點(diǎn)。有效地控制、合理地確定工程造價(jià)是降低工程成本的關(guān)鍵所在。

1　建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的必要性

建設(shè)工程造價(jià)控制就是把建設(shè)工程造價(jià)的發(fā)生額控制在批準(zhǔn)的工程造價(jià)限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。最終實(shí)現(xiàn)使竣工決算控制在審定的概算額內(nèi)，不出現(xiàn)超投資。一般來說，建設(shè)工程都具有周期長(zhǎng)、生產(chǎn)要素價(jià)格變化頻繁、產(chǎn)品單件性、固定性等特征，使得建設(shè)工程的造價(jià)復(fù)雜多變。因此，造價(jià)管理不僅僅是對(duì)材料價(jià)格、人工價(jià)格因素、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)變更、隱蔽工程等的管理，而是貫穿項(xiàng)目的決策階段、施工設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工結(jié)算階段。對(duì)于房地產(chǎn)來說，其開發(fā)價(jià)值鏈的發(fā)生成本對(duì)于工程的影響有所不同，如圖1所示，也就是說要對(duì)其采取不同的成本控制措施。

圖1　房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的發(fā)生成本與影響成本曲線

2　房地產(chǎn)開發(fā)中工程成本控制及管理

2.1工程初步設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是確定工程造價(jià)的主要階段，設(shè)計(jì)方案是否合理和設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生直接的影響。因此，根據(jù)設(shè)計(jì)編制概預(yù)算，確定工程造價(jià)，并進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，分析功能。最后選擇最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案，所謂優(yōu)化設(shè)計(jì)是通過一系列的方案篩選，使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合既定的功能要求。建設(shè)單位要對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的審核，除設(shè)計(jì)項(xiàng)目技術(shù)上可行性外，還要特別注意投資與設(shè)計(jì)的關(guān)系。設(shè)計(jì)階段的成本控制如圖2所示。在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，要注意采用科學(xué)的結(jié)構(gòu)形式，合理的安全系數(shù)，任意提高安全系數(shù)，加大構(gòu)件截面，增加鋼筋含量，會(huì)給建設(shè)單位造成不必要的資金浪費(fèi)，提高工程造價(jià)。在安裝設(shè)計(jì)過程中，要注意合理布置管線，防止出現(xiàn)重復(fù)，遺漏。所以，在設(shè)計(jì)階段要做好：①引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，從而達(dá)到對(duì)投資的有效控制。②采用限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)前提是要尊重科學(xué)，實(shí)事求是，以設(shè)計(jì)科學(xué)性為前提，在處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系時(shí)，把節(jié)約建設(shè)資金提高到工程建設(shè)的高度是非常有必要的，通過限額設(shè)計(jì)，克服設(shè)計(jì)人員重技術(shù)輕造價(jià)的傾向。做好這一工作，就掌握了投資控制的主動(dòng)權(quán)。③對(duì)設(shè)計(jì)單位建立“索賠”制度，對(duì)因圖紙問題造成的工程浪費(fèi)，超過限額設(shè)計(jì)部分及其他損失，一律由設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)個(gè)人按照合同承擔(dān)責(zé)任，這樣可使設(shè)計(jì)人員有責(zé)任心。

圖2　規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn)

2.2工程招投標(biāo)階段

要想保證招投標(biāo)工作的順利開展，必須選擇資質(zhì)較為優(yōu)越的承包單位。施工承包單位的素質(zhì)，直接影響到工程的質(zhì)量和工期，對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。要加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的資質(zhì)審查，堅(jiān)持嚴(yán)格按招（投）標(biāo)程序擇優(yōu)選擇承包單位，確定合理的工程合同價(jià)款。有利于規(guī)范價(jià)格行為，全面降低工程造價(jià)，使建設(shè)工程投資更加趨于合理，對(duì)施工階段的進(jìn)度控制和結(jié)算工作起到積極的作用。有利于擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價(jià)，如變配電安裝工程、通訊工程、這些行業(yè)往往帶有一定的壟斷性質(zhì)。開發(fā)建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目的“合理低價(jià)”應(yīng)做到心中有數(shù)，應(yīng)根據(jù)施工設(shè)計(jì)圖紙按定額認(rèn)真計(jì)算工程量和工料機(jī)的消耗量，并根據(jù)市場(chǎng)的價(jià)格信息確定合理的定價(jià)范圍，可委托造價(jià)咨詢單位或組織本單位造價(jià)專業(yè)人員進(jìn)行測(cè)算確定。避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)標(biāo)，確保合理低價(jià)中標(biāo)，保證工程質(zhì)量。目前，推行的建筑安裝工程“無標(biāo)底招投標(biāo)”，對(duì)于建設(shè)方來說，并不能把它理解為真正的“沒有標(biāo)底”，而是要隨時(shí)掌握工程造價(jià)成本價(jià)。

2.3合同簽訂階段

合同是各單位的行為規(guī)范，需要履行自身的責(zé)權(quán)。它具有嚴(yán)肅的法律性和很強(qiáng)的時(shí)效性等特點(diǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格波動(dòng)較大，嚴(yán)密制定合同，做到有法可依，按章執(zhí)行對(duì)于控制工程造價(jià)很有必要。簽訂合同時(shí)注意以下幾點(diǎn)：

①建設(shè)工程合同范本是通用性的范本，除了依據(jù)通用條款的約束以外，在專用條款中根據(jù)工程的特點(diǎn)要描述清楚甲乙雙方應(yīng)該遵守條款，要注意字眼的推敲，尤其是一些原來開發(fā)項(xiàng)目中遇到過雙方發(fā)生扯皮現(xiàn)象的條款一定要約束清楚，不能含糊其辭，以免執(zhí)行合同的人員對(duì)同一條款有多種解釋。在專用條款中還不能約束的很多條款可以在補(bǔ)充協(xié)議中明確。總之，要讓執(zhí)行合同的人員有可操作性，否則就是沒有約束力的合同。施工過程中還會(huì)有很多的材料設(shè)備采購(gòu)合同、監(jiān)理合同、分項(xiàng)工程的專業(yè)分包工程等等都要注意以上問題。②對(duì)于工期不太長(zhǎng)，造價(jià)較低的工程可以總價(jià)包干，但要落實(shí)清楚施工期間可能會(huì)出現(xiàn)的各種情況以及怎樣處理的方法，比如施工期間不受各項(xiàng)調(diào)價(jià)政策的影響、材料上漲的變化以及人工上漲的變化是否可以調(diào)整，如果可以調(diào)整，調(diào)整系數(shù)是多少等等都要落實(shí)，使合同有可操作性。還有承包范圍，工程內(nèi)容是施工圖紙的全部?jī)?nèi)容，以免在結(jié)算中發(fā)生扯皮現(xiàn)象。③雙方的承諾也要一并寫進(jìn)合同，以免承攬過程中出現(xiàn)反悔，扯皮，從而影響工程進(jìn)度和造成工程隱形的損失，即使工程造價(jià)提高。④對(duì)于有些材料市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)大，由施工單位自買，建設(shè)單位調(diào)整價(jià)差的材料和設(shè)備，應(yīng)在合同中寫明質(zhì)量、規(guī)格、型號(hào)、單價(jià)，由建設(shè)單位認(rèn)可后方可采購(gòu)，以便有效控制材料價(jià)差。

2.4施工管理階段

2.4.1材料進(jìn)場(chǎng)階段

工程施工材料對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的影響約為50%。對(duì)建設(shè)單位來說，施工單位自購(gòu)的建筑材料，成品、半成品要嚴(yán)格檢查驗(yàn)收，防止偽劣產(chǎn)品進(jìn)場(chǎng)，在簽訂施工合同時(shí)要明確各種材料的質(zhì)量要求，通過不定時(shí)隨機(jī)抽檢、分批材料進(jìn)場(chǎng)抽檢等等手段控制，確保工程質(zhì)量。

2.4.2現(xiàn)場(chǎng)簽證

現(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)管理中比較重視的部分，很多工程因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)簽證工作的不嚴(yán)謹(jǐn)，增加了工程結(jié)算的難度。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，首先開發(fā)建設(shè)單位駐工地工程技術(shù)人員必須與監(jiān)理相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應(yīng)該做到：①簽證必須達(dá)到量化要求，工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰、準(zhǔn)確。如：地基開挖土質(zhì)土類，二類、三類一字之差價(jià)格便有差異，閥門J41W-1.6-DN100與J41W-1.6P-DN100只是一個(gè)字母之差，材料價(jià)格則相差十倍以上。②簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符。③簽證的內(nèi)容不能超過應(yīng)簽證的范圍。作為控制工程變更的關(guān)鍵方，開發(fā)建設(shè)方應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證質(zhì)量。

2.5竣工結(jié)算階段

在工程結(jié)算過程中，因?yàn)槭┕るA段各因素的影響，使得預(yù)算工作效率低。因此，在施工中，只有根據(jù)實(shí)際變化，及時(shí)審核設(shè)計(jì)變更、工程追加、減少、變更以及做好隱蔽工程的驗(yàn)收和材料代換等變化情況的記錄，才能有效地防止通過虛報(bào)、多報(bào)工程量、材料量、套高定額、重復(fù)計(jì)算等方式加大工程結(jié)算。造價(jià)人員要做好以下幾點(diǎn)：①熟悉定額，根據(jù)計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量，要有責(zé)任心、作風(fēng)要廉潔正派，不收任何誘惑。②準(zhǔn)確審核施工單位報(bào)送的各種結(jié)算。造價(jià)員必須隨時(shí)關(guān)注國(guó)家相關(guān)部門公布的各種造價(jià)信息，政策文件，及時(shí)收集專業(yè)工程資料的有關(guān)數(shù)據(jù)。還要具備假資料的辨別能力，造價(jià)員要經(jīng)常看現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄。工程完工，驗(yàn)收合格，再依據(jù)合同、相關(guān)計(jì)價(jià)文件、竣工圖等等滿足結(jié)算條件的資料才能準(zhǔn)確、合理地審核施工單位報(bào)送的各種結(jié)算。有效控制工程造價(jià)抓好以上幾個(gè)環(huán)節(jié)，就能有效地控制工程造價(jià)。當(dāng)然還有一些其他方面也不容忽視，比如建立報(bào)價(jià)制度等等方面。

3　結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制及管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，管控工作需要貫穿始終。在工程建設(shè)的各個(gè)階段，時(shí)時(shí)要建立有控制投資的措施，把握好施工過程中工程造價(jià)的各種動(dòng)態(tài)因素，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。

[1]常慶.淺談房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目管理和成本控制[J].山西建筑，2009，35（8）：252～253.

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[3]黃蕊.淺談房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2010（11）：31.

F293.33

A

1673-0038（2015）38-0239-02

2015-8-18

周曉鋒（1980-），女，中級(jí)，大學(xué)本科，主要從事工程造價(jià)管理方面的工作。