淺析房地產(chǎn)價(jià)格形成的影響因素及廈門(mén)地區(qū)房地產(chǎn)的實(shí)例分析

汪東才

（龍巖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)服務(wù)中心　福建龍巖　364000）

淺析房地產(chǎn)價(jià)格形成的影響因素及廈門(mén)地區(qū)房地產(chǎn)的實(shí)例分析

汪東才

（龍巖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)服務(wù)中心福建龍巖364000）

本文簡(jiǎn)要介紹了影響房地產(chǎn)價(jià)格形成的影響因素，從房地產(chǎn)的商品和資產(chǎn)兩個(gè)屬性出發(fā)，淺要地解讀了這些影響因素的影響機(jī)制。結(jié)合廈門(mén)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，本文重點(diǎn)分析了廈門(mén)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程中，供給方面、需求方面以及貨幣方面的影響作用。最后，對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化情況，本文也做了簡(jiǎn)要的分析，并對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)后市作了基本的研判展望。

房地產(chǎn)；供給；需求；政策；廈門(mén)

房地產(chǎn)作為民生問(wèn)題的一大熱點(diǎn)，其價(jià)格問(wèn)題一直以來(lái)都是專家學(xué)者以及普通民眾的關(guān)注重點(diǎn)。本文將結(jié)合筆者所學(xué)，較為全面地介紹影響房地產(chǎn)價(jià)格形成的因素，并且以廈門(mén)地區(qū)的房地產(chǎn)為實(shí)例來(lái)實(shí)際分析影響房地產(chǎn)價(jià)格形成的因素。

1　房地產(chǎn)的定義

大眾總在談?wù)摲康禺a(chǎn)，但是其對(duì)于房地產(chǎn)的定義的理解可能并不是那么準(zhǔn)確。首先，這里明確一下房地產(chǎn)的定義。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)，可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。

2　房地產(chǎn)的兩個(gè)屬性

每天都有房地產(chǎn)的交易在進(jìn)行，有買(mǎi)有賣，顯然在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，房地產(chǎn)這一商品的價(jià)格的形成，最直接的影響因素就是供給和需求了。對(duì)于商品價(jià)格形成的靜態(tài)分析，從理論上的商品的供需狀況出發(fā)，我們大概就能給出個(gè)結(jié)論。然而對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格，我們?nèi)绻皇菑囊话闵唐返墓┬鑱?lái)分析，肯定是不全面、不科學(xué)的。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)區(qū)別于一般的商品，其同時(shí)具有商品和資產(chǎn)兩重屬性。在考慮房地產(chǎn)的商品屬性里的使用價(jià)值以及其可買(mǎi)賣出租和與戶籍相關(guān)等社會(huì)價(jià)值時(shí)，我們還應(yīng)該從資產(chǎn)屬性的角度來(lái)分析房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)投資作為許多百姓抗擊通脹的投資方式之一的事實(shí)也從側(cè)面說(shuō)明，房地產(chǎn)已不單純只是簡(jiǎn)單的耐用商品，研討房地產(chǎn)價(jià)格，我們必須“預(yù)期”投資房地產(chǎn)的未來(lái)收益。然而，房地產(chǎn)又不像股票一樣標(biāo)準(zhǔn)化程度那么高，有戶型、區(qū)位的差異等，其交易環(huán)節(jié)也較為復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱比股票市場(chǎng)嚴(yán)重，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性弱于股市，有區(qū)域性劃分。此外，房地產(chǎn)定價(jià)中還涉及土地的資產(chǎn)定價(jià)，這和國(guó)家以及地方政策都息息相關(guān)。以上，都是從實(shí)際價(jià)格的層面來(lái)分析的，如果考慮到貨幣的層面，國(guó)家的貨幣政策也會(huì)影響房?jī)r(jià)的變化。所以，綜合來(lái)看，房地產(chǎn)的定價(jià)要考慮的因素真的是太多了。

3　影響因素的具體分析

下面，結(jié)合房地產(chǎn)的商品和資產(chǎn)屬性，具體來(lái)分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的供給、需求以及貨幣等因素：

房地產(chǎn)供給方面，由于城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性，土地價(jià)格和城市土地?cái)?shù)量會(huì)首先直接對(duì)房地產(chǎn)的供給產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)商品較長(zhǎng)的生產(chǎn)周期、前期開(kāi)發(fā)建設(shè)需要投入大量資金的特點(diǎn)，這使得資金的供應(yīng)量和利率也成為影響房地產(chǎn)供給的重要因素。此外，作為房地產(chǎn)商品的“生產(chǎn)者”的開(kāi)發(fā)商，考慮得很多的還是盈利即投資回報(bào)率的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、通貨膨脹率、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)需求的預(yù)期，以及對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)信貸政策、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)期等都會(huì)影響房地產(chǎn)的供給。除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的商品房等，國(guó)家保障性住房也是房地產(chǎn)供給里一個(gè)重要的影響因素。

房地產(chǎn)需求方面，由于房地產(chǎn)價(jià)格一般較高，這里討論的需求需要明確一下是“有效需求”，即有支付能力的需求，暫時(shí)沒(méi)有支付能力的“潛在需求”本文暫不討論。首先，從自住需求來(lái)看，人口結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)需求的一個(gè)很重要的因素，許多國(guó)家包括我國(guó)都已進(jìn)入人口老齡化社會(huì)的階段了，通俗的說(shuō)就是干活的人少了，有消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)能力的人少了，房地產(chǎn)價(jià)格要想像之前那樣高歌猛進(jìn)是不可能了。隨著新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，新入城居民有剛性的住房需求，原城鎮(zhèn)居民有改善住房需求，在供給一時(shí)難以快速增加的情況下，這股強(qiáng)大的需求成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的第一動(dòng)力。

其次，作為投資品的住房，其價(jià)格會(huì)在一定程度上脫離消費(fèi)需求，這取決于人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期。一項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格并非由成本決定，而是主要取決于兩個(gè)因素：①它能為投資者帶來(lái)的預(yù)期收入；②這些未來(lái)收入所據(jù)以貼現(xiàn)的市場(chǎng)利率。簡(jiǎn)言之，資產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)就是其未來(lái)收益總和按市場(chǎng)利率的折現(xiàn)。房?jī)r(jià)越漲，表明其未來(lái)提供收益的能力越強(qiáng)，現(xiàn)在就越有投資價(jià)值。在居民投資渠道比較匱乏的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)催生巨大的房產(chǎn)投資需求。因此，房?jī)r(jià)越漲，人們?cè)綘?zhēng)相購(gòu)買(mǎi)。特別是在一線城市，投資需求早已成為高房?jī)r(jià)的強(qiáng)推手。

在信用貨幣時(shí)代，商品價(jià)格以貨幣數(shù)量表示，而貨幣發(fā)行量是可以人為控制的。因此貨幣發(fā)行量就成為影響商品價(jià)格的重要因素。當(dāng)貨幣發(fā)行量超過(guò)流通中所需的貨幣量時(shí)，就會(huì)發(fā)生通脹。此時(shí)，貨幣購(gòu)買(mǎi)力不斷稀釋，占有房產(chǎn)等投資品是保值增值的最佳手段。因此通脹通常會(huì)刺激房產(chǎn)投資需求。由于各種商品需求不同，在物價(jià)全面上漲時(shí)商品漲價(jià)的幅度是不同的。投資需求旺盛的住房會(huì)吸收更多貨幣，價(jià)格上漲更快。我國(guó)2009年的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃造成了較為嚴(yán)重的通脹，房地產(chǎn)業(yè)成為吸收過(guò)量貨幣的主要資金池，導(dǎo)致房?jī)r(jià)急劇上漲。

4　廈門(mén)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)

下面，結(jié)合上面所述的影響因素，來(lái)具體分析廈門(mén)房地產(chǎn)價(jià)格受這些因素的影響。

圖1　2010～2014廈門(mén)土地供應(yīng)計(jì)劃完成情況

供給方面，我們首先可以分析的是土地供應(yīng)方面，從圖1來(lái)看，廈門(mén)土地供應(yīng)計(jì)劃完成率近幾年呈波動(dòng)下行趨勢(shì)，2014年更是跌至25%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年島外四區(qū)商住用地計(jì)劃出讓總建達(dá)到490萬(wàn)m2左右（島內(nèi)無(wú)計(jì)劃商住出讓），最終年內(nèi)商住地塊出讓總建面積僅為137萬(wàn)m2，再創(chuàng)新低。

圖2　2006～2014年全市商住用地成交規(guī)模走勢(shì)

從圖2來(lái)看，商住用地年均成交從2009～2010年的630萬(wàn)m2左右縮減至2011～2012年年均200萬(wàn)m2左右，再至2013～2014年年均150萬(wàn)m2左右，土地供應(yīng)的缺口凸顯。面對(duì)土地市場(chǎng)的此種情況，開(kāi)發(fā)商普遍面臨土地儲(chǔ)備不足的困境，競(jìng)爭(zhēng)激烈，地王頻現(xiàn)，高企的樓面價(jià)必然倒逼房地產(chǎn)的價(jià)格上升。

需求方面，從人口來(lái)看，盡管有前述的人口老齡化的影響，但是廈門(mén)作為海西中心城市，其占據(jù)的天生資源優(yōu)勢(shì)無(wú)與倫比，會(huì)吸引周邊城市居民前往置業(yè)。以廈門(mén)為中心，其150km輻射范圍內(nèi)的周邊城市有漳州、泉州、莆田、龍巖，人口規(guī)模超過(guò)2000萬(wàn)，而300km輻射范圍內(nèi)人口接近6500萬(wàn)，作為一個(gè)人口流入型的城市，大量的人口流入為廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)極大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

從政策來(lái)看，新一屆政府提出“讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的政策指導(dǎo)，隨后全國(guó)各地迎來(lái)了限購(gòu)松綁潮。房貸新政、公積金政策松綁、降準(zhǔn)降息等等，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)近幾年最為寬松的環(huán)境。就廈門(mén)而言，限購(gòu)方面，采取島外放開(kāi)，島內(nèi)逐步放開(kāi)的思路，并適時(shí)調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整住房公積金政策，政策意在降低購(gòu)房門(mén)檻，支持首置首改等自主性需求，擴(kuò)大客戶基數(shù)，盤(pán)活廈門(mén)市場(chǎng)庫(kù)存，無(wú)疑這些措施將加大廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。結(jié)合前面土地供應(yīng)和人口因素的分析，廈門(mén)房地產(chǎn)的價(jià)格就算在全國(guó)市場(chǎng)低迷時(shí)期，依然保持堅(jiān)挺甚至微漲的態(tài)勢(shì)，從這幾個(gè)“基本面”的因素來(lái)分析就很好理解了。

此外，大眾對(duì)于未來(lái)的預(yù)期也在廈門(mén)房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程中起到了非常重要的作用。這其中當(dāng)然不乏諸如廈門(mén)要獨(dú)立為直轄市之類的帶有炒作嫌疑的坊間傳聞引起的預(yù)期，不過(guò)更多的預(yù)期還是建立在較為理性的基礎(chǔ)之上的。借助自貿(mào)區(qū)的東風(fēng)以及廈門(mén)地鐵建設(shè)、多條高鐵線路開(kāi)通、廈漳泉城際軌道、廈漳隧道建設(shè)推進(jìn)同城化進(jìn)程，拉近了與廈門(mén)與周邊城市的距離，這些將直接催生新的商業(yè)、辦公需求，長(zhǎng)期來(lái)看有望刺激資本對(duì)廈門(mén)新一輪的投資，帶動(dòng)廈門(mén)產(chǎn)業(yè)再升級(jí)，促進(jìn)廈門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大眾對(duì)于廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然預(yù)期看漲。

由上述分析可以看出，廈門(mén)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正是由其稀缺土地資源，天生的優(yōu)越地理優(yōu)勢(shì)以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，加上自貿(mào)區(qū)的東風(fēng)和國(guó)家的房地產(chǎn)政策，使得其在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一道亮麗的風(fēng)景線。

5　全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化以及對(duì)后市的看法

從供求看，近年來(lái)我國(guó)城市建設(shè)如火如荼，很多地方超前規(guī)劃，大面積開(kāi)發(fā)新區(qū)，住房供給快速增加，供需矛盾得到很大緩解，甚至出現(xiàn)了住房的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，新聞中可以頻頻看到所謂的“去庫(kù)存”。京滬深穗等一線城市因?yàn)槊磕甓夹略鲆欢〝?shù)量的落戶人口，所以住房需求估計(jì)仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。但同時(shí)新房建設(shè)仍在不斷增加，前期大量投資性空置住房也將流向市場(chǎng)。因此，總體而言，一線城市住房供需將趨于平衡。二三四線城市由于住房庫(kù)存較大，住房市場(chǎng)已進(jìn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”時(shí)代，購(gòu)房者有較大議價(jià)權(quán)。顯然，供求關(guān)系已難以推動(dòng)房?jī)r(jià)再次上漲，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成分化。

從未來(lái)預(yù)期看，若大家普遍預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲，則投資性需求增加，房?jī)r(jià)就會(huì)被順勢(shì)拉高。但2014年房?jī)r(jià)已有所松動(dòng)，樓價(jià)再次上漲的預(yù)期很難形成。而且，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展、股市升溫，投資理財(cái)渠道更加多元，房產(chǎn)的投資需求正面臨全面衰退。特別是2014年底滬深股指的持續(xù)大幅上漲，已將大量資金從樓市流向股市，人們看跌房市、看漲股市的預(yù)期十分明顯。因此，未來(lái)預(yù)期也難以推動(dòng)房?jī)r(jià)再次上漲。

房?jī)r(jià)漲跌自有其規(guī)律，我們不能脫離一定的前提條件來(lái)判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)。而當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大勢(shì)與樓市格局是，住房供需趨于平衡，房產(chǎn)投資需求全面衰退，貨幣政策保持穩(wěn)健，因此，可以判定2015年房?jī)r(jià)不會(huì)再大幅上漲。多數(shù)二三四線城市已進(jìn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”時(shí)代，一線城市雖然剛需依然穩(wěn)定，但僅靠消費(fèi)需求難以支持房?jī)r(jià)上漲。但是，由于前期經(jīng)濟(jì)刺激尚未完全消化，房?jī)r(jià)大跌的可能性也很小，或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。值得注意的是，影響房?jī)r(jià)的貨幣因素對(duì)投資需求的影響很大。如果貨幣政策再次走向全面寬松，那么房地產(chǎn)業(yè)又將成為吸收新釋放貨幣的主要資金池，投資泡沫或許將被再次催生，房?jī)r(jià)就有可能大漲。一旦這種情況發(fā)生，我國(guó)經(jīng)濟(jì)“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”的步伐勢(shì)必停滯，并將再次滑向嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)投資驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)舊常態(tài)，發(fā)生“硬著陸”的可能性便會(huì)大增。這是貨幣政策制定者絕不愿看到的。

6　結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)是民生問(wèn)題，也是國(guó)家經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還尚處在成長(zhǎng)發(fā)展期，面臨不少問(wèn)題和困難。在這樣一個(gè)不太成熟的市場(chǎng)里，我們面臨的一個(gè)很無(wú)奈的問(wèn)題就是如何做出較為理性的判斷，而房地產(chǎn)價(jià)格作為這個(gè)市場(chǎng)的核心，影響其變化發(fā)展的因素應(yīng)當(dāng)受到我們足夠的重視以便于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出較為全面和理性的理解。通過(guò)淺析這些影響因素，提供分析房地產(chǎn)價(jià)格形成的一個(gè)基本分析前提和框架，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，積極的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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2015-8-29