試論提高建筑設計項目管理力度的有效措施

蔣祝君

（廣源地產集團廣西中泰商貿有限公司 廣西南寧市 530022）

試論提高建筑設計項目管理力度的有效措施

蔣祝君

（廣源地產集團廣西中泰商貿有限公司 廣西南寧市 530022）

目前，受到國家經濟政策以及建筑行業外部環境變化的影響，使我國的房地產企業必須進行行業性的大調整，才能適應市場的發展需求。但究竟要怎樣做才能實現房地產企業利潤的最大化，這成為了現在房地產企業發展的當務之急。而從建筑設計角度來分析房地產項目管理問題，已成為房地產行業創新的一個突破口。本文具體從建筑設計的角度對房地產企業的項目管理策略進行了具體分析，有助于更好的判斷市場的走向。

房地產企業；項目管理；策略

近年來，我國對房地產建筑管理的研究與分析一直都未間斷，為了獲得快速發展，許多企業都開始積極對這一領域進行探索，究竟怎樣才能從建筑設計的角度實現有效的企業管理已成為企業目前發展中亟需要解決的難題。建筑項目作為房地產企業的核心，能夠從建筑設計的角度來展示項目管理的優勢，可以做到對管理過程中積累的知識進行分析、總結，有利于企業制度的完善和企業的發展。

1 房地產業在建筑項目管理體制下的發展趨勢

1.1 建筑設計的特點及發展趨勢

隨著我國城市化進程的加快，許多城市正處于建設期，國家的政策方向和經濟的發展方向在一定程度上推動了建筑行業的發展。但隨著大眾審美要求的提高，對建筑產品的要求也越來越高，也對設計師能力提出更高的要求。因此，作為建筑師從事建筑行業必須得有敏銳的洞察力和高超的專業技能，這樣在很大層面上能有效提高建筑設計的工作效率，同時也滿足了廣大群眾的需求。

1.2 房地產業在建筑設計角度所采用的運營方式

房地產在運營之初就必須得制定合理、有效的營銷策略，因為產品運營的最終目的是為了獲得經濟效益，因此，建筑項目的切入點可從新穎的設計角度、有效的建筑理念來開始。在建筑設計之初，建筑的文化概念、形式及其定位都是建筑師要著重考慮的問題，良好的前期定位可以提高產品的市場銷售量，減少后期因銷售而帶來的壓力。目前，許多建筑師將競爭的重點放到了產品的創新設計上，因為創新已成為企業發展的重要手段，但由于創新設計在短時期內無法達成，使企業業務領域的擴展在短時期內得不到完成，因而，影響了企業的發展。所以，作為房地產管理人員應不斷改進運營方式，使企業獲得較快發展。

2 強化建筑設計項目要素的管理

2.1 設計項目要素的管理

2.1.1 加強知識管理

由于知識管理具有多方面特點，現今已被廣泛的應用到房地產企業項目管理中。在項目開始之初，需要豐富的建筑設計知識來作為產品理念界定的依據，從而使產品能夠更好的定位，只有定位清楚，才能提高產品的營銷量。通過運用知識管理模式需要定期對企業人員進行知識品評，如果知識品評不到位，將會嚴重影響到企業員工的素質，這樣對企業文化的建設與推廣也很不利。而對于房地產來說，通過利用建筑設計有關知識來進行評定，可以有效提高企業的整體效率。另外，銷售理念對房地產營銷十分重要，銷售方式的不同會嚴重影響到企業的經濟效益，而銷售理念的改進，會使整個企業在行業中占據絕對優勢，成為同行中的佼佼者。對于建筑產品的銷售理念定位，要求設計者擁有大量知識儲備以及理論基礎作為輔助，才能對建筑產品進行合理定位。此外，企業知識體系的完善與否，會影響到企業能否正常運行，一個良好的運營模式通常可以從部門、員工、管理層等凸顯出來，因此，需要認識到知識理論在項目管理過程中的作用。從目前情況來看，知識管理已成為房地產運營模式的重要組成部分。

2.1.2 設計變更要素的管理

設計變更指的是設計單位對原設計圖紙中的部分設計進行修改的過程，主要可分為三種修改情況：①開發商因營銷定位的變化而要求設計院進行的修改；②設計單位因自身的設計失誤，而對原設計進行補充或修改；③施工單位因材料或設備問題，而提出的設計修改。隨著施工項目的不斷開展，一旦出現設計變更，對整個工程的損失將會越來越大。因此，設計變更最好在一開始就進行，變更越早，所帶了的損失也就越小。而在作出設計變更決定時，應謹慎考慮，對變更前后的經濟損失效益進行比較，衡量兩者的輕重之后再進行作出最后的決定。當確定要進行設計變更時，必須嚴格按照有關規定，對變更后的設計進行層層把關，以免再出現設計變更的情況，此外，還需開發商領導及監理工程師一一簽字才能最終生效運行。總而言之，設計好的圖紙，做好不要輕易變更，會導致很多麻煩。

2.2 加大設計流程及效益管理力度

2.2.1 通過設計管理為項目增值

隨著時代的進步，我國經濟得到了快速發展，很多事物都面臨著巨大變革。就拿房地產這塊來說，目前我國許多城市都在進行舊城改造新城建設或者努力在開發新城區等，許多開發商抓住時機在成片的進行項目開發工作，甚至還有一部分實力較強的開發商承包了幾百畝、甚至上千畝的建設地，開發商的一舉一動都將影響到整個城市的今后運行。由此可見，房產項目在城市發展中的重要性，地位越來越高。但反過來經濟的發展，對房地產設計業的高求也在不斷提高。從房地產整個生產運行模式來看，它的周期包括開發商投資、開發、經營，消費者購買，物業維護等一系列相關的產業鏈，這是一場連鎖反應，無論哪個環節出錯，都可能牽一發而動全身。從這么長的產業鏈來看，它的價值是長期的，如在開發設計的過程中，目光過于短淺，沒有考慮到與未來相協調發展，就會難以持續維持房地產事業的生命。因此，建筑師在進行項目規劃時，要能保證房地產項目在不斷變遷中變得更加成熟和完善，這樣才能使房地產項目不斷增值。

2.2.2 通過設計管理控制工程造價

房屋建筑項目的投資力度很大，建設時間很長，一旦施工中出錯，就會耗費大量的人力、物力和財力，由此可見，建筑與經濟有著緊密的聯系。國家經濟政策對建筑施工有明確規定，滿足廣大群眾的需求的同時，還要盡量降低工程的造價，每個工程技術人員都應做到節約投資的這一原則，這是他們的職責，也是他們的義務。在房地產項目建設中要想做到有效控制工程造價，必須做到以下兩點：①改進設計中的計費方法，建立獎懲制度。在現行的房產設計中，設計單位沒有任何設計責任，不管是設計的圖紙質量好壞還是造價超出了預算，設計單位一概不管，只管最終拿設計費。而設計費的收取是按照工程投資額和造價來進行計算的，投資額、造價越高，收取的設計費也相應高。在此種情況下，設計者更加不會主動降低設計圖紙中工程的造價，在某種程度上很不利于工程造價的控制。因此，必須要盡快建立獎懲機制，對那些在設計中節約投資的設計者，應按照所節約的部分來給予相應的提成獎勵，而對于那些在設計中故意變更設計圖紙而導致造價大量提升的設計者給予嚴厲的扣費處罰，甚至將他們進行解聘，給其他設計者一個警示作用。另外設計者的設計費要預留一部分等到工程完工時再全部結清，這樣可以增強設計單位的經濟意識和服務意識，不敢隨意出錯。②開發商可以在設計合同中增加一些硬性條件，比如說，房產建筑每平方米的鋼筋含量，單位施工圖預算指標，設計變更費用等，都設置指標限定，但指標的設定一定要考慮到整個工程的實際情況，不能一味的控制工程造價而導致最終出現豆腐渣工程。因此，指標限定一定要松弛有度，適當把握，才能真正做到控制造價的同時，還能保證工程的質量。

為了使“建筑設計項目管理力度的有效措施”的整體內容更加清晰、有條理，本文在此特列以圖表對其進行說明，具體如圖1所示。

圖1

3 結束語

通過建筑設計角度來對房地產管理項目進行分析，已成為房地產行業項目管理的一個創新點和突破口，很多企業在這個過程中早已實現了對自身管理策略的提升，但為更好的適應市場發展的需求，房地產企業仍然需要對企業項目管理策略進行不斷改進，這樣才能夠準確判斷市場的發展趨勢，才能預見未來發展動向，才能促進房地產企業的長足發展。

[1]葛銘華.建筑工程項目管理的成本控制[J].房地產導刊，2014（19）：378.

[2]王志坤.完善建筑管理的具體措施[J].房地產導刊，2013（19）：276.

[3]沈迪青，張靈福.建筑工程項目管理的創新研究[J].房地產導刊，2015（6）：435.

TU712

A

1673-0038（2015）35-0170-02

2015-7-30

蔣祝君（1982-），女，建筑師，本科，畢業于重慶大學，土木工程專業，主要從事建筑設計方面的工作。