探討本澳租務法的修訂租務市場現下管控合理

洪曄娟

無論是澳門本地人也好，外勞也好，在澳門租房，永遠是一件壓力倍感沉重的事情。近年來，澳門的私人住宅、商舖租金近年狂升，租客叫苦連天，租房的質素卻一再下降，業主竟也唉聲載道，現下澳門的租務市場怎麼了？昂貴的租金不但使得營商著經營困難、創業者為之卻步，更使得日常必需品通脹上升，全面影響市民生活。而業主迫於壓力將房屋出租，卻常常遇到非法旅館、“租霸”的無奈情況，得不到應有的保障，實屬無奈。

澳門的租務法是該修改了，甚至乎是否應該進行租金的規管？在歷史上，國外很多地方都實行了租金的規管，而臨近的香港，也曾於特殊時期監管私人物業及商舖租金的水準，那麼澳門現下，是否需要嚴格的租金管控和租務管制呢？

今期時事辯論，本刊邀請了澳門科技大學商學院副教授宋宇，澳門三十行動聯盟理事長湯榮耀、澳門街坊會聯合總會大廈工作委員會程順明主任及利嘉閣（澳門）地產分區董事馮偉航，與他們一起探討如下議題：本澳現下的租務市場現狀是否合理？是否為一個合適的時機推出租務管制？租務管制具體內容應該包涵哪幾個方面？ 租務市場應由市場主導亦或者政府主導？租金根據一定條件設置上限有何利弊？該如何平衡租客、業主、政府的各方利益？對修訂澳門的租務法有何建議？

上半年就曾有統計數據顯示，澳門現下的平均樓價為平均樓價為8.462萬元/平方米，樓花的平均樓價為11.8636萬元/平方米。儘管賭收持續下跌，澳門的市場經濟發展緩慢，樓價成下降趨勢，但高昂的房屋依然讓市民望而卻步。而在剛剛過去的經濟房屋抽籤中，少之又少的中籤率讓市民更加歎息，他們只能去租住昂貴的私樓來等待這漫漫長期的上樓之路。那麼，如果澳門有個合理的租務市場，是否就能緩解他們的壓力和抱怨？澳門現下需要租務管制嗎？

澳門科技大學商學院副教授宋宇，對澳門的租務市場提出了自己的看法。他認為隨著賭收的下降，本澳房屋買賣市場價格已經出現了三成左右的下滑，而且暫未出現止穩徵兆。租務市場也出現一定程度的下跌，加上二十四小時通關以及可以預計的無薪假、裁員潮等不確定性因素的影響，相信本澳租務市場現時正處於一個下降通道之中，何時回穩取決於賭收的止跌。而且由於租務市場自身的特點，其回穩止跌將晚於賭收。他說：“在這樣一個大環境下，我認為此時推出租務管制並不十分適當。”運用行政干預的辦法，設定上限控制房屋租金，希望價格按照政府的意志變化事實上是一種理想化，近年來政府對房屋價格調控的效果欠佳也說明瞭這個事實。首先，調控尺度不好掌控。針對租務市場，如果管制過松，超出市場預期，反而有可能助漲租金，起到反效果。如果管制過嚴，則可能導致租金的加速下滑，租金回報率的下跌會聯動影響到房屋買賣市場，進而影響到本澳金融市場的安全。另外，如果政府一味限制租金上漲，也會讓一部分房東放棄出租，導致房屋自然空置率上升。如此帶來的租務市場供給減少，勢必也會加重房租上漲的預期。所以，調控房租最終只能通過以市場為主導的辦法來解決。

澳門三十行動聯盟理事長湯榮耀提出，應該先把租務市場分為住屋和商舖兩個層面，因為兩者是屬於不同層面的需求，例如商舖租務市場不合理的現狀。早年本澳經濟發展帶動樓價急升，加上自由行旅客逼爆旺區及周邊區域，令物業價格瘋狂上升。然而，即使租金隨著物業價格及市場需求而漲價，但租金回報根本無法與月供款抵消，商舖業主很多時只是待價而沽。這情況持續了好一段時間，可以見到許多位於黃金地段的商舖，以天價放租放盤，很快，原本租用的老舖，或者開業僅數年根基尚未站穩的商戶，逼於無奈要遷出，換上其他獲利更豐的行業，而這些行業都只集中在某幾類，變相令到經濟單一。遷出的商戶，只好走到其他地區落戶，又令那些本來屬於非旺區的舖租漲價。

澳門街坊會聯合總會大廈工作委員會主任程順明在接受記者採訪時表示：由於現行的租務法律不能有效地保護出租人（業主）的權益，現時據非正式統計，澳門的空置單位達近萬個，有的房屋甚至空置10年以上，部分業主擔心如果對外放租，一旦碰上“惡租霸”將得不償失，故寧肯讓房屋空置，也不對外出租。涉及租務問題，現實中會出現很多租賃上的法律問題，是需要修改的。

利嘉閣（澳門）地產分區董事馮偉航回答到：“其實澳門現下的租務市場還是較為合理的，由去年的最高位的房租價格已經下調了30%至40%。”他以當下壹號湖畔為例，是澳門的地標性建築，該片區的租金目前已經大幅度下調，包括北區的寰宇天下、氹仔的豪宅，均有不同程度的下調。澳門現在的房屋是根據經濟的發展來調整的，從去年下半年還是回落。因此，嚴格的租務管制是暫時不需要的，澳門本身就有一個租務法，反而現在最需要做的，是優化租務法。

澳門的人口已經多達60多萬，而可以提供的住宅卻僅僅只有24萬左右，如此緊缺的情況下，想擁有一片自己的物業是難上加難，唯有租住房屋或者商舖，才能安穩的生活和生存。在此種情況下，租務市場的一舉一動都牽動著很多人的心弦，值得關注。