舊金山獨(dú)占先“機(jī)”的美請自帶光環(huán)

匡磊

在美投資的卓越首選

舊金山與紐約被中國人視為在美投資的卓越首選。今年，受到舊金山地稀影響，拿到新房開發(fā)的建造商少之又少，盡管如此，舊金山的每平方英尺住宅均價(jià)仍比紐約低，最高值在1900美元一平方英尺，紐約的造“漲”架勢已高過舊金山。舊金山的部分黃金地區(qū)的房價(jià)前景無限，還有待投資者去發(fā)掘更多的升值潛力。因?yàn)镮T工程師、創(chuàng)業(yè)者及風(fēng)險(xiǎn)資本的集中，舊金山正在取代紐約的華爾街成為最吸引野心勃勃的求職者的地區(qū)。

從分析新住宅的預(yù)計(jì)回報(bào)率、租金率、高入住率、預(yù)計(jì)租金增長率等方面，舊金山已超越紐約。在諸多原因里，有三點(diǎn)最為突出：其一，舊金山的預(yù)計(jì)回報(bào)率在2.5%到3.5%，相比于紐約的最高值多出0.5%。不難看出舊金山投資回報(bào)率最高，加上轉(zhuǎn)手撬動(dòng)二手房的樓花兌現(xiàn)率與房屋需求量總是求大于供的關(guān)系，所以保值性而言位居第一。舊金山更沒有某些紐約黃金地段的合作公寓那樣名不正言不順，名義上是“業(yè)主”實(shí)際只擁有永久專屬租約，而且購買門檻甚高，有些不允許出租，調(diào)查買家身份等。其二，舊金山房租租金中位數(shù)是3460美元；其次是紐約的3100美元。舊金山的索瑪（又稱：市場街南區(qū)，South of Market，簡稱SoMa）和俄羅斯山（Russian Hill）這兩區(qū)的房租中位數(shù)是該城市最高的，分別為3600美元與3599美元。其三，高入住率與預(yù)計(jì)租金增長率遠(yuǎn)勝過于紐約。它們分別是97%和6.4%，紐約的租金增長率呈現(xiàn)疲軟，因?yàn)槿丝谶w徙等原因，有望租金增長率只達(dá)3.8%。（以上數(shù)據(jù)披露自仲量聯(lián)行今年發(fā)布）

沒有哪個(gè)行業(yè)像科技行業(yè)這樣，制造出如此之多的喧囂和希望。今年最新顯示，舊金山大都市地區(qū)的薪水中值為81700美元，各大科技巨頭及眾多的創(chuàng)業(yè)公司為德才兼?zhèn)涞膖ech geeks 提供大量的高薪工作崗位。舊金山商會(huì)會(huì)長兼首席執(zhí)行長官Bob Linscheid 透露，2001年以來，舊金山的工作崗位增加到了76000個(gè)。絕大部分來自高科技與醫(yī)療保健行業(yè)。因?yàn)樯畛杀竞徒煌ū憷葐栴}遠(yuǎn)不及與舊金山市區(qū)那樣的方便，所以至此看來該地人口的流動(dòng)量將呈上升趨勢。硅谷和舊金山兩區(qū)沒有像紐約那樣流失人才，反而從紐約遷徙到加州的移民數(shù)量達(dá)到了自2006年以來的最高水平。（以上數(shù)據(jù)來自福布斯）

回顧下當(dāng)今上海房價(jià)，以當(dāng)下最熱門亦飽受爭議的閘北區(qū)為例，閘北地標(biāo)——彭浦新村可是著名的黑暗料理一條街的代名詞。以前并沒有受到很多人的青睞，而現(xiàn)在的閘北搖身一變?yōu)殪o安區(qū)，最近出版的《閘北報(bào)》顯示確認(rèn)閘北、靜安兩區(qū)將實(shí)施合并，閘北的房價(jià)就出現(xiàn)了很多“跳價(jià)”上漲的情況。再合并后新閘北地區(qū)的新開樓盤價(jià)已上調(diào)至7-8萬元每平米，原本該地區(qū)的均價(jià)僅有4.5-5萬元，以90平米的公寓為例租金回報(bào)在每月人民幣8000元左右。恰恰令人驚嘆的是這相同均價(jià)完全可以堪比在舊金山的城中盛事地帶——Mission Bay，但是它以相同的面積出租到市場上的租金則為每月4500美元左右。

這塊“熱土”為何如此搶手

根據(jù)加州經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)2015年8月15日的調(diào)查報(bào)告顯示，在8月份，舊金山房屋中位數(shù)約為124.2萬美元，較去年同期增長26.9%，然而成交房屋量卻比去年同期減少11.4%。待售房銷售周期指數(shù)是1.8，代表從賣家掛牌到房子賣出只需要1.8個(gè)月，是加州平均待售房銷售周期指數(shù)的一半。顯示了舊金山供遠(yuǎn)跟不上求的房屋短缺現(xiàn)象。一般民眾追捧獨(dú)棟別墅，然而在8月里，新建獨(dú)棟別墅的申請表卻一個(gè)都沒有，顯示了新建房屋也遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上建的現(xiàn)況。漸漸地，買房新軍——高科技新貴們將眼光投到時(shí)尚獨(dú)特生活風(fēng)格的公寓，即我們所稱的Condo，無論從購房與租賃市場看來，這些高新一族都是主要消費(fèi)群。

很多人疑問為何舊金山房屋買賣這么緊張？這與舊金山地理位置優(yōu)越、氣候四季溫和、經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)達(dá)、多元文化豐富、人文歷史悠久有著莫大淵源。加州是全美人民，乃至全球移民心中絕佳的居住地，而舊金山又是加州城市中最熱門的?？v觀全球條件相仿的大都市，如英國倫敦、法國巴黎、日本東京、中國香港等等，舊金山的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有過之而無不及，但地產(chǎn)房價(jià)卻沒有那么高。過去金融海嘯期間，市政府重心傾向刺激經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)高新科技公司從舊金山灣區(qū)南端的硅谷搬到舊金山，許多高科技新貴也為了追求舊金山特有的多元文化而紛紛搬到舊金山居住，形成舊金山特有的公司大巴每天早晚穿梭繁華鬧市接送員工上下班的現(xiàn)象。

許多大企業(yè)也喜歡大城市，比如Pinterest、Zynga、Yelp、Square、Salesforce等，都將公司總部設(shè)在了靠近硅谷的舊金山。在城市中辦公還有更好的生活優(yōu)勢，不同于之前的那一輩人，現(xiàn)在的年輕科技工作者大都不想買房子買車，他們喜歡住在市中心，這樣交通、娛樂都很便利。有一位高科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)者曾經(jīng)這么說：“為了緩解工作的壓力，我們來到了市區(qū)，這對我們的開發(fā)人員有好處，這里有很多酒吧和餐館?！?如今技術(shù)進(jìn)步了，大部分科技企業(yè)不再需要工廠，而且隨著云端技術(shù)的普及，大量的新型創(chuàng)業(yè)企業(yè)涌現(xiàn)，他們不需要大型辦公地點(diǎn)，團(tuán)隊(duì)人數(shù)也不多。另外，大部分消費(fèi)者都在城市，當(dāng)有問題需要解決的時(shí)候，城市內(nèi)的售后人員甚至可以登門提供解決方案。與此同時(shí)，高科技產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)與之前相比所涉及到的學(xué)科更多，成功的企業(yè)一般都專注多個(gè)技術(shù)和多個(gè)領(lǐng)域。

價(jià)格比拼

舊金山市分布的區(qū)域不同，所處的房價(jià)也有區(qū)別。 以價(jià)格區(qū)間劃分，按照70萬-100萬美元價(jià)格鎖定搜索為多帕奇區(qū)（Dogpatch）、教會(huì)區(qū)（Mission），皆是工業(yè)區(qū)的前身，隨著發(fā)展打造成另一片天地，酒吧潮區(qū)、自制紅酒工作坊、工藝品、獨(dú)特家具等應(yīng)有盡有。特別是Mission很多小巷涂鴉全美聞名，炫酷酒吧生生不息。其中，該區(qū)的SOMA是當(dāng)之無愧的“吸金王”，是全舊金山租金最貴的潮街地帶之一，名媛名流的最愛地。

接著是100萬-140萬美元區(qū)域，分別是卡斯楚區(qū)（Castro）、諾埃谷Noe Valley，這兩個(gè)區(qū)都是高收入族群消費(fèi)地 ，很多人都是單身貴族， 喜歡張揚(yáng)的生活方式。然而，擁有維多利亞式樣的大型住宅在Noe Valley古街上繁衍傳承，居民以年輕人居多。

最后，以140萬美元以上的房價(jià)重磅出場，富人區(qū)是太平洋高地（Pacific Heights）與諾布山（Nob Hill），這些資深老牌地段， 能夠飽覽到舊金山的全景，更是許多到訪舊金山的游客們必到的景點(diǎn)之一。