房地產(chǎn)去庫(kù)存

謝九

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下提出房地產(chǎn)去庫(kù)存，無(wú)疑還是希望房地產(chǎn)能夠重新為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一臂之力。盡管對(duì)于房地產(chǎn)是否應(yīng)該扮演經(jīng)濟(jì)引擎一直是一個(gè)有較大爭(zhēng)議的話題，但無(wú)論爭(zhēng)議與否，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在客觀上已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了巨大的依賴，由于房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中所占的體量，房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟顯然已經(jīng)極大地拖累了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體表現(xiàn)。今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速降至僅有2%，而從單月來(lái)看，10月份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更是負(fù)增長(zhǎng)2.4%，而僅僅在5年前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速一度高達(dá)30%多。而制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資熱情的，無(wú)疑還是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的庫(kù)存，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存被消化，房地產(chǎn)投資才可能重新起航，進(jìn)而帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有多大的庫(kù)存并沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的數(shù)據(jù)，如果以商品房待售面積這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，今年全國(guó)商品房庫(kù)存仍在快速增長(zhǎng)。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年10月末全國(guó)商品房待售面積為6.86億平方米，同比增長(zhǎng)了14%；而在2010年，我國(guó)的商品房待售面積還不到2億平方米，不到5年，全國(guó)的商品房庫(kù)存已經(jīng)增長(zhǎng)了2.5倍。商品房待售面積指的是已竣工未售出面積，如果考慮到已建設(shè)未竣工甚至是已批未建等面積，全國(guó)的庫(kù)存量將更是天量。

2008年次貸危機(jī)爆發(fā)后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入寒冬，當(dāng)年10月份，各級(jí)政府迅速展開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市行動(dòng)，購(gòu)房首付、購(gòu)房契稅乃至貸款利率等都出現(xiàn)不同程度的下降，結(jié)果房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)短暫寒冬后迅速回暖，樓市價(jià)格和成交量持續(xù)創(chuàng)出新高，在持續(xù)數(shù)年高景氣之后，直到這一輪危機(jī)降臨。

在此次中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存之前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)政策其實(shí)已經(jīng)較為寬松。從限購(gòu)政策來(lái)看，除了北、上、廣、深四個(gè)一線城市之外，全國(guó)大部分城市已經(jīng)基本解除限購(gòu)；從貸款利率來(lái)看，隨著央行數(shù)次降息，目前5年期以上房貸利率僅為4.9%，加之一些銀行對(duì)首套房利率的打折，目前房貸利率已經(jīng)處于最近十幾年來(lái)的最低水平。

從一些常規(guī)刺激政策來(lái)看，想要達(dá)到房地產(chǎn)去庫(kù)存的目的，繼續(xù)降低利率可能會(huì)成為選項(xiàng)之一，無(wú)論對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，都仍有進(jìn)一步降息的空間；購(gòu)房首付款比例也有可能繼續(xù)下降，目前我國(guó)首套房的首付款比例為25%，預(yù)計(jì)未來(lái)可能會(huì)下降到20%甚至更低，二套乃至三套房首付比例都有下調(diào)空間。房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)也有下降的可能，目前我國(guó)的房產(chǎn)交易稅費(fèi)依然不低，契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等等都處于較高水平，雖然有些稅費(fèi)當(dāng)初出臺(tái)的初衷是為了抑制投機(jī)炒作，不過(guò)客觀上也加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。在房地產(chǎn)去庫(kù)存的背景下，房產(chǎn)交易稅費(fèi)也可能會(huì)隨之調(diào)整，尤其是近期高層提出中國(guó)經(jīng)濟(jì)要加強(qiáng)供給側(cè)改革，而供給側(cè)改革的核心內(nèi)容之一就是減稅，因此，未來(lái)房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)有可能出現(xiàn)調(diào)整，切實(shí)降低購(gòu)房者的成本壓力。

除了降息、降首付和減稅這些常規(guī)手段之外，更值得關(guān)注的是這一輪房地產(chǎn)去庫(kù)存是否會(huì)有不同以往的非常規(guī)舉措出臺(tái)。

住房貸款證券化有望隨著這一輪去庫(kù)存而提速。11月20日，《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》對(duì)外公布，其中最引人關(guān)注的是“住房公積金管理中心可以申請(qǐng)發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券”。資產(chǎn)證券化，是指把金融機(jī)構(gòu)缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)組合成一個(gè)資產(chǎn)池，轉(zhuǎn)換成金融市場(chǎng)上可以流通交易的金融證券。資產(chǎn)證券化的好處在于可以有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，弊端就是過(guò)度證券化之后，會(huì)帶來(lái)難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。2008年美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)，很大程度上就是資產(chǎn)過(guò)度證券化所致。

我國(guó)早在10年前就有過(guò)資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，不過(guò)隨著美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)證券化試點(diǎn)被全面暫停。隨著美國(guó)次貸危機(jī)的影響逐漸消散，而國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力再度產(chǎn)生資產(chǎn)證券化的要求，從2014年以來(lái)，資產(chǎn)證券化開(kāi)始再度逐漸恢復(fù)。去年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)文指出，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）等措施籌集資金，而這一次房貸證券化的試點(diǎn)擴(kuò)展至公積金領(lǐng)域，也算是邁出了很大一步。我國(guó)住房公積金貸款額度一直較為緊張，通過(guò)資產(chǎn)證券化可以極大盤(pán)活公積金的使用效率，從而使得更多人可以申請(qǐng)到低利率的公積金貸款，進(jìn)而刺激住房需求。按照央行的數(shù)據(jù)，截至2014年底，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為11.5萬(wàn)億元，公積金貸款余額為2.55萬(wàn)億元，二者合計(jì)約為14萬(wàn)億元，如果按照30%的證券化率來(lái)計(jì)算，對(duì)應(yīng)著4萬(wàn)億元的流動(dòng)性，無(wú)疑可以在很大程度上支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款需求。不過(guò)，在放開(kāi)住房貸款證券化的同時(shí)，如何避免美國(guó)次貸危機(jī)的前車之鑒，始終是一個(gè)需要警惕的話題。

在房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力之下，國(guó)內(nèi)戶籍改革的步伐也有望加快。11月份的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出“加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”，預(yù)計(jì)商品房庫(kù)存壓力最大的三、四線城市有望加快戶籍制度改革，最大程度吸引周邊農(nóng)村人口進(jìn)城購(gòu)房。目前戶籍改革的基本原則是：“全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開(kāi)中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。”預(yù)計(jì)會(huì)有越來(lái)越多的中等城市會(huì)通過(guò)購(gòu)房落戶來(lái)吸引購(gòu)房者，同時(shí)，通過(guò)提升城市的教育、醫(yī)療等公共資源供給，以及創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)等，將新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)去庫(kù)存予以融合。據(jù)悉，時(shí)隔37年之后，中央城市工作會(huì)議有望在近期召開(kāi)，上一次召開(kāi)會(huì)議還是改革開(kāi)放之初的1978年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前的背景下再度召開(kāi)中央城市工作會(huì)議，其重要性自是不言而喻，預(yù)計(jì)住房消費(fèi)、戶籍改革等等都將可能是中央城市工作會(huì)議討論的話題。

從根本上而言，想要有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存，還必須有效提升民眾收入，使得民眾收入能夠縮小和房?jī)r(jià)漲幅之間的距離，讓國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比回調(diào)至相對(duì)合理的區(qū)間，否則，即使刺激政策再豐富，民眾面對(duì)高企的房?jī)r(jià)也是有心無(wú)力。而最為直接有效的辦法還是減稅，這也在很大程度上和供給側(cè)改革的大方向一致。上一次國(guó)內(nèi)的個(gè)稅改革還是2011年，當(dāng)年將個(gè)稅起征點(diǎn)從2000元上調(diào)至3500元，距今已經(jīng)4年多時(shí)間沒(méi)有調(diào)整，據(jù)悉財(cái)政部正在抓緊制定新的個(gè)稅改革方案，最遲今年底或明年初就會(huì)上報(bào)中央和國(guó)務(wù)院。

過(guò)去30多年來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)政策總是在調(diào)控和扶持之間來(lái)回徘徊，房?jī)r(jià)高漲時(shí)被嚴(yán)厲調(diào)控，經(jīng)濟(jì)疲軟時(shí)又被予以重任，由于房地產(chǎn)客觀上在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中所占的比重，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也始終難以擺脫房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。最近剛剛?cè)ナ赖闹Z貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主道格拉斯·諾斯曾經(jīng)提出著名的路徑依賴?yán)碚摚笠馐钦f(shuō)制度變遷有一種自我強(qiáng)化的功能，一旦選定了一種制度，就會(huì)對(duì)其越來(lái)越依賴，哪怕是錯(cuò)誤的路徑也會(huì)不得不走下去，而進(jìn)入這條路徑的時(shí)間越久，將來(lái)退出的成本就會(huì)越高。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)的重要性自然是毋庸置疑的，不過(guò)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)期，也需要警惕對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)生過(guò)度的路徑依賴。