商業房地產租售比的測算與分析
——以南京市為例

文/樊 群 南京工業職業技術學院 江蘇南京 210023

張為標 江蘇蘇信房地產評估咨詢有限公司 江蘇南京 210019

薛 蘇 江蘇金寧達不動產評估咨詢有限公司 江蘇南京 210036

商業房地產租售比的測算與分析
——以南京市為例

文/樊 群 南京工業職業技術學院 江蘇南京 210023

張為標 江蘇蘇信房地產評估咨詢有限公司 江蘇南京 210019

薛 蘇 江蘇金寧達不動產評估咨詢有限公司 江蘇南京 210036

闡明了商業房地產租售比樣本數據庫的搜集過程、數據類型檢驗方法、數據剔除手段、租售比的確定及應用分析，并以南京市為例進行了試驗，提出筆者的結論。

商業房地產；租售比；數據分析

如何把握商業房地產價格水平，一直是國內房地產估價界研究的難題。筆者擬采用數理統計的方法來揭示商業房地產租金與售價的關系，從而為估價師提供一個把控房地產價格的新工具。

1 研究方法

從估價實踐來說，由于商業房地產的個別性強、交易案例少、資本化率較難確定，因此估價師對商業房地產定價難度較高。本文通過大量案例，研究租金與售價的關系，從而揭示出商業房地產租售比的規律。

2 測算樣本的建立

筆者收集了2010年1月至2015年7月在《揚子晚報》《現代快報》上刊登的共計632個二手商業門面房掛牌數據作為樣本數據，數據包括掛牌時間、售價和該房產的租金、并測算出租售比，然后通過“經驗剔除法”剔除租售比明顯不合理的樣點。樣本數據見表1，租售比頻率統計表見表2。

表1 樣本數據表

表2 租售比頻率統計表

3 數據類型檢驗

通過對所有樣點租售比數據進行數據類型檢驗，如經檢驗租售比分布類型為正態分布，則采用t檢驗法進行數據剔除，如經檢驗地價分布類型為非正態分布，則采用均值——方差法（一般采用2倍標準差，進行數據剔除[1]。

3.1 直方圖檢驗

從圖1顯示，樣點頻率呈鐘形分布，符合正態分布條件。

圖1 租售比的頻率直方圖

3.2 P-P圖

以樣本的累計頻率作為橫坐標，以按照正態分布計算的相應累計概率作為縱坐標，以樣本值表現為直角坐標系的散點。如果數據服從正態分布，則樣本點應圍繞第一象限的對角線分布。從圖2可以看出，樣本點圍繞第一象限的對角線分布，數據服從正態分布。

圖2 租售比的正態P－P圖

兩種種檢驗均顯示，租售比分布類型服從正態分布。

4 數據剔除

因租售比分布類型為正態分布，故采用t檢驗法進行數據剔除。

4.1 t檢驗的準則

在剔除壞值的過程中，先將測量誤差最大值（可疑測量值）作為被檢驗量X0暫時除去，進行及的計算，使和更為精確,又使它們與可疑測量值不相關。本文采用的置信概率為95%，則顯著性水平a＝0.05。則t檢驗的準則為：當滿足?時，可疑值Xα為含有粗差的壞值，應予以剔除；若不滿足上式時，則為正常值予以保留[2]。

4.2 剔除參數及結果

經查《t檢驗的K(a,n)數值表》，當a＝0.05、n＝632時，K(a,n)＝1.96。對所有數據進行排序，采用公式，依次對剔除壞值，直到所有數據符合條件。經t檢驗后，剔除樣點116個，保留樣點516個、占總樣本數的82%，標準差s?＝0.725%，均值＝ 4.9%，極小值Xmin＝3.5%，極大值Xmin＝6.3%。

5 租售比的確定及結論

結合房地產估價實踐，最終確定南京市商業房地產平均租售比為4.9%，浮動范圍為

3.5 %-6.3%。

（1）運用數理統計的方法測算租售比必須保證有足夠多的樣本數據。同時該項研究數據量大、計算復雜，因此一般應通過數學分析軟件來自動完成。

（2）因為所有的數據都是二手數據，因此對這些數據進行測算前，應進行嚴格的刪選。

（3）在具備條件的情況下進行商業、寫字樓、住宅、工業等不同用途租售比的時空對比分析，將對房地產定價和投資分析更有意義和實用性。

6 租售比的應用分析

（1）由于利用租售比估價操作簡易和準確，可以在商業房地產估值中廣泛使用。

（2）對南京市商業房地產估價或銷售定價時，可以用客觀租金直接除以平均租售比（4.9%）求得平均價格；除以租售比極大（小）值6.3%(3.5%)求得價格范圍。

（3）在已知房地產價格的情況下，直接用房價乘以租售比，可以求得合理的租金。

（4）國際上房地產租售比的標準在4%-6%，本次測算基本符合這個趨勢。

[1] 樊群，黃克龍.基準地價評估中地價與土地質量指數的數學模型研究[J]. 南京師大學報（自然科學版），2002,(2).

[2] 楊仁逖，陳文章.分析測試誤差時用t檢驗準則剔除壞值及其店算法 [J].四川機械，1982,(5).