上海新上廣經(jīng)濟發(fā)展有限公司房屋資產(chǎn)經(jīng)營模式探索

徐佩忠

（上海新上廣經(jīng)濟發(fā)展有限公司，上海 201101）

上海新上廣經(jīng)濟發(fā)展有限公司房屋資產(chǎn)經(jīng)營模式探索

徐佩忠

（上海新上廣經(jīng)濟發(fā)展有限公司，上海 201101）

梳理了上海新上廣經(jīng)濟發(fā)展有限公司現(xiàn)有4種房屋資產(chǎn)經(jīng)營管理模式，分析了4種模式的利弊及其對應(yīng)的資產(chǎn)盈利特點，通過上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展和案例展示，提出了航天工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展應(yīng)以軍民融合為背景，積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟，整合有影響力的專業(yè)化創(chuàng)意園區(qū)項目開發(fā)與運營商的資源，形成合作經(jīng)營管理模式的理念，并共同拓展經(jīng)營模式的思路及對策，同時，針對平?jīng)雎穲@區(qū)規(guī)劃成為航天技術(shù)軍轉(zhuǎn)民孵化和創(chuàng)業(yè)基地，進一步闡述了合作經(jīng)營的框架。

房屋資產(chǎn)，經(jīng)營模式，合作經(jīng)營，探索

目前，我國正處于新一輪轉(zhuǎn)型發(fā)展時期。按照黨的十八屆三中全會提出的“充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，全面深化改革以經(jīng)濟體制改革為主導(dǎo)”的要求，國家和地方政府出臺了多項改革開放政策，以促進大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新，增強經(jīng)濟發(fā)展活力及動力。為了響應(yīng)國家要求，中國航天科技集團公司、上海航天技術(shù)研究院也相繼出臺了一系列新舉措，進一步發(fā)展民用產(chǎn)業(yè)，提升市場競爭力。上海新上廣經(jīng)濟發(fā)展有限公司（簡稱“新上廣公司”）成立于2012年，是由原5家企業(yè)兼并重組而成的民品企業(yè)，著力打造上海航天技術(shù)研究院的民用產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理平臺。為適應(yīng)市場化新形勢，增強企業(yè)活力，新上廣公司不斷探索企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展之路，始終把握市場脈搏，遵循市場法則，其資產(chǎn)經(jīng)營模式已從原先的單一自主經(jīng)營模式逐漸拓展為多種經(jīng)營模式。

一、探索房屋資產(chǎn)經(jīng)營模式的意義

（一）企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要

按照上海航天技術(shù)研究院“企業(yè)化、市場化”轉(zhuǎn)型發(fā)展部署，新上廣公司在完成5家企業(yè)資源的整合后即開始了經(jīng)營模式的探索和實施工作，分別在2012年啟動了昭化路、大柏樹園區(qū)的對外包租經(jīng)營模式嘗試。2013年5月，新上廣公司制定了業(yè)態(tài)規(guī)劃，明確了發(fā)展定位，致力于構(gòu)建資產(chǎn)經(jīng)營、資產(chǎn)處置、資產(chǎn)咨詢與服務(wù)、品牌經(jīng)營等4個平臺，承接上海航天技術(shù)研究院資產(chǎn)重組和管理事務(wù)，為上海航天技術(shù)研究院提高存量資產(chǎn)利用效益和效率提供專業(yè)化服務(wù)。其核心是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、可持續(xù)發(fā)展。

（二）充分挖掘資產(chǎn)價值的需要

新上廣公司擁有4個工業(yè)園區(qū)、2幢樓宇，占地面積118000m2，建筑面積87000m2，是新上廣公司賴以生存的經(jīng)營資產(chǎn)，是新上廣公司提高經(jīng)濟收入、為企業(yè)發(fā)展籌集資金的一個重要渠道。因此，新上廣公司有必要經(jīng)營管理好這些有限的資源，通過探索和拓展多種資產(chǎn)經(jīng)營模式，充分挖掘資產(chǎn)的增值潛力，增強企業(yè)的發(fā)展活力。

（三）實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化的選擇

截至2014年12月，新上廣公司經(jīng)營管理（含受托經(jīng)營管理）的房屋資源建筑面積達230000m2，新上廣公司還需結(jié)合各園區(qū)的不同特征，適時調(diào)整經(jīng)營模式，以實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。

二、新上廣公司房屋資產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀概述

（一）經(jīng)營規(guī)模和地理位置

新上廣公司目前經(jīng)營管理（含受托經(jīng)營管理）的園區(qū)和樓宇共11處，總建筑面積達230000m2，地處上海楊浦、虹口、徐匯、長寧、閔行、松江等6個行政區(qū)，地跨上海東西區(qū)域，均為上海航天技術(shù)研究院所屬房屋資產(chǎn)，資產(chǎn)具體情況如圖1所示，地理位置如圖2所示。

（二）普遍特征

圖1 新上廣公司目前經(jīng)營管理的園區(qū)和樓宇情況

新上廣公司目前經(jīng)營管理（含受托經(jīng)營管理）的11處園區(qū)和樓宇原來均為上海航天技術(shù)研究院所屬多個企業(yè)的生產(chǎn)和辦公場所，由于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營不善或研究院產(chǎn)業(yè)調(diào)

整等因素，各自對外經(jīng)營出租，現(xiàn)由新上廣公司統(tǒng)一經(jīng)營和管理。大多數(shù)房屋建設(shè)年代久遠，房齡長、基礎(chǔ)設(shè)施差，外觀陳舊，附屬設(shè)施損壞，甚至臨近報廢，存在安全隱患。此外，由于原先各自經(jīng)營的原因，存在的歷史遺留問題多、可追溯的資料少，出租年限普遍較長，管理難度較大。

圖2 新上廣公司房屋資產(chǎn)位置分布示意圖

三、房屋資產(chǎn)經(jīng)營管理模式現(xiàn)狀概述

（一）現(xiàn)有經(jīng)營管理模式

上海航天技術(shù)研究院目前的房屋資產(chǎn)經(jīng)營管理模式主要分為自主經(jīng)營模式、對外包租經(jīng)營模式、受托管理模式，以及受托經(jīng)營模式等4種，具體情況如下：

自主經(jīng)營模式起源于21世紀(jì)初，主要以自有房產(chǎn)為資源，對外出租收取租金，俗稱“房東”。例如，依托當(dāng)時上海市經(jīng)濟發(fā)展委員會發(fā)展樓宇經(jīng)濟的政策扶持成立的都市型工業(yè)園區(qū)主要以出租工業(yè)廠房的形式開展經(jīng)營。經(jīng)過10多年的運作，自主經(jīng)營模式使存量廠房得以盤活，其租金收入從原來的彌補企業(yè)各項費用開支，逐步發(fā)展成為企業(yè)的主要經(jīng)濟來源之一。自主經(jīng)營模式是目前新上廣公司房屋資產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)模式。在管理架構(gòu)方面，新上廣公司成立了相對獨立的物業(yè)管理處，設(shè)置了專門人員負責(zé)園區(qū)的正常物業(yè)運營，提供包括保安、保潔、綠化、維修等在內(nèi)的服務(wù)。

對外包租經(jīng)營模式是自主經(jīng)營模式的拓展，是將原來上海航天技術(shù)研究院物業(yè)管理處經(jīng)營管理的房產(chǎn)資源，通過招標(biāo)方式整體出租，享有承租方提供的基礎(chǔ)租金和之后年度固定遞增的租金收益的經(jīng)營管理方式。在該種模式下，新上廣公司不承擔(dān)物業(yè)運營費用，不提供物業(yè)服務(wù)，不參與園區(qū)的日常運營。對外包租經(jīng)營模式具有以下優(yōu)點：一是企業(yè)在缺乏改造資金的情況下，可利用承租方的資金，改造房屋和基礎(chǔ)設(shè)施，消除安全隱患，提升園區(qū)環(huán)境品質(zhì)，打造文化創(chuàng)意主題園區(qū)；二是在確保園區(qū)原有收入的前提下，通過不承擔(dān)園區(qū)物業(yè)運營費用、減少員工工資費用，以及不承擔(dān)房屋修繕和基礎(chǔ)改造費用，可進一步增加盈利；三是分散經(jīng)營風(fēng)險，確保在合同期內(nèi)租賃收入有穩(wěn)定的增長。

受托管理模式是上海航天技術(shù)研究院委托新上廣公司代其行使對已出租房屋的日常管理職能，并簽訂受托管理協(xié)議；受托方根據(jù)授權(quán)人的委托標(biāo)的、委托事項、委托期限、提供相應(yīng)的服務(wù)，并按租賃合同收入乘以約定的百分比獲得管理費的經(jīng)營行為。受托管理經(jīng)營模式經(jīng)營風(fēng)險小，但收益也相對少，是上海航天技術(shù)研究院支持新上廣公司轉(zhuǎn)型發(fā)展，成立專業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營公司的產(chǎn)物，具有航天特色。

受托經(jīng)營模式是上海航天技術(shù)研究院按管理職能將院房屋所有權(quán)人的房屋資產(chǎn)委托新上廣公司承包經(jīng)營，并簽訂房屋租賃合同，新上廣公司按合同約定支付租金，負責(zé)園區(qū)的經(jīng)營和運行管理的方式，俗稱“二房東”。受托經(jīng)營模式的管理架構(gòu)和盈利模式與自主經(jīng)營模式相同，但其經(jīng)營風(fēng)險較大，不確定因素較多。

（二）4種經(jīng)營模式經(jīng)營規(guī)模和收入的占比

以上4種經(jīng)營模式在新上廣公司經(jīng)營規(guī)模（總面積）中的占比分別為：自主經(jīng)營模式占23%，對外包租經(jīng)營模式占14%，受托管理模式占50%，受托經(jīng)營模式占13%，如圖3所示。按照2014年新上廣公司的收入統(tǒng)計，4種經(jīng)營模式的收入在新上廣公司總收入中的占比分別為：自主經(jīng)營模式占44%，對外包租經(jīng)營模式占43%，受托管理模式占6%，受托經(jīng)營模式占7%，如圖4所示。

圖3 4種經(jīng)營模式在經(jīng)營規(guī)模中的占比

圖4 4種經(jīng)營模式在總收入中的占比

（三）4種經(jīng)營模式的規(guī)模和收入分析

從圖4可以看出，新上廣公司的經(jīng)營收入主要來源于自主經(jīng)營和對外包租模式，占比87%，是目前新上廣公司收入的基礎(chǔ)，是其主要盈利模式；受托管理和受托經(jīng)營獲得的收入在新上廣公司經(jīng)營收入中的占比僅為13%，是新上廣公司在幾乎不增加人員的基礎(chǔ)上，拓展經(jīng)營的增值收入。從圖3可以看出，在上海航天技術(shù)研究院的支持下，

2013年，受托管理和受托經(jīng)營業(yè)務(wù)的開展拓展了新上廣公司的經(jīng)營管理規(guī)模。

（四）4種經(jīng)營模式的客觀評價

截至2014年5月，新上廣公司目前經(jīng)營管理（含受托經(jīng)營管理）的園區(qū)和樓宇總建筑面積達230000m2，初具規(guī)模。但目前新上廣公司的資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量相對來說仍屬于粗放型，資產(chǎn)盈利率較低，尚未把資產(chǎn)價值的真正潛力挖掘出來，與高效、專業(yè)、規(guī)范的專業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營公司的目標(biāo)定位相比仍有一定的差距。

（五）拓展經(jīng)營模式的可能性

目前，新上廣公司經(jīng)營管理（含受托經(jīng)營管理）的11個園區(qū)和樓宇中，對外包租經(jīng)營4個，受托管理4個，受托經(jīng)營1個，自主經(jīng)營2個。目前采用前3種模式經(jīng)營的9個園區(qū)和樓宇的經(jīng)營格局已大致定型，拓展經(jīng)營模式的可能性存在于自主經(jīng)營的2個園區(qū)和未來受托經(jīng)營的園區(qū)，因新上廣公司對這些園區(qū)擁有直接的經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)，因此，具有拓展全新資產(chǎn)經(jīng)營模式的可能性。

四、資產(chǎn)經(jīng)營管理模式的未來發(fā)展模式思考

（一）從8號橋到打造創(chuàng)意園區(qū)的聯(lián)想

8號橋位于上海市中心城區(qū)——黃浦區(qū)，占地7000m2以上，總建筑面積12000m2。該園區(qū)原為20世紀(jì)70年代所建造的上海汽車制動器廠的8棟老廠房，隨著城市化發(fā)展步伐的加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，工廠由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型退出中心城區(qū)。經(jīng)過調(diào)研和研究，新上廣公司決定將該園區(qū)打造為文化創(chuàng)意辦公園區(qū)。新上廣公司經(jīng)過對建筑立面和內(nèi)部裝修進行改造，使得改造后的建筑既有歷史感又有時尚感，租金上漲到現(xiàn)在的6元/m2·天，基本與周圍高檔寫字樓的價格持平，經(jīng)濟效益斐然。

圖5 8號橋創(chuàng)意園區(qū)廠房入口廣場設(shè)計理念改造

（二）從創(chuàng)意園區(qū)的聯(lián)想到昭化路園區(qū)對外包租經(jīng)營模式

上海市是我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展最早的城市，文化服務(wù)業(yè)已成為上海市發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新增長點。新上廣公司資產(chǎn)重組完成后，自主經(jīng)營有4個園區(qū)和2幢樓宇。在當(dāng)時“食不果腹”的背景下，對于昭化路園區(qū)的經(jīng)營模式，新上廣公司毅然選擇了對外包租經(jīng)營模式，通過曾經(jīng)負責(zé)長寧德必易園（原上海計算機技術(shù)研究所所在地）運營和管理的包租方，實現(xiàn)了昭化路園區(qū)的創(chuàng)意夢。

昭化路園區(qū)位于上海市長寧區(qū)昭化路357號，毗鄰延安西路高架，老舊廠房和繁華商圈的風(fēng)格顯得格格不入，租金水平與同地段園區(qū)相差懸殊。昭化路園區(qū)的對外包租經(jīng)營模式的嘗試，是在當(dāng)時新上廣公司5家企業(yè)合并后，尚未走出困境，為了減少經(jīng)營成本，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，消除安全隱患，保證和穩(wěn)步提高租金收入而作出的選擇。包租方上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司2014年實施了對昭化路園區(qū)的項目改造。目前，昭化路園區(qū)已成為知名企業(yè)集聚、空間環(huán)境優(yōu)美、文化創(chuàng)意突出的園區(qū)，經(jīng)濟效益顯著，租金水平比包租前提高了80%。此后，大柏樹園區(qū)、廣遠新村和江川路樓宇也采用了對外包租經(jīng)營模式。

綜上所述，把園區(qū)打造成文化創(chuàng)意集中的主題園區(qū)是新上廣公司未來進一步拓展資產(chǎn)經(jīng)營管理模式，提高園區(qū)租金收入的一種有效途徑。

圖6 昭化路園區(qū)包租前后對比

（三）從波特營到合作經(jīng)營管理模式的聯(lián)想

波特營坐落在上海市浦東新區(qū)商城路889號，建筑面積12807m2，其前身是上海錦江國際實業(yè)投資股份有限公司下屬的國有企業(yè)天豐食品廠。天豐食品廠原來的主營業(yè)務(wù)是冷庫和食品加工，后來經(jīng)營困難，主要經(jīng)濟收入依靠零星出租獲得，同時還承擔(dān)著300多名下崗職工的生活安排壓力。

同是創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，波特營與8號橋最大的區(qū)別在于：天豐食品廠擁有波特營的房屋所有權(quán)。新上廣公司并沒有簡單地把房屋零星或整體出租，而是采用合作經(jīng)營管理模式，通過與投資公司的合作，建立了合資運營管理公司，共同經(jīng)營，組建專業(yè)團隊打造主題園區(qū)，從重視資產(chǎn)持有的經(jīng)營理念向重視運營管理價值的理念轉(zhuǎn)變。作為房屋所有權(quán)人的錦江集團不僅每年收取基本租金，還可按股權(quán)比例分享經(jīng)營利潤。

從新上廣公司的發(fā)展角度和提高園區(qū)運行質(zhì)量方面來看，合作經(jīng)營管理模式是新上廣公司除原有4種基本經(jīng)營模式之外，未來可選擇的經(jīng)營模式。

圖7 波特營的舊貌與新貌

（四）對中春路、平?jīng)雎纷誀I園區(qū)未來發(fā)展的基本構(gòu)想

中春路園區(qū)地處上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村，租賃的是當(dāng)?shù)芈?lián)明村的集體土地，因土地使用權(quán)屬于集體，不適合新上廣公司自主投資開發(fā)和改造，存在立項難、風(fēng)險大等問題。因此，選擇合作開發(fā)模式可能是實現(xiàn)中春路園區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵。

平?jīng)雎穲@區(qū)坐落在上海市楊浦區(qū)平?jīng)雎飞?，擁有自主產(chǎn)權(quán)，平?jīng)雎穲@區(qū)毗鄰的上海航天動力機械研究所將于2017年遷往閔行航天城。屆時，新上廣公司將把平?jīng)雎穲@區(qū)建設(shè)成為航天技術(shù)民用產(chǎn)業(yè)化基地，上海航天動力機械研究所將與平?jīng)雎穲@區(qū)2地塊聯(lián)動開發(fā)，采用合作經(jīng)營管理模式，打造上海航天高科技創(chuàng)意園區(qū)，引進中國航天科技集團公司、中國航天科工集團公司下屬企業(yè)，以及與之關(guān)聯(lián)的配套企業(yè)入駐，成為航天技術(shù)軍轉(zhuǎn)民的孵化和創(chuàng)業(yè)基地，培育航天優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢相結(jié)合的特色經(jīng)濟。

六、新上廣公司未來發(fā)展策略思考

（一）軍民融合，構(gòu)建平臺

以軍民融合為背景，按照整體發(fā)展規(guī)劃，整合土地、房屋資源與各類資產(chǎn)項目，形成各類資產(chǎn)項目的發(fā)展戰(zhàn)略。在基層成立專業(yè)化平臺機構(gòu)（資產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)公司），作為管理運營的新型專業(yè)化平臺，以專業(yè)的資產(chǎn)運營與管理服務(wù)，為上海航天技術(shù)研究院構(gòu)建專業(yè)化、系統(tǒng)化的資產(chǎn)項目戰(zhàn)略提供支撐。

（二）整體定位，差異發(fā)展

以各園區(qū)資產(chǎn)項目個性化的現(xiàn)狀條件為基礎(chǔ)，賦予所管理的資產(chǎn)項目不同主題的定位，契合項目資產(chǎn)差異化發(fā)展的內(nèi)生需求、融合相應(yīng)的城市功能，實現(xiàn)軍民融合。

（三）系統(tǒng)規(guī)劃，提高效益

通過對園區(qū)資產(chǎn)及相關(guān)資源條件的盤整，以及對發(fā)展模式與策略規(guī)劃、發(fā)展路徑與階段規(guī)劃、城市及區(qū)域功能融合規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位與功能規(guī)劃、空間結(jié)構(gòu)與商務(wù)功能規(guī)劃、平臺運營管理機構(gòu)與組織規(guī)劃、團隊規(guī)劃等項目整體性、系統(tǒng)性的全方位規(guī)劃，保障園區(qū)資產(chǎn)項目整體利益的最大化，實現(xiàn)資產(chǎn)收益的最大化。

（四）探索模式，借鑒經(jīng)驗

加強園區(qū)資產(chǎn)運營與管理新模式與新策略的探索，借鑒大型國有企業(yè)集團對旗下多個園區(qū)資產(chǎn)項目的成功開發(fā)、運營與管理等方面的經(jīng)驗，為上海航天技術(shù)研究院和新上廣公司的資產(chǎn)管理提供參考與借鑒。

（五）整合資源，專業(yè)合作

整合有影響力的專業(yè)化園區(qū)項目開發(fā)與運營管理機構(gòu)的資源，借鑒其在各類型園區(qū)開發(fā)、運營、管理等方面的經(jīng)驗，在條件成熟時可以就某個園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位及規(guī)劃作為合作的開端，逐步深化在園區(qū)項目開發(fā)、運營與管理等方面的合作，從而形成合作經(jīng)營模式，推進新上廣公司資產(chǎn)經(jīng)營平臺的建設(shè)與完善。

七、結(jié)束語

綜上所述，新上廣公司房屋資產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀和模式探索的實踐經(jīng)驗告訴我們，航天工業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展要以軍民融合為背景，助推經(jīng)營模式的創(chuàng)新與拓展；對于不同的資產(chǎn)，要采用不同的經(jīng)營模式；在不同的時期，也要適時地調(diào)整經(jīng)營模式。按照十八大提出的積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟，以及上海航天技術(shù)研究院的“轉(zhuǎn)型發(fā)展、融合提效”的多項政策導(dǎo)向，新上廣公司要積極謀劃、尋求合作，創(chuàng)建上海航天高科技創(chuàng)意園，形成合作經(jīng)營模式，通過不斷拓展和調(diào)整資產(chǎn)經(jīng)營模式，實現(xiàn)資產(chǎn)收益最大化，讓資產(chǎn)價值發(fā)揮出更大的效能。

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1009-8119（2015）11（1）-0103-04