二三維圖數一體化“房管一張圖”房產管理系統建設及應用——以武漢市為例

鄭舉漢，李 磊，郭阿蘭

(武漢市房產測繪中心，湖北武漢430015)

一、引 言

近年來，隨著房地產市場的快速發展，房產行政管理的范圍日漸廣闊，管理職能更加豐富，服務的對象越來越多。2012年，武漢市住房保障與房屋管理局在全市全面啟動“數字房產”信息管理平臺建設，推進信息化管理方式創新。

武漢市房產測繪中心結合自身及國內各大城市對房產管理信息化建設的探索，率先提出了二三維圖數一體化的“房管一張圖”概念。“房管一張圖”以1∶2000的房產管理圖為基礎，利用數據倉庫和GIS等技術將數字化測繪成果轉化為服務于房產管理各領域的與地理空間信息融為一體的專題數據，通過包含房屋位置信息的房屋編碼串聯保障性住房、產權登記、房地產市場管理、安全管理和物業管理等業務領域，輔以高精度的實景三維模型，從而形成二三維圖數一體化房產管理基礎地理信息平臺。

二、總體目標及任務

1.總體目標

項目建設總體目標是:以房管行政業務流程為依托，以業務數據流轉為基礎，以信息技術為支撐，以數據挖掘應用為目的，充分整合各類業務數據，串聯起房產行政管理中的保障、產權、市場、安全、物業五大業務板塊，滿足房產行政管理精細化要求，滿足社會管理創新，提供強大的技術支持。目標如下:

(1)規范數據流程

房產管理涉及部門多，各部門業務流程復雜，缺乏有效的規整，在一定程度上制約了房產管理信息化工作的發展。須對現有業務數據流程進行梳理，規范數據流轉，以保障數據的規范性、準確性。

(2)統一數據整合及管理

房產行政數據來源廣泛，數據管理分散，數據間無法建立關聯關系，給管理層決策帶來一定不便。因而，須對各類房產行政數據進行科學整合、統一管理。

(3)保障數據更新

通過技術實現和建立工作機制相結合的辦法，保障各業務系統與數據中心數據庫間的及時通信，確保數據中心數據庫的現實性和準確性。

(4)實現數據共享

在科學地整合了各類房產業務數據的基礎上，在不同部門間架起溝通的橋梁，通過數據中心，各部門可以依據權限訪問到其他類相關房產業務數據，提高管理工作效率，提高各類房產行政數據利用率，實現房產行政數據的共享。

(5)擴展數據應用

通過數據資源整合，為管理決策提供依據，使房產行政管理工作同經濟建設和社會發展相協調;為社會企業提供幫助，使企業有重點、針對性地加強房產管理。

2.主要任務

武漢市二三維圖數一體化房產管理系統建設主要包含了以下7個方面的工作:

(1)開展1∶2000房產管理圖測繪數字化與建庫

1∶2000房產管理圖采用1954北京坐標系，全面反映了城區房屋及其用地位置等狀況的基本圖。在該圖上掛接有關房產信息等屬性數據后形成“圖數一體化”的房產管理基礎信息平臺。

(2)開展保障性住房調查

保障性住房一般由廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房等構成，采集了相關的屬性信息及圖片信息，建立保障性住房數據庫。

(3)調查房屋登記數據掛接確保數據統一管理

歷年來，由于政策、經費、技術等多種因素的影響，武漢市沒有全面開展房產調查，房屋未“落地”，圖數分開。2011年，在推行存量房交易計稅價格評估系統的基礎上，開展了房屋產權登記數據落地關聯工作，將已辦證房屋的登記數據與1∶2000房產管理圖進行圖數掛接。

(4)開展既有危房調查工作

房屋安全管理工作是關系民生的重大問題，越來越受到黨中央、國務院和各級人民政府的高度重視。武漢市把危房監控管理率達到100%，確保不發生塌房傷人事故，以維護社會穩定作為政府發展目標。

(5)推行物業管理區域圖測繪以圖管物業

物業管理區域圖是反映物業管理區域的項目名稱、物業類型、坐落位置、建筑面積、物業管理區域四至關系及各類物業共有共用設施要素的管理圖;突出反映涉及不動產物權的共有共用區域、部位和設施設備等信息，如地下車庫分布、排水井蓋分布等。

(6)開展房屋分層分戶實景三維建模

房產測繪數據記錄了房屋在三維空間中的位置及其空間關系和權屬關系，適合用三維地理信息系統進行管理。將1∶2000的房產管理圖及房產分層分戶圖等房產測繪數據作為建模基礎底圖，采集約35萬張現狀照片作為模型的紋理貼圖。

(7)建立二三維一體化房產管理系統

二三維圖數一體化房產管理平臺由綜合信息展示系統和綜合信息管理系統構成。綜合信息展示系統主要用于數字房產管理圖(含地形圖、地籍圖等)、三維模型及各類業務數據的展示，綜合信息管理系統則實現了各類業務數據的管理更新等工作。將房屋空間地理數據、房屋屬性信息數據與真實三維模型數據相結合，實現“以圖管房”的精細化管理。

三、系統總體設計

1.總體框架設計

二三維圖數一體化房產管理平臺包含14個功能模塊，實現了房屋管理五大業務模塊的全覆蓋，具有完整的數據錄入、可視化、檢索和統計分析功能;可直觀地將房屋信息在二維地圖或三維地理空間定位方式顯示，提供空間和屬性查詢。其總體架構如圖1所示。

圖1 系統總體架構

2.技術路線

武漢市二三維圖數一體化房產管理平臺將主要依據Internet/Intranet的建設原則，在基本網絡平臺基礎上，采用瀏覽器/服務器模式(B/S)架構，使用“客戶/WWW服務器/應用服務器/數據庫服務器”的結構來構造單位內部的信息管理系統。

具體說來，在微軟.NET框架 Framework 4.0版本下，利用ASP.net/C#作為開發語言，選用微軟企業庫作為數據訪問組件，采用抽象工廠模式分層設計開發，界面設計采用ExtJS框架，采用JQuery作為頁面的Ajax以提高用戶操作體驗。標準化二三維數據服務以Web Service作為服務發布格式。

3.性能要求

根據系統要求的服務支撐能力和性能要求，軟件在空間海量數據處理方面應該具備TB級海量數據組織與管理;在性能能力方面應該具備快速處理和大用戶量并發能力;在穩定性方面應該具備7×24小時無故障高效穩定運行。系統采用B/S的技術路線，B/S采用.NET架構。GIS軟件選擇 ArcGIS 10，數據庫采用SQL Server2008軟件。

四、關鍵技術

1.面向服務的多源異構房產數據中間層

該中間層現階段主要面向以漢南區房管局為試點的信息系統，也為新建信息系統預留了擴展接口。該中間層由多個研制開發的基于Windows Service的數據抽取工具構成。在已建房產業務信息管理系統及其數據庫現有存儲及管理模式的前提下，具有標準統一、跨平臺及穿越防火墻等特性的Web Service是針對已建數據庫無須改變現有存儲管理模式獲取數據的理想解決方案，并可通過編程方式實現數據的集成和標準化;XML是Web環境下通過的數據傳輸載體;Windosws Service是運行于Windows操作系統上的系統服務，可通過編程方式實現自動啟動服務、錯誤重啟服務、無須人工干預、可設置抽取頻率及錯誤日志入庫等功能。數據抽取工具結構如圖2所示。數據中間層結構如圖3所示。

圖2 數據抽取工具結構

圖3 數據中間層結構

2.基于房產管理信息共享資源池的安全機制

根據其職能劃分和業務關聯建立邏輯模塊及權限角色，利用集中認證服務(central authentication service，CAS)、對稱加密算法(DES)和角色訪問控制(role-based access control，RBAC)實現了房屋行政管理信息有效的訪問控制。在RBAC中，權限與角色相關聯，用戶通過成為適當角色的成員而得到這些角色的權限。CAS基本過程如圖4所示。

圖4 CAS基本過程

3.基于富客戶端架構的二三維圖數一體化

采用B/S架構，運用C#語言，基于Microsoft公司的.NET Framework 4.0、Esri公司的 ArcGIS Server 10 For SilverLight API和北京國遙新天地信息技術有限公司的EV-Globe Web Server SDK開發客戶端。

如圖5所示，該平臺的前端數據展示模塊左側顯示二維地圖(基于Microsoft的SilverLight開發，線劃地圖和衛星影像)，右側為三維地圖(基于北京國遙新天地信息技術有限公司的WebPlugin，三維模型和衛星影像)，提供二維全屏、三維全屏、二三維分屏、圖層疊加、地圖資源切換、二三維地圖同步瀏覽、鷹眼工具、空間查詢及三維模型分類顯示。

圖5 前端數據展示界面

如圖6所示，該平臺的后端數據管理模塊可根據登錄用戶權限顯示各功能模塊，實現圖層要素在線瀏覽編輯、屬性數據查詢、構建樓盤表、屬性數據更新、統計分析、系統設置及資料上傳下載等功能。

圖6 后端數據管理界面

五、應用情況

2013年10月，武漢市(漢南區)二三維一體化房產綜合管理平臺在漢南區房管局正式上線運行，在武漢市房產信息中心、漢南區房管局各科室及二級單位、社區房屋管理站等部門得到廣泛應用，各部門反饋情況良好。該平臺各功能有效地提高了工作效率，為各部門的日常工作和管理帶來極大便利，得到了各級領導的好評。本系統作為“數字房產”—房管空間數據的核心組成部分，可為電子政務、社區管理、突發事件管理等提供精確實時的地理信息和位置服務。武漢市房管局計劃在2015年在全武漢市中心城區推廣應用。

六、結束語

本系統建設中，以總體思路及技術集成、多源異構房產業務數據集成共享、基于GIS的非特定區域分析體系和住宅物業管理區域劃分與建庫為代表的創新點對國內其他城市的房產信息化建設和改善房屋管理模式有借鑒作用，本系統的應用為現階段房產管理提供了全新的管理思路，促進了房產管理模式的調整、優化，對整個房地產管理的發展具有指導作用。

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