住房需求的實證分析研究

何莉

摘 ?要：本文通過建立模型，分析各因素對住房需求的影響，在消除異方差后，發現人口對住房需求有顯著性的影響。

關鍵詞：住房需求;異方差

一、住房需求的影響因素分析

（一）住房價格。總體而言，住房價格對住房的需求呈反向影響，即住房價格提高，住房需求下降。但由于房地具有投資與消費的雙重性，房價的變化對房產的需求也呈現出復雜性。從消費的角度，房價上升，人們的購置成本增加，對房產的消費需求下降，但從投資角度，房價上升，人們出于房產保值增值的考慮會增加當期對房產的投資。基于房產的投資和消費的雙重性，本文研究房價對住房需求的影響，即房產消費性的研究。

（二）居民可支配收入。居民的可支配收入是指在家庭總收入中，除去一切必要花費之外，居民可自由支配的部分。居民人均可支配收入是決定家庭消費的主要因素，直接反映了消費者的實際購買能力。

（三）人口。人口因素包括人口總量、人口結構和人口密度。住房需求是關系到民生的重要問題，是人的基本需求之一。人口總量決定了房產的潛在需求量，人口絕對數增加，必然會造成新的房產需求面積的增加。人口密度是單位面積土地上居住的人口數，通常以每平方千米或每公頃內的常住人口為計算單位。人口結構是指在一個相對封閉的社會中，每一年齡段的人口數量占全部人口的比重。在一個地區，如果年齡曾集中在

18-34歲，則對房地產的需求就會產生極大的促進作用。因為年輕人要家婚生子，對住房有強烈的購置需求。

（四）經濟發展水平。國民生產總值體現了一個地區經濟發展的整體狀況。當國民生產總值上升時，說明城市經濟發展迅速，企業的經濟效益也在不斷地上升。這樣，一方面企業擴大再生產的欲望變得強烈，對廠房、辦公樓、商業用房等生產性住房的需求變得增加。另一方面，企業從長遠發展的角度考慮，會為提高福利而拿出錢來資助職工買房。從而促使住房市場需求的不斷增長。

二、住房需求的實證分析

（一）數據及模型說明。本文主要分析房價、人口、居民可支配收入對住房需求的影響。有一點需要說明的是，代表經濟發展水平的GDP的相關數據并不難獲得，但是GDP會對房價、居民可支配收入有重要的影響，將GDP加入到模型中，回歸分析的結果可能會存在多重共線性。

本文分別以住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）、年末常住人口量、居民可支配收入表示房價、人口、居民人均可支配收入。對住房需求以住宅商品房銷售面積來表示，這是因為需求表示一定時期內，在一定價格水平下，消費者愿意且能購買的數量。因此，潛在的住房需求并不包括在內，故以住宅商品房銷售面積表示住房的需求量。

數據為截面數據，即為全國31省市住宅商品房銷售面積、住宅商品房平均銷售價格、年末常住人口量、居民可支配收入的相關數據。因為未公布2014年地區住宅商品房銷售面積和住宅商品房平均銷售價格數據，本文采用2013年的數據。上述數據均來自于國家統計局公布的相關數據。具體數據見附表1。

本文設定的住房需求模型為：

DH=α+β1*P+β2*R+β3*Y+μ。其中DH表示住房需求即住宅商品房銷售面積（平方米），P為住宅商品房平均銷售價格（元/平方米），R表示年末常住人口量，Y表示居民人均可支配收入，μ為隨機擾動項。

（二）住房需求的實證分析。基于上述模型，將上述數據用Eviews進行ols回歸結果如下：

DH=-1149.790 ?-0.42P +0.798R+ 0.21Y

（-1.677） ?（-2.329） ?（9.700） ?（2.619）

R2=0.8258 ? ?A-R2=0.8065

括號內為T統計量。

從上述回歸結果可以看出P、R、Y的系數均在5%的顯著性水平下顯著，并且R2=0.8258，調整后的R2為0.8065，回歸方程的擬合效果較好。住宅商品房平均銷售價格P的系數為負值，表示房價與住房需求為反向關系，即房價上升，住房需求下降，這與理論相符。人口R和居民人均可支配收入Y為正值，即人口增加、居民人均可支配收入增加，住房需求也增加，也與理論相符。

圖1 ?為Eviews回歸結果

（三）異方差檢驗。（1）異方差檢驗。因為在回歸分析中所用的數據為截面數據，一般會存在異方差的問題，使得回歸參數的估計量是無效的，因此需對回歸結果進行異方差檢驗。

首先，用Eviews做殘差散點圖，圖2.

圖2 ?殘差散點圖

如圖2，回歸結果的殘差有異常值出現，可能會存在異方差的問題。

對回歸結果做進一步的異方差檢驗，本文選擇White檢驗。從上述散點圖難以判斷出異方差的類型，并且本文樣本容量為31，為大樣本，適用White檢驗。用Eviews對上述回歸結果進行White檢驗，因為是多元回歸方程，在輔助回歸方程中選擇包含交叉項。檢驗結果如圖3。

圖3 ?White檢驗結果

Obs*R-squared即n*R2=1515.6416，查表可知自由度為9，在5%、10%的顯著性水平下，Χ2分別為16.92、14.68，回歸結果顯示在10%的顯著性水平下存在異方差問題。

（2）異方差穩健標準誤法。異方差的存在使得參數估計的結果非有效，變量的顯著性檢驗失去意義，而消除異方差的方法通常為加權最小二乘法，即對較小的殘差平方和賦予較大的權重，對較大的殘差平方和賦予較小的權重，以對殘差提供信息的重要程度做修正，從而提高參數估計的精度。加權最小二乘法中最重要也是最為關鍵的在于權重的確定，而這需要知道隨機擾動項的方差與解釋變量之間的關系，本文試用了幾種加權的方式均未能有效的消除異方差的問題。在無法確定權重消除異方差的情況下，可以選擇異方差穩健標準誤法，提高參數估計的精度。異方差穩健標準誤法雖不能得到有效的估計量，但是可以得到普通最小二乘估計量正確的方差估計，從而使得以估計量方差為基礎的各種統計檢驗不再失效，提高了參數估計的精度。

（四）結果

圖4 ?異方差穩健標準誤估計結果

從圖4可以看出，根據異方差穩健標準誤估計的結果，回歸方程為：DH=-1149.79-0.427*P+0.798*R+0.216*Y

（-1.66）（-1.577）（13.14）（1.74）

R2=0.8258 ? ?A-R2=0.8065其中括號內為T統計量。

根據上述回歸結果可以看出，在5%顯著性水平，年末常住人口量R對住房需求有顯著性的影響，而房價P與居民人均可支配收入對住房需求的影響均不顯著。調整后的R2為0.8065表明回歸方程的擬合效果較好。

三、結論

本文從影響住房需求的因素出發，首先分析了住房價格、居民可支配收入、人口、經濟發展水平以及政策因素對住房需求的影響。再利用2013年我國31個省、自治區、直轄市的截面數據，進一步分析了住房價格、居民可支配收入、人口三個因素對住房需求的影響。在以上的分析研究中發現，人口的多少對住房需求有顯著性的影響，人口每增加1萬人，會增加0.798萬平方米的住房需求。住房價格、居民人均可支配收入對住房需求的影響不顯著。這表明住房需求是剛性需求。我國人口基數大，對住房需求也較大。改善現今住房條件，提高人民生活水平尤為重要。

參考文獻：

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