對蚌埠市土地儲備貸款財務風險的研究

文|趙思怡

對蚌埠市土地儲備貸款財務風險的研究

文|趙思怡

土地儲備制度作為一項創新型制度在我國逐漸完善，最近幾年蚌埠市致力于發展城市經濟，執行城市整體規劃發展戰略，這使得蚌埠市土地儲備機構在進行土地存儲之前要做好相關風險評估工作變得很有必要,因此對儲備項目利用模糊綜合評價法進行前期風險評估，量化土地儲備貸款財務風險成為土地存儲的首要工作。

蚌埠市土地儲備風險概況

土地是一切生產和一切存在的來源，近年來土地儲備制度被我國政府作為一種創新性土地流轉方式引進。所謂土地儲備是指：政府根據社會，經濟環境等可持續發展的長遠目標，依照法律程序，運用市場機制，按照土地利用整體規劃和城市發展戰略，通過招標，拍賣，回購，收購，置換征用等方式從分散的土地使用者手中把土地集中收集起來，經行前期開發以滿足市場供應和土地規劃建設用地需求的一種經濟管理制度。從土地收購，儲備，出讓的一系列運轉流程來看，土地儲備是具有一定壟斷性質且需要大規模前期開發資金的長期項目，它屬于房地產開發的前期階段。蚌埠市土地儲備中心成立于2001年9月，隸屬于市國土資源局。隨著國家土地儲備制度的完善和蚌埠市土地儲備中心這幾年的發展，其職能基本健全，主要負責年度土地儲備計劃和土地資金預算編制，依法征收規劃用地建設用地，負責土地儲備前期開發管理工作，及時合理出讓土地。同時蚌埠市土地儲備流程也日漸完善并且形成了自己的運作方式，見圖一：

圖一：蚌埠市土地儲備流轉過程

在蚌埠市迎來創新性土地改革的這幾年，城市土地規劃不僅迎來了新的機遇也迎來了新的挑戰，跟全國大多數土地儲備一樣，由于土地儲備的壟斷性強，營運時間長，資金需求大，以及土地市場的不成熟，使得土地儲備面臨著各種各樣的風險，見圖二：

圖二：土地儲備風險

但是蚌埠市最近幾年為發展城市經濟，致力于城市規劃，土地儲備中心正在按照市政府土地“大儲備”的工作思路，即“儲備土地—融資貸款—招商推介”的方針進一步增加政府土地儲備量，因此政府需要大量的土地儲備金，然而單純依靠蚌埠市政府以及財務部門有限的財政撥款以及非常低的土地收益金返還比例難以滿足土地儲備的需要，導致蚌埠市需要依靠大量的融資貸款，而融資貸款主要是以銀行貸款為主，可以占到80%左右，這就導致了蚌埠市土地儲備的主要潛在風險隱患—土地儲備銀行貸款財務風險。

銀行貸款財務風險是指：在土地儲備進行過程當中，由于某些因素的存在，土地儲備的真實收益會與預期收益發生一定程度的偏離，從而導致土地儲備遭受經濟損失的可能性。本身土地儲備財務風險是不易顯見的，因為土地具有較高的投資回報率，但是由于目前我國關于土地儲備制度的法律法規還不是很健全，加之銀行內部風險控制系統較為薄弱，并且銀行主要采取事后控制，不能進行前期的風險評估和風險識別和風險反應，在整個市場中處于比較被動的地位，在土地市場活躍度較好的情況下風險較小，但是一旦土地市場活躍度下降，土地儲備很容易因為無法變現而帶來負債危機，在財務杠桿的放大作用下很容易造成銀行收不回本金利息，形成經濟癱瘓。蚌埠市最近幾年加大土地收儲力度，其風險隱患更是不同一般，進行土地儲備風險評估非常必要。

土地儲備貸款財務風險評估

對蚌埠市土地儲備貸款財務風險評估是具有前瞻性的創新性項目，通過對蚌埠市土地儲備項目風險評估，確定土地儲備風險敞口，然后根據風險容忍度進行風險戰略管理能夠達到事前控制的效果，避免造成銀行財務風險和市場經濟混亂。

由于土地儲備項目影響因素非常復雜，存在大量模糊指標，并且有些數據不是非

2014年安徽財經大學國家級創新訓練項目研究成果，項目編號：（201410378145）。

安徽財經大學會計學院）