去庫存要著眼市場細分

環球時報/2015-12-29/ 第15版面/國際論壇 /作者：王偉強

對房地產問題的解決，多年來一直采用簡單、粗放、速效的調控政策，結果是地價、房價越調越高，庫存越調越大，問題不斷遞延、放大，以至于高庫存已有引發系統風險的可能。當前，有必要探尋近遠期協同去庫存的方法，改變過去“頭痛醫頭”的房地產調控方式，建立雙輪推進商品住房與保障性住房同步發展的政策。做到“市場的歸市場、保障的歸保障”，形成長效機制。

對于商品住房應尊重市場規律，以市場、稅收和法律手段調控，避免過多行政干預；對于保障性住房應形成完整的從投融資機制、土地供給機制、住房標準、產業標準、公共服務配套標準、保障對象篩選、保障準入機制、退出機制，租售機制等一整套政策。杜絕過去運動式的保障房建設，造成新的資源浪費和新的庫存。

新型城鎮化戰略應根據國家區域經濟的發展規劃和城鎮群規劃、調整城市結構和城鎮體系布局，針對各區域的發展階段，實施差異化的政策。同時，新型城鎮化戰略還應樹立“遷移型城鎮化與在地型城鎮化”并舉思路，打破城鄉戶籍藩籬，實現城鄉之間人口的雙向流動，既要推進農民進城，也要促成市民下鄉，以知識、文化和資金，建設家庭農場，帶動農村的現代化。發展農村的在地城鎮化，應是我國城鎮化戰略的特色之一，既能滿足農民進城享受公共服務均等化，也能避免鄉村大面積的凋敝，帶來鄉土文化的喪失。

經過30年的快速發展，商品房市場已經形成了多種細分的產品市場。就高端市場而言，無論是一線城市還是二、三線中心城市，其市場已經成為國際性、全國性或區域性高收入人群市場，其價格波動已經和本地民生無關，應該放開由市場調節，并成為貨幣流動性的蓄水池；而中高端市場，多是一個城市中產階層的需求，尤其具有改善性需求的迫切性，需要政府大力扶持，在稅收、貸款、首付等方面“取消過時的限制性措施”，推動流轉。商品房需求是一個層級遞進的變化過程，只有高端放開、中高端流轉，騰挪出空間向上流動，中低端才能盤活，庫存才能降低。

在我國戶均住房套數接近1.1的情況下，改善性需求將成為房產市場的主要購買力量，并在解決去庫存上發揮主要作用；而低端托底的保障性住房，主要應由政府承擔托底的責任，但可以發揮市場的作用形成多方合作機制，來加大公租房的建設。

市場細分還表現在新房市場和二手房市場的差異上，“分化”是最主要的特點。從目前來看，新房開工率越來越低，二手房比例上升，而擁有成熟活躍的二手房市場，可帶動住房資源的流動，優化分配，并與新房市場形成互動，是整體市場得以快速發展的基礎，進而達到去庫存化。而三四線發展中城市同時受存量高與需求低影響，利用公積金轉型住房銀行或許是唯一可行的去庫存辦法。

城市問題也是鄉村問題，需要以城鄉統籌的發展策略來思考，需要加大農村集體建設用地的改革力度，激活盤活農民房屋資產的流通，落實農民享有財產性收益，可以加快提高農民具有購房能力，是推進城鎮化的有效路徑?！ㄗ髡呤峭瑵髮W建筑與城市規劃學院教授，盤古智庫學術委員）