淺談土地收購儲備制度存在的問題及對策

[摘 要] " 土地收購儲備是一項系統(tǒng)性、長周期的工作，而實行土地收購儲備制度不僅方便于管理國有土地資源，而且還有利于促進(jìn)城市均衡的發(fā)展。在當(dāng)下相應(yīng)工作的開展過程中，雖然在一定程度上取得了明顯的工作效果，但是不得不說還是有一些問題需要解決。本文主要對土地收購儲備制度中存在的問題及對策進(jìn)行了較為詳細(xì)的分析和總結(jié)。

[關(guān)鍵詞] 土地收購儲備制度 " "問題 " "對策

[中圖分類號] F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1003-1650 （2015）04-0033-01

在我國，隨著土地收購儲備制度的建立，每一個地區(qū)都逐漸地建立起相應(yīng)的土地儲備機(jī)構(gòu)，以此進(jìn)一步推動土地儲備工作的順利開展。實行土地收購儲備制度不僅方便于管理國有土地資源，而且還有利于促進(jìn)城市均衡的發(fā)展。就目前的實際情況而言，雖然一些城市已經(jīng)開展了相應(yīng)的工作，取得了較為明顯的效果，但是我國的土地市場化畢竟起步不久，還缺少相應(yīng)的法律法規(guī)作為必要的保障，另外，我國歷史上還遺留下一些有關(guān)土地資產(chǎn)分配的問題。基于此，在對土地進(jìn)行收購儲備時難免會出現(xiàn)一些問題而使相關(guān)的工作不能順利地開展。

1 " 土地收購儲備制度中存在的問題

1.1 " 法律依據(jù)不夠完善

就其土地收購儲備的性質(zhì)來說，它屬于一種政府行政行為，因此它帶有一定的強(qiáng)制性。目前，劃撥用地的單位及企業(yè)占用了我國的部分城市存量土地，但是對于現(xiàn)階段盤活城市存量土地的活動而言，它呈現(xiàn)出來的是一種無序且混亂的狀態(tài)，這樣一來，難免會給政府做相關(guān)工作帶來一些困難。因此，為了確保政府能夠做好與土地收購儲備相關(guān)的一系列工作，有必要進(jìn)一步完善土地收購儲備制度的法律依據(jù)。

1.2 " 資金來源面窄，風(fēng)險防范機(jī)制不完善

在收購儲備土地時，除了要對被收購的土地進(jìn)行相應(yīng)賠償時需要資金的支持之外，在接下來對土地進(jìn)行開發(fā)整理的過程中也同樣需要資金的支持。現(xiàn)如今大多數(shù)的城市在收購儲備土地時所使用的資金都是來源于銀行貸款，但是這樣難免會擔(dān)負(fù)起過重的利息，而且一旦收購的土地沒能及時地出讓，原本可以得到的土地收益可能會與銀行貸款的利息相抵消。因此，有必要進(jìn)一步完善土地收購儲備資金和風(fēng)險防范機(jī)制。

1.3 " 土地收購儲備規(guī)模缺乏規(guī)范

土地儲備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地集中儲備供應(yīng)工作時，缺少對自身儲備能力的清楚認(rèn)知，過于嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量或盲目供應(yīng)土地都是不正確的做法。也就是說，現(xiàn)今有必要對土地收購儲備合理的規(guī)模做進(jìn)一步的規(guī)范，從而減少土地透支現(xiàn)象的出現(xiàn)，使土地市場供求能夠達(dá)到均衡。

1.4 " 機(jī)構(gòu)設(shè)置不全面，責(zé)權(quán)關(guān)系不明確

在收購、儲備以及出讓土地時，不僅比較復(fù)雜，而且還會涉及到很多方面，因此需要多方協(xié)同配合。就當(dāng)下的實際情況而言，有必要健全規(guī)范高效的相關(guān)系統(tǒng)，進(jìn)一步明確責(zé)權(quán)的關(guān)系問題。

2 " 解決土地收購儲備制度中存在問題的對策

2.1 " 完善法律依據(jù)，提高運(yùn)行效率

2.1.1 在對土地進(jìn)行收購時，一定要按照科學(xué)程序的同時恰當(dāng)靈活的運(yùn)用不同的收購方式。

2.1.2 在前期對土地進(jìn)行開發(fā)整理的過程中，應(yīng)該將市場化的運(yùn)行機(jī)制融入其中。

2.1.3 在儲備土地時，除了要實現(xiàn)效益儲備以外，更主要地是應(yīng)該考慮到發(fā)展儲備這一問題。

2.1.4 在出讓土地時，一定要依照相關(guān)計劃的同時遵循一定的原則，根據(jù)具體的情況選擇不同的出讓方式，從而使土地資源可以得到充分利用的同時收獲最大的利益。

2.2 " 拓寬土地收購儲備資金的渠道，健全完善風(fēng)險防范機(jī)制

為了在運(yùn)作土地收購儲備時不僅僅依靠銀行貸款這一渠道，為了在融資時可以將風(fēng)險降到最小，有必要健全和完善資金籌措機(jī)制和風(fēng)險防范機(jī)制。當(dāng)下，在建立城市土地時有四種可能會利用的資金來源，它們分別是建立土地投資基金、政府土地基金制度、發(fā)行土地債券以及推行《換地權(quán)益書》。這不僅為土地收購儲備提供了資金，而且還在一定程度上降低了風(fēng)險。

2.3 " 合理規(guī)劃土地儲備及供應(yīng)規(guī)模，推動城市和諧發(fā)展

土地收購這項工作具有系統(tǒng)性和周期性，其發(fā)展應(yīng)該和城市發(fā)展一同進(jìn)步。在進(jìn)行土地儲備規(guī)劃和供應(yīng)的相關(guān)工作時，一定要考慮到城市發(fā)展的戰(zhàn)略、需要及其步驟，不要要求其工作能夠一步到位，而是在逐步推進(jìn)中將工作做到最好。為了使土地供求能夠達(dá)到一定的平衡，不可以忽視土地儲備規(guī)模對其所起到的重要作用。但是在實際的工作中土地儲備規(guī)模的大小會受到一些因素的影響，比如土地儲備來源量、土地儲備的方式等。土地儲備規(guī)模的首要目的是對市場進(jìn)行調(diào)控的同時也要相應(yīng)的獲取一定的收益。除此之外，還應(yīng)該考慮到的是可以支配的資源也會在一定程度上制約土地的儲備，以此努力求得城市能夠得以和諧的發(fā)展。

3 " 結(jié)束語

總而言之，雖然土地收購儲備制度中仍然存在著法律依據(jù)及風(fēng)險防范機(jī)制不完善、資金來源面窄、土地收購儲備規(guī)模缺少規(guī)范以及相關(guān)機(jī)構(gòu)的設(shè)置和責(zé)權(quán)關(guān)系不明確等問題，但是在持續(xù)的發(fā)展中這些存在的問題都一定會得到很好地解決。因此，應(yīng)明確土地收購儲備制度的真正目的所在，為城市經(jīng)濟(jì)得以健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供必要保障的同時使其制度也能夠在健康發(fā)展中不斷地得以完善。

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