住房反向抵押貸款研究

□文/劉佳文 代雅菲 朱云

（哈爾濱商業(yè)大學(xué)黑龍江·哈爾濱）

住房反向抵押貸款研究

□文/劉佳文 代雅菲 朱云

（哈爾濱商業(yè)大學(xué)黑龍江·哈爾濱）

由于我國的房地產(chǎn)市場，資本與金融市場以及政府引導(dǎo)等宏觀經(jīng)濟(jì)條件不成熟，使得我國推行住房反向抵押貸款產(chǎn)品還存在一定的阻力。為解決這些問題，做出相關(guān)研究。

以房養(yǎng)老；反向抵押貸款；定價風(fēng)險

收錄日期：2015年10月23日

一、引言

反抵押貸款最早源自荷蘭，是指符合一定條件的老人，在不失去所有房屋的產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)的情況下，將自己的房產(chǎn)作抵押向金融保險機(jī)構(gòu)提出申請，提前從房屋權(quán)益中支取現(xiàn)金，同時繼續(xù)居住在該房屋中，直到去世，然后由機(jī)構(gòu)將房屋拍賣，用所得的價款彌補(bǔ)支付給老人的貸款，同時獲得一定的收益。在貸款人各期所獲貸款額的貼現(xiàn)值的總額與房產(chǎn)價值一致的前提下，通過對資產(chǎn)定價理論、保險精算理論、鞅定價理論、期權(quán)理論與期權(quán)定價理論的研究，構(gòu)建出反向抵押貸款的基本框架。

二、我國住房反向抵押貸款存在的問題

（一）市場需求難以打開。隨著中國老齡化社會的快速到來，養(yǎng)老越來越難以保障。同時，我國實(shí)行住房商品化，老人大多數(shù)擁有屬于自己的住房，也就造成了“房子富人，貨幣窮人”的尷尬情況。有外國學(xué)者利用SIPP數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，對老年人的資產(chǎn)組成進(jìn)行了詳細(xì)分析，他們認(rèn)為住房是增加老年人消費(fèi)資產(chǎn)的唯一途徑。在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的大背景下，存在著大量的住房反向抵押貸款產(chǎn)品的隱性需求，但是把這一需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求，卻存在著難以解決的問題。傳統(tǒng)的思想意識形態(tài)給這一金融產(chǎn)品的推行帶來巨大的阻力。

（二）社會供給難以保障。在中國宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景下，我國推行住房反向抵押貸款存在較多的供給問題。中國的房地產(chǎn)行業(yè)存在著大量的泡沫經(jīng)濟(jì)，未來的房價走勢難以預(yù)測，而反向抵押貸款運(yùn)行的周期比較長，存在的風(fēng)險相對較大，這也就使得許多金融機(jī)構(gòu)不敢涉足房地產(chǎn)行業(yè)。我國現(xiàn)行的金融市場不健全，資本未實(shí)現(xiàn)完全的證券化，資本流動性存在較多的問題，抗風(fēng)險能力比較差，同時我國的監(jiān)督機(jī)制不健全，政府缺少相應(yīng)的政策支持。

（三）反向抵押貸款定價風(fēng)險難以規(guī)避

1、長壽風(fēng)險問題。金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品設(shè)計要針對社會大眾，因此要考慮借款人的預(yù)期壽命，它的合同期限與房屋持有者的壽命直接相關(guān)，但壽命具有很高的不可測定性，導(dǎo)致養(yǎng)老金的給付與房產(chǎn)價值之間財務(wù)失衡，使得金融機(jī)構(gòu)存在較大的風(fēng)險，受損失的可能性比較大。盡管金融機(jī)構(gòu)會采取嚴(yán)格的壽險精算分析，但是由于貸款人一般年齡偏大，健康因素會受較多方面的影響，所以按照生命表計算的誤差會比較大。這也就使得在研究反向抵押貸款定價時受到預(yù)期壽命的影響會比較大。

2、利率風(fēng)險問題。住房反向抵押貸款的定價與市場利率有關(guān)，一般情況下利率越高，老年住戶取得的貸款金便越少，反之亦然。反向抵押貸款的定價不僅與當(dāng)期利率有關(guān)，還與老人去世后，房產(chǎn)出售時的利率有關(guān)，但在中國現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)體制下，利率會受我國的通貨膨脹率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢以及宏觀調(diào)控政策有關(guān)，金融機(jī)構(gòu)很難對未來的利率進(jìn)行估計，而且貸款運(yùn)作時間越長風(fēng)險就越大。

3、房產(chǎn)價值波動風(fēng)險問題。反向抵押貸款的定價除了受利率、預(yù)期壽命的影響，還會被房產(chǎn)的價值波動影響。對反向抵押貸款定價時，不僅僅需要考慮現(xiàn)行的房價，還要考慮當(dāng)借款人去世，合同到期，金融機(jī)構(gòu)要拍賣房子時，未來的房產(chǎn)價值，這就要求金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行貸款定價時要考慮未來房價價值變動的趨勢。而且還要考慮房屋的使用、損耗等引起的折舊、房產(chǎn)使用壽命、土地使用年限等多方面問題。

三、我國住房反向抵押貸款問題解決對策

（一）加大對這一金融產(chǎn)品的宣傳力度。加大宣傳可以使得老年人更多的了解這一金融產(chǎn)品，同時提供一些政府的支持政策，增加老年人對這一金融產(chǎn)品的信心，改變老年人的思想意識，形成開放的思想觀。政府還可以相應(yīng)的提高遺產(chǎn)稅稅率，這可以相對減少老年人為子女留下遺產(chǎn)的數(shù)量，增加老年人的即期消費(fèi)，也會擴(kuò)大這一金融產(chǎn)品的需求。

（二）政府應(yīng)出臺一些政策支持。毋庸置疑，政府在這一政策的推行中應(yīng)處于領(lǐng)導(dǎo)地位，組織相關(guān)的學(xué)者、法律人士構(gòu)建完善的法律體制，同時提供一些扶植政策，增加老人與金融機(jī)構(gòu)的信心，完善養(yǎng)老保障體制，同時加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的管理，合理確定我國商品房的價格，減少房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，完善我國的金融市場，推行金融創(chuàng)新，合理地改變我國的金融市場環(huán)境。

（三）擴(kuò)大參與此項金融產(chǎn)品的人數(shù)。我們應(yīng)該明確的是人的壽命符合一定的大數(shù)定理，當(dāng)參加此業(yè)務(wù)的人數(shù)足夠多時，它的風(fēng)險便可以在一定程度上得到分散，因此金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極擴(kuò)大業(yè)務(wù)數(shù)量，這樣便可以形成一個相對確定的概率，進(jìn)而可以確定相應(yīng)的利潤率。

（四）采取有條件的浮動利率制度。在確定老年住戶每個月的養(yǎng)老金時，我們應(yīng)采用有條件的浮動利率制度。這種金融產(chǎn)品運(yùn)作周期長，單純的采用固定利率風(fēng)險比較大，可以采用浮動利率的計算方式，根據(jù)市場利率的變動，當(dāng)利率變動的幅度超過一定的范圍時，合理的調(diào)控貸款利率，這樣可以降低運(yùn)作的風(fēng)險，有利于這一業(yè)務(wù)的開展。

（五）給予金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)補(bǔ)貼。國家及相關(guān)部門應(yīng)給予機(jī)構(gòu)一定的政策補(bǔ)貼，以減少房產(chǎn)價值波動給機(jī)構(gòu)帶來的經(jīng)營風(fēng)險；還可以設(shè)計出一種再保險產(chǎn)品，針對被抵押的房產(chǎn)進(jìn)行二次保險，分散機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險，合理的降低機(jī)構(gòu)運(yùn)營風(fēng)險。

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［3］黎民.反向抵押貸款養(yǎng)老的中國困局及其突破［J］.貴州社會科學(xué)，2012.3.

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哈爾濱商業(yè)大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃省級項目：“以房養(yǎng)老”的定價機(jī)理及方法體系研究（201410240016）

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