國有房地產開發企業運營管理

馬鐵軍

摘要：隨著我國經濟的發展，老百姓的生活水平也在不斷的提高，對住房更要求“高品質”“高質量”。房地產經過多年的發展，逐漸成為國家經濟的重要支柱產業，在第二產業中占有十分重要的地位，越來越多的人投資于房地產行業。這對于我國的房地產企業來說既是良好的機遇又是極大地挑戰。而房地產企業作為建筑的開發商，其運營管理水平直接關系著建筑工程能否高質高量的按時完成。若國有房地產想要在激烈競爭中保持欣欣向榮的景象，則必須以自身發展的實際情況為基礎，做好企業運營管理。本文主要闡述了國有房地產開發企業的運營管理存在的問題以及策略。

關鍵字：房地產；運營管理；問題；策略

中圖分類號：F272.9 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）08（B）-0000-00

最近幾年，我國整體經濟水平的提高拉升了百姓的房產購買力，房地產行業市場發展迅猛。同時，具有無限潛力的行業與偌大的市場，使得更多人投資于房地產行業。在這背景之下，民營房地產企業迅速崛起，房地產市場的格局發生明顯的動搖，國有房地產企業的地位發生動搖。面對激烈的競爭，為了更長遠的發展，良好的運營管理才是國有房地產企業屹立于建筑行業不敗之地的前提，因此企業必須根據自身實際情況，建立起更科學、更完善、更有效的運營管理制度，并對出現過的危機因素進行分析，預測發展中將會遇見的問題，制定有效的預防措施，為企業又穩又好的發展提供有效的保障。

一、國有房地產企業運營管理所存問題

無論什么企業都存在企業危機，如若處理不當則會給企業帶來重大的損失，甚至使該企業不復存在。所以企業應該做到認清形勢，對存在的問題及時采取相應的措施。目前房地產企業存在財務管理、運營管理、用人制度等方面不同程度的問題。

（一）、財務問題

首先管理者自身缺乏運營管理與財務管理的專業知識。有的企業管理者由包工頭逐漸發展起來，缺乏專業素養與意識，在企業管理中更是憑借自身以往的工作經驗以及自身的認知系統做出判斷。人員素質不高，導致企業財務核算等資料出現不真實性和不完整性，結果企業內部資金容易被盜用或流失。管理者沒有專業知識作為基奠，決策分析缺乏科學依據。該狀況給房地產企業平穩健康發展與進步造成了巨大的障礙。

然后是融資問題。房地產企業承包項目時，建設過程需要投入大量的資金。那么必須通過融資來籌集大量的資金。多數企業自身由于內部財務比列無法達到銀行貸款標準，既無中介擔保，又無抵押貸款缺乏信資，只好轉向民間高息貸款。但此舉存在風險更大，而且這種融資方式極大增加了房地產企業的經營業務成本和財務費用。而對于償還籌措的資金，只有保證項目成功竣工，并且商品房得到許可證開始預售后，資金才可能慢慢的回籠。倘若未能獲取回籠資金，后果可想而知，企業的命運將不堪設想。融資完成、項目開始建設后，又受大幅波動的利率匯率及證券市場的影響。那么房產企業極有可能出現資不抵債的問題，資金出現斷接，則最終致使項目中止更甚者企業走向破產。

接著為企業日常資金管理問題。目前多數企業忽視了資金流動性管理的重要性，從而導致資金嚴重沉淀。企業急于獲取回籠資金，對產品進行促銷，一味認為只要商品房售出，則有利潤獲得。在出售商品房時忽略了客戶的經濟實力以及信用額度；為客戶購房進行擔保甚至還幫助客戶償還銀行貸款等。此舉嚴重影響了企業內部原有資金空缺。當房地產市場出現不樂觀、房產貶值時，企業財政則難以恢復，日漸空虛。

（二）運營成本管理問題

目前許多房地產企業運營成本管理水平粗放，因其缺少組織架構支撐，欠缺運營成本管理意識。在運營成本管理意識上與“財務成本”、“造價成本”的概念混淆，沒有透徹的理解全過程、全成本的管理思想。并存在有的房地產企業在開展運營成本管理工作之前，并沒有設置負責成本工作的專職部門，更沒有建立運營成本管理平臺與保障體系。許多房地產公司開始運營成本的管理，但并沒有“目標成本”以及“動態成本”概念，更別說有完整的成本管理系統。所謂房地產企業運營成本管理過程是一個PDCA過程，包括了：目標成本的形成，成本控制，如何得到動態成本，如何調整異常成本。運營成本管理是以精細化管理的房地產業務，這需要具有“綜合能力”的運營成本管理人才，而這種人才也正是人才市場中所缺少的。

同時合同變更導致不及時測算成本。時效性強、難以衡量的變化往往無法準確計算成本，造成運營成本控制風險。并且由于合同在執行過稱中變化的發生，使付款金額的計算和審核難度很大，所以少數企業最后超合同付款時有發生，導致后續工作十分被動，但是該情況卻難以有效杜絕。

二、國有房地產企業運營管理經營之道

（一）提高企業人員的專業素養

無論企業的大小，也無論一個企業的什么崗位，上到高成管理者下到一線業務員，都需要有相應的專業素養。并且企業應該定期組織企業上下各層人員進行培訓，不管能力大小都應該接受知識的積累與更新。對企業員工的培訓不僅僅包括專業知識的培訓，還有風險意識的培訓；對于管理者進行企業管理知識的普及與強化，加強對風險的預測，讓企業管理與運行更加合理、科學。只有將企業全體人員的素質提高了，企業的整體綜合素質才會有所提高，企業運轉才會更加高效。

（二）加強房地產管理者投資決策風險管理意識

經濟形勢變動和政策法規是影響房地產行業的兩大外部因素。經濟形勢的變化將會導致房地產開發商蒙受巨大的經濟損失，例如：因為房地產項目周期長，從項目可行性研究到產品上市時間，市場需求的可能性大有變化，可能導致產品的銷售期延長，融資成本提高。而金融政策直接影響開發商和購買者的資本，影響項目的開發與銷售。所以種種存在的風險要求一個企業管理者的決策必須需做到統籌全局，掌握一定的管理經營知識必不可少，而且還要時刻掌握熟悉政府的政策與市場的導向，對可能出現的風險進行預測并制定相應的預防措施。企業的風險管理不是一個可有可無的部分，如果一個企業不重視風險管理，也許一個決策就讓整個公司不復存在。因此，房地產企業必須建立一套適合自身的投資管理系統以及風險管理系統，并配以相應的專業管理者。

（三）建立運營成本管理平臺和保障體系

房地產建設項目基本特點：周期長、投資大、風險高、涉及內容等，這些特點都需要企業管理者做到面面細微，處處謹慎，否則極易給企業帶來危機。而運營成本是房地產開發商在項目實施中的的重要工作之一，貫穿于實施項目的整個過程，不容小覷。如若開發商想要保障開發項目取得良好的經濟效益，則必須重視運營成本管理工作，切實提高運營管理水平。

動態的成本相當復雜，房地產企業必須通過利用信息技術提高企業經營成本管理水平來獲得實時數據的動態成本，實現成本核算、成本控制的目標。運營成本管理系統是一個實時地反應工程造價信息平臺，它可以幫助建立成本結構，規范流程，核心業務的實時跟蹤，實現業務與金融、財務管理有機結合。大大提高房地產企業的成本控制能力，加快決策過程，讓決策更加準確有效，提高企業核心競爭力。

結語：房地產行業競爭日益激烈，國有房地產企業面對種種挑戰，要想在新經濟時代保持一片欣欣向榮的景象，那么就要做好每一個環節的工作，不管是財務管理還運營成本的管理，都需要結合切身實際完善機制。企業應該做到從多方面做好風險預測與控制，在保證有效化解市場危機的同時，提高企業核心競爭力。此外，國有房地產企業作為開發商，其運營健康科學與否直接關系到我國建筑行業的發展狀況。因此房產企業必須保證高效、高品質、健康發展，打造良好口碑。

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