房地產開發公司短期償債能力存在的問題及對策研究

房地產開發公司短期償債能力存在的問題及對策研究

馬祥山

(盤錦職業技術學院，遼寧 盤錦 124000)

摘要：償債能力是企業到期償還債務的現金保障。企業的生存和發展與企業的償債能力有直接的關系，是保證企業良性發展的基礎。以某房地產開發有限公司為例，通過該公司2011年至2013年財務報表數據，結合定量分析與定性分析研究其短期償債能力，并對該企業在短期償債能力分析中出現的問題提出相應的對策。

關鍵詞：房地產企業；短期償債能力；營運資金

中圖分類號:F235.91

文獻標識碼：A

文章編號：1008-4681(2015)01-0041-03

收稿日期：2014-11-16

基金項目：遼寧省高等教育學會“十二五”高等教育科研課題“遼寧沿海經濟帶產業集群與高職財經品牌專業互動關系研究”,編號:GHYB110198。

作者簡介：馬祥山(1977— )，男，遼寧盤錦人，盤錦職業技術學院講師，經濟師。研究方向：會計學。

Abstract：Debt paying ability is the cash guarantee of enterprises repaying the debts on time. An enterprise’s debt paying ability is correlated with its survival and development, and is the basic premise of the healthy development of the enterprise. This paper takes a real estate development limited company as an example, based on the financial report data of the company from 20011 to 2013 as well as the quantitative and qualitative analysis, investigates its short-term debt paying ability, and puts forward corresponding countermeasures for the enterprises to solve problems indicated in the short-term debt paying ability analysis.

國家限購令的出臺使房地產企業受到了一定影響，房地產企業主要是負債經營，如果資金鏈斷裂房地產企業將會受到非常嚴重的沖擊。本文結合某房地產開發有限公司的財務數據，對其償債能力進行分析和評價，指出房地產企業短期償債能力指標存在的不完善，并提出相應的對策。

一房地產開發公司短期償債能力分析

短期償債能力是評價企業當前財務能力，尤其是流動資產變現能力的重要標志。在市場經濟條件下，留足資金償付短期債務，才能降低財務風險，并且影響到企業的聲譽和后續發展的動力。因此，短期償債能力是房地產企業各方利益相關者所重視的問題。衡量房地產企業短期償債能力的指標主要有營運資金、流動比率和現金比率[1]。

(一)營運資金

該指標是計量企業償債能力的絕對指標。其計算公式為：營運資金=流動資產-流動負債。

營運資金的比較分析主要是與本企業上年數據的比較，通常稱之為變動分析。該公司2011年至2013年營運資本的比較數據，如表1所示。

表1　營運資金結構變動分析表

從表1的數據可以看出：2011年該公司流動負債提供流動資產所需資金的19.98%，即公司每1元流動資產需要償還0.19元的債務。2012年流動負債提供流動資產所需資金的8.71%，即公司每1元流動資產需要償還0.08元的債務。2013年流動負債提供流動資產所需資金的5.71%，即公司每1元流動資產需要償還0.05元的債務。

(二)流動比率

流動比率，又稱營運資金比率或清償比率，是企業流動資產/流動負債的值。其計算公式為：流動比率=流動資產/流動負債。

房地產行業的平均值為1.89，通常認為流動比率越高，企業償債能力越強，財務風險越小，債權人的安全越有保障。從表2數據可以看出該公司的流動比率在5.00—17.51之間，大于行業平均值。說明公司短期償債能力較強。從相對數來看流動比率呈上升趨勢，其中2012年的流動比率增長了6.48，即為每1元流動負債提供的流動資產保障增加了6.48元。而2013年在2012年的基礎上提高了6.03。從絕對數來看該公司2011年到2013年流動資產逐年上升，而流動負債逐年下降，從而導致流動比率呈上升趨勢。

表2　2011—2013年流動比率計算表

(三)現金比率

現金比率是現金類資產與流動負債的比值。現金比率高，說明企業支付能力強。其計算公式如下：現金比率=(貨幣資金+短期投資凈額)÷流動負債。

現金比率一般認為在20%以上為好，對于債權人來說，現金比率總是越高越好。從表3中可以看出該公司三年的現金比率均大于0.2，說明公司的短期償債能力較強。從相對數來看公司2012年的現金比率比上年增加了0.61,2013年比2012年提高了0.69。

表3　2011—2013年現金比率計算表

二房地產開發公司償債能力的綜合評價

(一)房地產開發公司短期償債能力綜合評價

以上對該公司的營運資本、流動比率、速動比率和現金比率等財務評價和考核進行了較為系統的分析和研究，現就有關財務指標進行綜合分析。

通過表4可以看出，不管是從營運資本還是流動比率、速動比率、現金比率來看，該公司的短期償債能力從2011年到2013年都呈上升趨勢。從近幾年的流動比率看，該企業的流動比率最高在2013年，已達到17.51，說明企業流動資金充沛，短期債務償還能力較強，企業擁有足夠的資金來償還到期債務。但是該企業短期償債能力指標比一般房地產行業平均值1.89要高很多。從公司2011年—2013年的財務數據來看，存貨和預付賬款是流動資產中變現能力最差的資產，其中如果存貨的周轉速度慢，變現能力差，存貨可用來還債的可能性就小。所以說某房地產開發公司在未來仍存在著不能按期償還短期債務的風險。該項目數額大，會直接影響流動資產的變現能力，進而影響企業的短期償債能力。該企業2011年到2013年的現金比率與一般經驗值20%相比都高出許多，說明該企業流動資金相當充裕。有了大量現金的保障，企業的短期償債能力得到了加強，一年內到期的小額借款的償還應該沒有問題[2]。總得來說，從各短期指標來說，該企業短期償債能力對于房地產行業來說屬于較好的。

表4　2011—2013年短期償債能力指標

(二)房地產開發公司長期償債能力綜合評價

本文對該公司長期償債能力的分析用了資產負債率、產權比率和利息保障倍數三個指標，見表5。從這三個指標與房地產行業平均值相比來看，某房地產開發有限公司的長期償債能力比較強，尤其從資產負債率來看，該指標三年的值均低于房地產行業平均值，一般房地產行業由于巨大的資金投入使得房地產開發企業的資產負債率非常高，通常超過70%，一些地區甚至高達80%。但是某房地產開發有限公司資產負債率最高才達到35%。從一方面來說，這意味著該企業遠離債務危機，風險較小，但從另一方面來說，過于低的負債比率意味著某房地產開發有限公司的資本結構存在著一定問題[3]，沒有合理地利用負債籌資為公司增值。

表5　2011—2013年長期償債能力指標

三完善房地產開發公司償債能力的對策

從對某房地產開發有限公司2011到2013年償債能力指標的分析，可以看出公司短期償債能力比較好，但是為了使公司未來償債能力更好，下面提出一些建議供參考：

(一)提高資產質量

一般房地產開發企業運行時間長、大量的資金流動致使企業的存貨、應收賬款和預付賬款在企業資產、負債中占有較大份額。而該公司流動比率遠遠高于同行業平均值，主要因為企業存貨和預付賬款占流動資產比重比較大[4]。因此，對于該公司來說要想提高企業未來短期償債能力，應穩步提升公司自有資產質量，存貨的管理平時要特別注意，最大限度防止存貨過多。

(二)優化資本結構

當前各行業競爭尤為激烈，很多企業的資金鏈都相對緊張，尤其是房地產企業，而本公司的負債率遠遠低于房地產行業平均值。所以公司要從長遠考慮，將企業自身的實際需要、承受能力、未來可能產生的收益，以及對自身資本結構的風險影響程度相結合，來慎重選擇最適合自已、風險最小的籌款方式。

(三)努力提高自身盈利能力及經營現金流量水平

公司2011和2013年的現金比率和速動比率都大于行業平均值，從短期來看企業短期償債能力比較強，但作為靠負債經營的房地產企業要想從根本上長遠地提高償債能力，就意味著企業流動負債未能得到合理的運用，而現金類資產獲利能力低，這類資產金額太高會導致企業機會成本增加[5]。所以公司應對自身嚴格要求，必須讓經營活動的現金流量始終保持在一個較高的水平，為償債提供有力的保障。

(四)制定合理的償債計劃

房地產企業主要的經營方式是負債經營，本公司雖然不管從短期償債能力指標還是長期償債能力指標來看，其償債能力都比較好。但是如果不制訂合理的償債安排，導致不能按時償還債務，可能使企業信譽受損，為了避免這些問題，事先應制定合理科學的償債計劃。

參考文獻：

[1]張麗蓉.房地產開發企業償債能力分析[J].中國鄉鎮企業會計，2010,(9).

[2]孟秀峰.股份有限公司償債能力分析[J].管理觀察，2011,(3).

[3]徐萍.企業償債能力分析[J].經營與管理,2011，(2).

[4]袁桂芳，李建勇.高校償債能力分析——基于河北高校的調查[J].大家，2010,(4).

[5]莊紅梅.企業短期償債能力分析指標研究[J].河南科技，2010，(15).

Study on the Problems and Countermeasures of Short-term

Debt Paying Ability of Real Estate Development Company

MA Xiangshan

(Panjin Vocational and Technical College, Panjin Liaoning 124000, China)

Key Words：real estate enterprise； short-term debt paying ability；operation capital

(責任編校：陳婷)